Категория: Бланки/Образцы
§ 1. Аренда жилых помещений
Еще совсем недавно, точнее, до вступления в силу части второй ГК РФ (до 1 марта 1996 г.), договор аренды жилых помещений распространялся на отношения, связанные с возмездным владением и пользованием жилищем как гражданами, так и юридическими лицами. Регулированию таких отношений были посвящены нормы Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» (ст. 17, 18), Жилищного кодекса РСФСР (ст. 131—136), Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (ст. 2) 1 .
В настоящее время законодатель изменил основания классификации договорных отношений, связанных с возмездным владением и пользованием жилыми помещениями. Основными отличиями таких соглашений перестали быть срок и условия оплаты жилого помещения: в настоящее время договоры найма и аренды в жилищной сфере различаются по субъекту — пользователю жилого помещения. Законодатель, не рассматривая в данном контексте иные различия соглашений, устанавливает четкий принцип деления договоров: «если пользователем выступает гражданин, то это договор найма жилого помещения, если юридическое лицо — то договор аренды» 2. Соответственно в первом случае применяется гл. 35, а во втором — гл. 34 ГК РФ. В первом случае регламентация осуществляется применительно к договору коммерческого найма гражданским законодательством, по отношению к договору социального найма — в основном актами жилищного законодательства (как России, так и ее субъектов) 1. во втором случае — только актами гражданского законодательства (исключительно России).
Итак, главным отличием договора аренды жилых помещений от договора найма жилых помещений является субъект возмездного владения и пользования жилищем.
Правовая регламентация арендных отношений, в том числе в жилищной сфере, содержится в гл. 34 ГК РФ.
По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору, являющемуся юридическим лицом, жилое помещение за плату во временное владение и пользование. При этом арендатор не вправе использовать жилое помещение для промышленных, складских и тому подобных целей. Суды признают подобные договоры аренды недействительными в силу их ничтожности в связи с использованием арендованного жилого помещения в производственных целях без перевода в установленном порядке жилого помещения в нежилое 2 .
Единственная возможность использования жилища арендатором — сдать арендованное жилое помещение в субаренду (поднаем) своим сотрудникам или иным гражданам. Поскольку ГК РФ (ст. 615) указывает на необходимость получения согласия арендодателя на заключение договора поднайма, думается, что на такую возможность следует сразу указывать в договоре аренды жилого помещения.
В литературе можно встретить мнение о том, что арендатор должен предоставлять полученное им по договору аренды жилье по договору найма жилого помещения 3. Представляется, что такое положение лучше бы защищало права пользователей жильем. Однако в настоящее время об этом говорить не приходится в связи с отсутствием специального регулирования данных отношений.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации 1 .
Как следует из ст. 610 ГК РФ, срок действия договора аренды жилого помещения определяется соглашением сторон; если же срок в договоре не указан, то считается, что он заключен на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив другую сторону за три месяца. При этом соглашением может быть установлен другой срок для предупреждения.
Так же, как и при регламентации договора коммерческого найма, ГК РФ устанавливает преимущественное право арендатора перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 621). Однако данное право несколько отличается от права нанимателя жилого помещения. Для соблюдения преимущественного права арендатору необходимо не позднее времени, указанного в договоре, предложить арендодателю заключить договор на тех же или иных условиях.
В тех случаях, когда арендодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в аренду, но в течение года со дня истечения срока договора заключил аналогичный договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Поскольку любое жилище непосредственно связано с землей, закон предусматривает сохранение права пользования земельным участком, на котором расположено жилое помещение (многоквартирный дом, в котором расположено жилое помещение), даже при переходе права собственности на участок.
Необходимо обратить внимание на то, что договор аренды жилого помещения обязательно должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии таковой договор считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).
Аналогично передаче жилого помещения по договорам купли-продажи и мены передача жилища по арендному договору осуществляется по приемосдаточному документу.
При прекращении договора аренды жилого помещения арендатор обязан вернуть жилище в том состоянии, в котором его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном в договоре (например, с произведенным ремонтом).
§ 2. Безвозмездное пользование жилыми помещениями
Как верно отметил Г.Е.Авилов, в последние десятилетия в обиход вошло некорректное употребление термина «ссуда» применительно к отношениям займа (например, «банковская ссуда», «ссуда в кассе взаимопомощи»), а сам договор ссуды был переименован в договор безвозмездного пользования имуществом (см. например, гл. 29 ГК РСФСР 1964 г.). В новом ГК РФ сохранен термин «безвозмездное пользование», но вместе с тем восстановлено исторически сложившееся название данного института — «ссуда» 1 .
Возможность безвозмездной передачи имущества, в том числе и жилых помещений, во владение и пользование закреплена в гл. 36 ГКРФ.
В соответствии с договором безвозмездного пользования жилым помещением одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает жилое помещение в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю, пользователю) для проживания. При этом при наличии встречной передачи вещи или прав либо встречного обязательства договор считается ничтожным 2 .
На стороне, передающей жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, как правило, выступают собственники. При этом закон значительно ограничивает коммерческие организации по заключению таких сделок с лицами, являющимися их учредителями, участниками, руководителями, а также членами их органов управления или контроля. Такое ограничение предусмотрено в п. 2 ст. 690 ГК РФ. Согласно указанной нормы коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
В отличие от договора коммерческого найма жилого помещения срок договора безвозмездного пользования жилым помещением не ограничивается законом, а определяется только соглашением сторон. В тех случаях, когда срок не указан, сделка считается заключенной на неопределенный срок.
Как следует из ст. 691 ГК РФ, ссудодатель обязан предоставить жилое помещение в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и его назначению. Если жилище не передается, то пользователь вправе потребовать расторжения договора безвозмездного пользования и, что немаловажно, возмещения понесенного им реального ущерба.
Важно отметить, что ссудодатель отвечает за недостатки жилища, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков пользователь вправе по своему выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба. Лицо, передающее жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, извещенное о названных требованиях, может без промедления произвести замену ненадлежащего жилья другим аналогичным помещением, находящимся в нормальном состоянии.
Вместе с тем ссудодатель не отвечает за недостатки жилого помещения, которые были им оговорены при заключении договора либо были заранее известны пользователю. Кроме того, он не отвечает, если такие недостатки должны были быть обнаружены ссудополучателем во время осмотра жилья или проверки его исправности при заключении договора или при передаче жилого помещения.
Нельзя не обратить внимание на то, что, заключая договор безвозмездного пользования жилым помещением, ссудодатель обязан предупредить пользователя о всех правах третьих лиц на это жилое помещение, в частности о правах членов семьи собственника жилого помещения, об ипотеке, пожизненном пользовании жилищем и др. Неисполнение этой обязанности дает пользователю право требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 694 ГК РФ).
Одна из основных обязанностей пользователя — всегда поддерживать жилище в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, а также нести все расходы на его содержание, если иное не установлено договором.
Пользователь несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученного в безвозмездное пользование жилья, если оно погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал его не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал жилое помещение третьему лицу без согласия ссудодателя. Пользователь несет также риск случайной гибели или случайного повреждения жилища, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу (ст. 696 ГКРФ).
Регламентируя права и обязанности сторон по договору безвозмездного пользования жилым помещением, закон предусматривает основания, которые дают повод для расторжения договора.
На основании ст. 698 ГК РФ ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в случаях, если пользователь:
во-первых, использует жилое помещение не в соответствии с договором или назначением жилья;
во-вторых, не выполняет обязанностей по поддержанию жилья в исправном состоянии или по его содержанию;
в-третьих, существенно ухудшает состояние жилища;
в-четвертых, без согласия ссудодателя передал жилое помещение третьему лицу.
Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения договора безвозмездного пользования:
во-первых, при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование жилого помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
во-вторых, если жилье в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для пользования;
в-третьих, если при заключении договора ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое жилище;
в-четвертых, при неисполнении ссудодателем обязанности передать жилье.
Наряду с указанными случаями расторжения договора каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если иное не указано в самом договоре.
Кроме того, пользователь вправе во всякое время отказаться от договора, заключенного с указанием срока, если иное не указано в договоре.
При продаже или ином отчуждении жилого помещения, по поводу которого заключен договор безвозмездного пользования, право пользования по договору сохраняется. При этом новый собственник становится ссудодателем.
Если гражданин, передавший жилище по договору безвозмездного пользования жилым помещением, умер либо юридическое лицо — ссудодатель реорганизовано или ликвидировано, права и обязанности ссудодателя по договору безвозмездного пользования переходят к наследнику (правопреемнику) или к другому лицу, к которому перешло право собственности на жилище.
В случае реорганизации юридического лица — ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.
На основании ст. 701 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением прекращается в случае смерти гражданина-ссудополучателя или ликвидации юридического лица — ссудополучателя, если иное не предусмотрено договором.
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
Общество с ограниченной ответственностью "Бета". именуем ое в дальнейшем " Ссудодатель ", в лице генерального директора Петрова Александра Ивановича. действующ его на основании Устава. с одной стороны, и Закрытое акционерное общество "Гамма". именуем ое в дальнейшем "Ссудополучатель", в лице генерального директора Уварова Кирилла Васильевича, действующего на основании Устава. совместно именуемые "Стороны", заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему Договору Ссудодатель передает Ссудополучателю во временное пользование нежилое помещение (далее по тексту – Помещение) площадью 300 кв.м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Суздальская, д. 28, стр. 2.
1.2. Помещение принадлежит Ссудодателю на праве собственности (свидетельство о регистрации права собственности № 318/15 от 22 марта 2008 г. прилагается).
1.3. Помещение отмечено на плане БТИ и в экспликации БТИ, которые являются неотъемлемыми частями настоящего Договора.
1.4. Помещение не состоит под арестом, не является предметом займа, залога, не подлежит отчуждению третьим лицам по иным основаниям.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2 .1. Ссудодатель обяз ан.
а) п ередать Ссудополучателю Помещение в недельный срок с момента подписания настоящего Договора в состоянии, пригодном для использования в целях согласно Договору;
б) письменно уведомить Ссудополучателя обо всех скрытых недостатках Помещения до передачи Помещения Ссудополучателю;
в) в присутствии Ссудополучателя проверить исправность систем жизнеобеспечения Помещения и ознакомить Ссудополучателя с правилами его эксплуатации.
2.2. Ссудополучатель обязан:
а) вернуть Помещение Ссудодателю в надлежащем состоянии с учетом нормального износа в соответствии с Договором;
б) обеспечить сохранность Помещения с момента передачи в пользование до момента возврата Ссудодателю;
в) использовать Помещение согласно условиям Договора и в соответствии с его назначением;
г) немедленно извещать Ссудодателя о всяком повреждении, аварии, ином событии, нанесшем либо грозящем нанести ущерб Помещению;
д) поддерживать Помещение в надлежащем состоянии и производить капитальный и текущий ремонт ;
е) не передавать Помещение в аренду (субаренду), в безвозмездное пользование третьим лицам, не использовать в качестве предмета залог а;
ж) в случае досрочного расторжения Договора незамедлительно вернуть Помещение Ссудодателю в надлежащем состоянии.
2. 3. Ссудодатель вправе в любое время проверять сохранность Помещения и правила его эксплуатации.
2. 4. Ссудополучатель вправе при обнаружении недостатков, не ого воренных при заключении Договора, по своему выбору:
а) потребовать от Ссудодателя безвозмездного их устранения или возмещения своих расходов по их устранению;
б) потребовать от Ссудодателя досрочного расторжения Договора и возмещения причиненного реального ущерба.
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по настоящему Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные таким неисполнением убытки, если иное не установлено действующим законодательством и настоящим Договором.
3.2. Ссудодатель отвечает за недостатки имущества, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении настоящего Договора.
3.3. Ссудополучатель возмещает убытки, если они возникли вследствие его виновных действий или бездействия.
3.4. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства по настоящему Договору, несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4. СРОК ДОГОВОРА. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА
4 .1. Настоящий Договор вступает в действие с момента подписания его обеими Сторонами и действует до 31 декабря 2013 г.
4 .2. Договор может быть изменен или его действие прекращено досрочно по письменному соглашению Сторон, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации или настоящим Договором.
4 .3. Стороны вправе требовать досрочного расторжения настоящего Договора по обстоятельствам, предусмотренным ст. 698 Гражданского кодекса РФ.
4. 4. Настоящий Договор прекращается по основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
5 .1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, должны разрешаться путем переговоров.
5 .2. При неурегулировании в процессе переговоров спорных вопросов споры подлежат рассмотрению в Арбитражном суде г. Москвы в порядке, установленном действующим законодательством.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
6.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными на то представителями Сторон.
6.2. Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
6. 3. В случаях, не предусмотренных настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.
Существенными условиями договора безвозмездного пользования (договора ссуды), без выполнения которых договор может быть признан не заключенным, являются данные, позволяющие установить имущество, предоставляемое в пользование, а также срок.
Ссудодатель обязан предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению. Ссудополучатель обязан поддерживать вещь, полученную в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание, если иное не предусмотрено договором безвозмездного пользования.
Ссудополучатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения полученной в безвозмездное пользование вещи, если вещь погибла или была испорчена в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с договором безвозмездного пользования или назначением вещи либо передал ее третьему лицу без согласия ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения вещи, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.
Ознакомиться с образцом оформления Договора безвозмездного пользования (договора ссуды), а также скачать форму бланка Договора безвозмездного пользования (договора ссуды), пользователи системы «Мое дело» могут по ссылке «Договор безвозмездного пользования (договора ссуды) ».
© 2009–2016, Моё дело