На что обратить внимание, приобретая земельный участок по договору купли-продажи

Операции с земельными участками регулируются Гражданским кодексом РФ, а также Земельным кодексом, Лесным кодексом, Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости». Компания, приобретающая земельный участок, должна учитывать особые правила.

По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Такой договор является разновидностью договора купли-продажи и регулируется общими положениями о купле-продаже в части, не урегулированной специальными нормами параграфа 7 «Продажа недвижимости» главы 30 Гражданского Кодекса РФ (п. 5 ст. 454 ГК РФ).

Кроме того, к купле-продаже земельного участка применяются общие правила, которые относятся к договору купли-продажи недвижимости.

Наконец земельный участок – это уникальный объект недвижимости. поэтому в дополнение к названным выше общим нормам статья 37 Земельного кодекса РФ устанавливает следующие особенности купли-продажи земельных участков:

• объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Государственный кадастровый учет земельных участков осуществляется в порядке, установленном главой 3 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»;
• закон вменяет в обязанность продавца предоставить покупателю имеющуюся информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если продавец скрыл информацию, которая могла бы повлиять на решение покупателя о покупке земельного участка, то покупатель вправе требовать снижения покупной цены или расторжения договора и возмещения причиненных убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ);
• закон прямо перечисляет три условия, которые нельзя включить в договор купли-продажи земельного участка, то есть условия, которые в любом случае суд сочтет недействительными.

Договор купли-продажи земельного участка не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит только переход права собственности от продавца к покупателю на земельный участок, так как это общее правило касается любого недвижимого имущества (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Поэтому по договору купли-продажи земельного участка право собственности покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Следовательно, надо учитывать, что момент заключения договора и момент возникновения права собственности по договору купли-продажи земельного участка не совпадают.

Переход права собственности на земельный участок регистрирует Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в лице своих территориальных органов (Росреестр). На официальном сайте Росреестра можно найти адреса, телефоны, сайты территориальных органов. Стороны сами определяют в процессе переговоров, кто какие документы предоставляет. При этом надо учитывать, что есть ряд документов, которые может представить только продавец или только покупатель. Для государственной регистрации прав на земельный участок в Росреестр, помимо заявления о государственной регистрации, нужно представить следующие документы:

• договор купли-продажи, передаточный акт. Стороны сами определяют, кто составляет договор (акт) и представляет его на регистрацию;
• кадастровый паспорт объекта недвижимости ;
• решение об одобрении сделки по покупке (продаже) земельного участка либо подтверждение, что сделка не является для организации крупной. Например, это может быть справка с подписями руководителя и главного бухгалтера. Покупателю необходимо как представить свои документы, подтверждающие, что сделка для организации крупная (или не крупная), так и проконтролировать, чтобы такие документы были представлены продавцом;
• копию и подлинник платежного документа об оплате госпошлины. Государственная пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц (в т. ч. индивидуальных предпринимателей) 2 тыс. руб. для организаций – 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ );
• нотариальную доверенность лиц, представляющих документы на государственную регистрацию;
• нотариальные копии учредительных документов юридических лиц – участников сделки, свидетельства ФНС России о регистрации, перерегистрации юридического лица, а также свидетельства ФНС России, подтверждающие внесение всех изменений в учредительные документы. В некоторых регионах России необязательно подавать указанные документы, если они уже подавались ранее в Росреестр в рамках регистрации другого объекта. В таком случае достаточно просто сослаться на номер регистрационного дела, в котором находятся требуемые документы;
• документы, подтверждающие полномочия руководителя (документ об избрании его на должность). Их нужно представить в Росреестр независимо от того, кто подает документы на государственную регистрацию: сам руководитель организации или представитель по доверенности. Например, документом, подтверждающим полномочия руководителя, может быть протокол собрания участников общества об избрании генерального директора или решение о назначении генерального директора.

По пунктам 4–7 приведенного списка каждая сторона предоставляет документы в отношении себя.

Договор купли-продажи можно заверить нотариально по желанию сторон. В таком случае нотариус проводит проверку документов и сам отправляет документы на государственную регистрацию перехода права собственности .

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатный доступ на 3 дня >>

Договор купли продажи земельного участка с жилым домом

Планирую совершить куплю-продажу земельного участка с жилым домом (я Покупатель). У продавца свидетельство на дом отдельно (+кадастровый, технический паспорт),и свидетельство на земельный участок отдельно. Заключать нужно два договора для регистрации перехода двух прав? Отдельно на дом и отдельно на участок. Понимаю, что "право" не может подвиснуть в воздухе.

Один договор купли продажи противоречит регистрации перехода права сразу по двум объектам недвижимости?

Если в ДКП дома ссылаются на неразрывность земли под домом для размещения и обслуживания дома, то этот земельный участок (меньший,как собственный объект) нужно предварительно выделять и ставить на кадастровый учет из целого бОльшего земельного участка как собственный объект для совершения над ним сделок?

17 Июля 2016, 23:43 Владимир, г. Москва

. и свидетельство на земельный участок отдельно. Заключать нужно два договора для регистрации перехода двух прав? Отдельно на дом и отдельно на участок. Понимаю, что «право» не может подвиснуть в воздухе.
Владимир

Здравствуйте. В принципе можно как 1 договор, так и 2 сделать

На мой взгляд -2 удобнее, но это будет 2 раздельных регистрации и пошлины естественно

Один договор купли продажи противоречит регистрации перехода права сразу по двум объектам недвижимости?
Владимир

В принципе не противоречит но тогда надо предмет 2 разными пунктами прописывать

1 — земля — со всеми данными

2 — дом — со всеми данными

и получается 2 акта приема передачи у вас будет — земли и дома

(причем акты такие должны идти вне зависимости от того 1 договор у вас или 2)

Если в ДКП дома ссылаются на неразрывность земли под домом для размещения и обслуживания дома, то этот земельный участок (меньший, как собственный объект) нужно предварительно выделять и ставить на кадастровый учет из целого бОльшего земельного участка как собственный объект для совершения над ним сделок?
Владимир

а вот это не понимаю зачем.

если вы покупаете все сразу — и землю и дом — то этим заниматься нет смысла… лишние деньги и время. У вас и так участок весь ваш будет, и дом тоже.

17 Июля 2016, 23:47

Заключать нужно два договора для регистрации перехода двух прав? Отдельно на дом и отдельно на участок. Понимаю, что «право» не может подвиснуть в воздухе.
Владимир

Здравствуйте. Если и ЗУ на котором дом расположен и дом в руках одного собственника то можно одним ДКП всё оформить, запрета нет в законе.

Один договор купли продажи противоречит регистрации перехода права сразу по двум объектам недвижимости?
Владимир

не противоречит. Нет запрета. А значит разрешено.

Статья 421. Свобода договора

1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.
(в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Если в ДКП дома ссылаются на неразрывность земли под домом для размещения и обслуживания дома, то этот земельный участок (меньший, как собственный объект) нужно предварительно выделять и ставить на кадастровый учет из целого бОльшего земельного участка как собственный объект для совершения над ним сделок?
Владимир

17 Июля 2016, 23:49

Здравствуйте! Заключать два договора купли-продажи не обязательно. Достаточно заключения договора купли-продажи дома с земельным участком .

Если в ДКП дома ссылаются на неразрывность земли под домом для размещения и обслуживания дома, то этот земельный участок (меньший, как собственный объект) нужно предварительно выделять и ставить на кадастровый учет из целого бОльшего земельного участка как собственный объект для совершения над ним сделок?
Владимир

Не совсем понял суть вопроса. Вы не хотите покупать весь земельный участок, а только который под домом?

17 Июля 2016, 23:49

Участок изначально был и поставлен на кадастровый учет в 2011г. Позже был перепродан (сейчас потенциальному Продавцу "Ивану"). Иван там построил дом.

Я у Ивана хочу купить и дом и весь участок.

У меня нет информации о корректности первых правоустанавливающих документов, на основании которых участок изначально формировался, выделялся колхозникам и т.д.

Сельская администрация уже не располагает такими данными, говорит, что передала документы в городской архив. Городская администрация на тот момент не готова была работать с такими документами. (лихие 90-е годы).

Если возникает некто со словами "это моя земля" и срок давности в 15 лет еще не прошел.

18 Июля 2016, 00:05

Я хочу купить весь участок

18 Июля 2016, 00:07

Если возникает некто со словами «это моя земля» и срок давности в 15 лет еще не прошел…
Владимир

Отправляете в суд. Там показываете ДКП и св-во о регистрации права.

Тут вопрос в том конечно как оформлялось право на Ивана. На основании чего то же ему право зарегистрировали.

18 Июля 2016, 00:07

У него ДКП за ЗУчасток от 2011года.

Его бизнес просто купить землю, построить, увеличить общую капитализацию, продать.

У меня интерес - не заморачиваться со стройкой.

18 Июля 2016, 00:11

Добрый вечер! из своей практики я Вам скажу что и дом и земля указываются в одном договоре купли продажи. Будет лишь два регистрационных дела и получите два отдельных свидетельства.

18 Июля 2016, 00:08

Я у Ивана хочу купить и дом и весь участок. У меня нет информации о корректности первых правоустанавливающих документов, на основании которых участок изначально формировался, выделялся колхозникам и т.д.
Владимир

запросите в росреестре (или через мфц) — выписки из егрипн — и на дома и на землю… станет понятнее все

думаю скорее всего там 2 объекта- земли и дома… а не 3… чтоб под домом был еще 1 участок небольшой… вот их 2 и купите

Рисков особых тут нет если свидетельства все есть у продавца.

Советую еще землю проверить на наличие газовых труб… актуально если будете доп перестраивать… но это- на всякий случай

18 Июля 2016, 00:08

Я не знаю, когда по декларации объекта недвижимости (а скорее всего именно так жилой дом ввели в статус законной постройки) возникает право, ведь в кадастровом паспорте нет информации о некой зоне вокруг дома для обслуживания. В лучшем случае отбили координаты основных углов инженеры.

Следовательно, имущество описывается как

2- участок целиком

поправьте кашу в моей голове.

Возможен казус с регистрацией - на дом право перешло (как индивидуально определенная вещь), а право на земельный участок может быть оспорено в перспективе?

18 Июля 2016, 00:20

Я хочу купить весь участок
Владимир

Покупайте. Нет препятствий.

Да, проблемы гипотетически возникнуть могут, но нужно этому кому то доказать еще что он имеет право на ЗУ и плюс вы добросовестный приобретатель, а Ивану оформили право собственности до вас. То есть тут есть вероятность что отменят вашу сделку, но она небольшая. Так в любой сделке может быть в принципе. Не только у вас.

18 Июля 2016, 00:09

и получите два отдельных свидетельства.
иванов роман

сейчас их уже отменили… все будет выпиской решаться теперь

18 Июля 2016, 00:09

ищите в архиве по году получения земли документ. он так же может быть в бти в деле либо указан в кадастровом паспорте прежний собственник и документ основание

18 Июля 2016, 00:12

У него ДКП за ЗУчасток от 2011года. Его бизнес просто купить землю, построить, увеличить общую капитализацию, продать. У меня интерес — не заморачиваться со стройкой.
Владимир

ну тогда замечательно.

значит он купил законно… все прошло через росреестр и теперь он решил это продать… рисков еще меньше чем с 90-ми..

18 Июля 2016, 00:12

Если возникает некто со словами «это моя земля» и срок давности в 15 лет еще не прошел…
Владимир

Если участок принадлежит продавцу, то 15 лет сюда никак не подходит, если Вы о приобретательной давности. А срок исковой давности 1, 3 года.

Покупайте одним договором, если документы в порядке.

18 Июля 2016, 00:13

У него ДКП за ЗУчасток от 2011года.
Владимир

В чем тогда сомнения? Причем тут 90-ые?

18 Июля 2016, 00:14

Из практики - через оспаривание координат поворотных точек, и исключение сведений из реестра снесли право собственности у соседа. Спор о границах по мнению суда(!) во всех инстанциях привел в итоге к аннулированию права, хотя истец его не оспаривал.

Сейчас дело в ВС

18 Июля 2016, 00:25

Возможен казус с регистрацией — на дом право перешло (как индивидуально определенная вещь), а право на земельный участок может быть оспорено в перспективе?
Владимир

ОЧень в теории может, но в этом случае всё равно у вас будет право пользования той частью участка которая нужна чтобы обслуживать дом и эту часть можно будет установить в суде.

18 Июля 2016, 00:23

Я не знаю, когда по декларации объекта недвижимости (а скорее всего именно так жилой дом ввели в статус законной постройки) возникает право, ведь в кадастровом паспорте нет информации о некой зоне вокруг дома для обслуживания.
Владимир

Почему нет? Ведь при регистрации дома он обязательно должен был представить правоустанавливающие документы на землю.

Возможен казус с регистрацией — на дом право перешло (как индивидуально определенная вещь), а право на земельный участок может быть оспорено в перспективе?
Владимир

Такого не может быть. Дом уже находится на земельном участке и продается только с ним.

18 Июля 2016, 00:23

Не так.Только зона для обслуживания и эксплуатации дома (площадью по заключению эксперта). Все остальное можно оспорить при обосновании.

18 Июля 2016, 00:29

Из практики — через оспаривание координат поворотных точек, и исключение сведений из реестра снесли право собственности у соседа. Спор о границах по мнению суда(!) во всех инстанциях привел в итоге к аннулированию права, хотя истец его не оспаривал.
Владимир

Да, есть такая судебная практика. Исключать конечно этого нельзя, но зато можно застраховать титул в страховой компании на случай оспаривания сделки.

18 Июля 2016, 00:29

Следовательно, имущество описывается как 1 — дом 2- участок целиком поправьте кашу в моей голове.
Владимир

2- участок вкл землю под домом… по моему тут ничего сложного

Возможен казус с регистрацией — на дом право перешло (как индивидуально определенная вещь), а право на земельный участок может быть оспорено в перспективе?
Владимир

ну это совсем в теории… пока не вижу оснований для такого

Спор о границах по мнению суда(!) во всех инстанциях привел в итоге к аннулированию права, хотя истец его не оспаривал.
Владимир

спор о границах это не сюда

законность сделки- это одно… а вот границы — немного другое… допустим инженер ошибся на 5 метров… вот через суд можно это исправить (допустим сосед подаст и выиграет) — но к сделке это отношения не имеет никакого.

18 Июля 2016, 00:30

Все остальное можно оспорить при обосновании.
Владимир

Если участок один, поставлен на кадастровый учет, то какое все остальное? Он же один.

18 Июля 2016, 00:31

Из живого примера - Один участок полностью поглощен другим. Наложение - 20 соток внутри 40-соточного участка полностью. У 20 соточного отбиты координаты и поставлены быстро на учет. Сельская администрация (2006год) увидела ошибку, сделала новый землеотвод, но координаты остались без изменений. Новые покупатели в 2014 году пришли по этим координатам к соседу со словами - это наша земля.

Кадастровую ошибку суд не признал. Победить администрацию - объект спора дешевле, чем сумма победы, увы

18 Июля 2016, 00:39

Из живого примера — Один участок полностью поглощен другим. Наложение — 20 соток внутри 40-соточного участка полностью. У 20 соточного отбиты координаты и поставлены быстро на учет. Сельская администрация (2006год) увидела ошибку, сделала новый землеотвод, но координаты остались без изменений.
Владимир

Если у Вас есть основания полагать, что такое возможно и в настоящее время администрация не может предоставить такую информацию, то выход это найти другой участок более старый, либо как вариант страхование сделки.

18 Июля 2016, 00:47

Следовательно, имущество описывается как 1 — дом 2- участок целиком поправьте кашу в моей голове. Возможен казус с регистрацией — на дом право перешло (как индивидуально определенная вещь), а право на земельный участок может быть оспорено в перспективе?
Владимир

Здравствуйте. Проблема может быть не только с участком, но и с домом. Если выделение земли, в последующем и договор купли-продажи земли, признают недействительными, то соотвественно дом будет самовольной постройкой, т.к. построен на участке не принадлежащем собственнику дома, что может повлечь за собой снос дома.

Кроме того, если участок ИЖС или ЛПХ, то узнайте, а получал ли продавец разрешение на строительство. Сам факт упрощенной регистрации не значит, что оно не нужно. В этом случае дом тоже может быть признан самовольной постройкой.

18 Июля 2016, 01:35

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.