Категория: Бланки/Образцы
Предлагаем Вашему вниманию материал электронного аналитического еженедельника «БУХГАЛТЕР & ЗАКОН». Издание входит в системы ЛІГА:ЗАКОН . По вопросам использования изданий «БУХГАЛТЕР & ЗАКОН» и «ЮРИСТ & ЗАКОН» или их подключения обращайтесь по тел. (044) 501-3-700.
Тема создания ОСМД в последнее время особо популярна. В немалой степени этому поспособствовали законодатели, которые "сузили" для собственников квартир способы управления многоквартирным домом. В данной статье издание "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" расскажет о регистрационных новшествах, связанных с ОСМД.
Законы, связанные с этой статьей, подробные консультации, комментарии налоговых органов – все это Вы найдете в системах ЛІГА:ЗАКОН.
Новации в сферу управления многоквартирным домом были внесены Законом № 417, который вступил в силу с 01.07.2015 г. Многоквартирным домом считается жилой дом, в котором расположено три или более квартиры. В многоквартирном доме могут также быть расположены нежилые помещения, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества (п. 1 ч. 1 ст. 1 Закона № 417).
Положениями ч. 1 ст. 9 Закона № 417 предусмотрено три формы управления многоквартирным домом, а именно управление:
1) совладельцами. которыми считаются собственники квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);
2) управителем. в частности, физическим лицом – предпринимателем или юридическим лицом – субъектом предпринимательской деятельности, которое по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);
3) объединением совладельцев многоквартирного дома (ассоциацией совладельцев многоквартирных домов).
Эти формы управления были приведены и в письме Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 21.08.2015 г. № 7/9-10109.
Причем нормами ч. 4 ст. 13 Закона № 417 установлено, что до определения формы управления совладельцами многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, но не более одного года со дня вступления в силу Закона № 417 (до 01.07.2016 г.), услуги по содержанию такого дома оказывает субъект хозяйствования, определенный исполнителем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме до вступления в силу Закона № 417.
Если же до 01.07.2016 г. совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, не приняли решения о форме управления многоквартирным домом, управление им осуществляет управитель, который назначается на конкурсных принципах исполнительным органом местного совета, на территории которого расположен многоквартирный дом (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).
В этом случае цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени совладельцев подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управитель. Если за один месяц до окончания указанного срока ни одна из сторон не известит в письменном виде вторую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной однолетний срок (ч. 5 ст. 13 Закона № 417).
Итак, если до 01.07.2016 г. совладельцы не определяться с формой управления домом, местный совет назначит своего управителя, за услуги которого придется платить цену, на которую совладельцы повлиять не смогут.
Поэтому имеет смысл определиться до указанной даты с формой управления домом. Заметим также, что управление домом непосредственно совладельцами связано со сложностями организационного характера. Ведь в этом случае для принятия любого решения необходимо по достаточно хлопотной процедуре, изложенной в ст. 9 Закона № 417, созывать собрание совладельцев.
В связи с этим более удобна форма управления путем привлечения управителя, которого выбирает самостоятельно собрание совладельцев дома. Тогда с управителем можно договориться о цене за оказываемые услуги и передать ему не все функции управления, а определенную их часть.
И все же ОСМД можно назвать более "продвинутой" формой управления, которая позволяет осуществлять гибкое управление домом либо через выборные органы ОСМД (в частности, председателя правления), либо путем привлечения управителя.
Способы создания ОСМДПорядок создания ОСМД регламентируется Законом № 2866 и Законом № 755.
ОСМД – юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования общего имущества (ст. 1 Закона № 2866).
ОСМД создается как непредпринимательское общество для осуществления функций, определенных законом. В одном многоквартирном доме может быть создано только одно ОСМД. Собственники квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно ОСМД (ст. 4 Закона № 2866).
ОСМД является неприбыльной организацией, может иметь печать со своим наименованием и другие необходимые реквизиты, а также расчетные счета в учреждениях банка.
ОСМД может быть создано двумя способами:
1) путем реорганизации жилищно-строительных кооперативов в ОСМД по решению общего собрания. При этом в учредительном собрании участвуют члены жилищно-строительного кооператива, которые полностью оплатили стоимость квартир и надлежащую часть в стоимости нежилых помещений и другого имущества и выразили такое желание (ст. 5 Закона № 2866);
2) через создание ОСМД по решению учредительного собрания. ОСМД может быть создано только собственниками квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (многоквартирных домах). Учредительные собрания объединения в новопостроенных многоквартирных домах могут быть проведены после государственной регистрации права собственности на больше половины квартир и нежилых помещений в таком доме (ст. 6 Закона № 2866).
По новым правилам государственная регистрация ОСМД проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц. ОСМД считается образованным со дня его государственной регистрации (ст. 6 Закона № 2866). В связи с этим Порядок № 1521, которым определялись особенности госрегистрации ОСМД, не действует, что подтвердил и Минюст Украины в письмах от 21.04.2015 г. № 961/22-15/19.3, от 07.09.2015 г. № Ю-16958/19.3.
Процедура создания ОСМДСоздание ОСМД включает несколько этапов (ст. 6 Закона № 2866).
Созывается учредительное собрание. Действия по созыву учредительного собрания проводит инициативная группа, в которую входит не менее чем три собственника квартир или нежилых помещений.
Уведомление о проведении учредительного собрания инициативная группа не менее чем за 14 дней до даты его проведения вручает каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В таком уведомлении указывается:
– по чьей инициативе созывается собрание,
– место и время проведения собрания,
– проект повестки дня собрания.
C позиции минимизации рисков важно иметь доказательство того, что уведомление о созыве учредительного собрания с целью создания ОСМД было вручено именно каждому собственнику. Дело в том, что на практике некоторые собственники квартир оспаривают решение о создании ОСМД по причине невручения им такого уведомления (см. к примеру, решения Хозяйственного суда Черкасской области от 25.08.2015 г. по делу № 925/1063/15, апелляционного суда Тернопольской области от 30.06.2015 г. по делу № 607/19384/13).
Учредительное собрание ведет председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих совладельцев или их представителей.
Каждый совладелец (его представитель) во время голосования имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.
К примеру, если общая площадь всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме, составляет 5000 м2, а площадь квартиры, принадлежащей гр-ну Горулько, составила 50 м2, он имеет право на: 50 / 5000 х 100 = 1 %, или на 1 голос.
Если одно лицо является собственником квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более чем 50 % общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, которые находятся в его собственности.
В связи с этим для проведения голосования следует заранее определить количество голосов, принадлежащих каждому совладельцу.
Решение считается принятым, если за него проголосовало более половины общего количества всех совладельцев.
Если для принятия решения не набрано необходимое количество голосов "за" или "против", в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания проводится письменный опрос совладельцев, которые не голосовали. Утвержденной формы такого опроса нет, но есть перечень сведений, который он должен содержать (письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 21.08.2015 г. № 7/9-10109).
Если в течение указанного срока необходимое количество голосов "за" не набрано, решение считается непринятым.
Решение принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются голоса, поданные совладельцами во время:
– проведения учредительного собрания;
Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования ("за" или "против"). Результаты проведения учредительного собрания оформляются протоколом собрания совладельцев многоквартирного дома, форма которого утверждена приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 г. № 203.
Учредительное собрание после принятия решения о создании ОСМД утверждает его устав. Устав ОСМД составляется в соответствии с Типовым уставом объединения совладельцев многоквартирного дома, утвержденным приказом Госкомитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 27.08.2003 г. № 141 (в редакции приказа Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 23.09.2015 г. № 238). Несоблюдение этой формы устава может привести к отказу в регистрации ОСМД и другим негативным последствиям (письмо Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 04.11.2015 г. № 8/9-3312-15).
Учредительные документы ОСМД подписывает председатель учредительного собрания или другое уполномоченное собранием лицо.
Требования к написанию наименования юридического лица, его обособленного подразделения, общественного формирования, которое не имеет статуса юридического лица, кроме организации профсоюза, утверждены приказом Министерства юстиции Украины от 05.03.2012 г. № 368/5.
Проводится госрегистрация ОСМД. Для этого госрегистратору подаются документы, предусмотренные ч. 1 ст. 17 Закона № 755, в частности, следующие:
– заявление о государственной регистрации создания юридического лица по форме, утвержденной приказом Министерства юстиции Украины от 06.01.2016 г. № 15/5;
– регистрационное заявление о добровольной регистрации ОСМД плательщиком НДС (по ф. № 1-ПДВ, приведенной в приложении 1 к Положению № 1130) и/или заявление о включении в Реестр неприбыльных учреждений и организаций (по ф. № 1-РН, приведенной в приложении 1 к Положению № 37) – по желанию заявителя;
– учредительный документ (устав ОСМД).
К сведению: по новым правилам эти документы могут быть поданы (ст. 14 Закона № 755):
1) в бумажной форме:
– лично заявителем или
2) в электронной форме через портал электронных сервисов.
Детали подачи документов на госрегистрацию изложены в Порядке № 359/5.
Госрегистратор рассматривает документы, поданные для госрегистрации, и проводит госрегистрацию в течение 24 часов после их поступления, кроме выходных и праздничных дней (ч. 1 ст. 26 Закона № 755).
По результатам проведенной госрегистрации госрегистратор вносит сведения в Единый государственный реестр юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований и формирует выписку, которая с помощью программных средств размещается на портале электронных сервисов в день проведения госрегистрации (п. 15 разд. II Порядка № 359/5).
Порядок предоставления сведений из Единого государственного реестра юридических лиц и физических лиц – предпринимателей утвержден приказом Министерства юстиции Украины от 31.03.2015 г. № 466/5.
Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня госрегистрации ОСМД обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей.
При отсутствии такой документации бывший балансодержатель или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в течение полугода со дня госрегистрации ОСМД восстанавливает ее за собственный счет (ст. 6 Закона № 2866).
Порядок передачи жилого комплекса или его части с баланса на баланс утвержден постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.
Заметим также, что председатель ОСМД может исполнять свои обязанности:
– по трудовому договору, тогда о заключении такого договора следует подать уведомление о приеме работника на работу согласно Постановлению № 413. На это обратила внимание ГФСУ в письме от 28.10.2015 г. № 22788/6/99-99-17-03-03-15;
– на общественных началах (бесплатно). Применительно к потребительскому обществу, которое тоже относится к неприбыльной организации, такая возможность была подтверждена в письме Министерства социальной политики Украины от 02.03.2015 г. № 228/13/84-15.
В случае привлечения управителя для выполнения всех или части функций ОСМД с ним заключается договор. На данный момент действует Типовой договор о предоставлении услуг по управлению домом, сооружением, жилым комплексом или комплексом домов и сооружений, утвержденный постановлением КМУ от 20.05.2009 г. № 484.
Также на эту тему читайте материалы издания "БУХГАЛТЕР&ЗАКОН" (№ 08 за 2016 год):Влада Карпова,
к. э. н. консультант по вопросам учета и налогообложения
1. Закон № 2866 – Закон Украины "Об объединении совладельцев многоквартирного дома" от 29.11.2001 г. № 2866-III.
2. Закон № 417 – Закон Украины "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме" от 14.05.2015 г. № 417-VIII.
3. Закон № 755 – Закон Украины "О государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований" от 15.05.2003 г. № 755-IV.
4. Порядок № 1521 – Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома, утвержденный постановлением КМУ от 11.10.2002 г. № 1521.
5. Порядок № 359/5 – Порядок государственной регистрации юридических лиц, физических лиц – предпринимателей и общественных формирований, которые не имеют статуса юридического лица, утвержденный приказом Министерства юстиции Украины от 09.02.2016 г. № 359/5.
6. Положение № 37 – Положение о Реестре неприбыльных учреждений и организаций, утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 24.01.2013 г. № 37.
7. Положение № 1130 – Положение о регистрации плательщиков налога на добавленную стоимость, утвержденное приказом МФУ от 14.11.2014 г. № 1130.
8. Постановление № 413 – постановление КМУ от 17.06.2015 г. № 413 "О порядке уведомления Государственной фискальной службы и ее территориальных органов о принятии работника на работу".
Законодательство, связанное с этой статьей,
консультации и комментарии налоговых органов –
все это Вы найдете в системах ЛІГА:ЗАКОН.
Сотрудничая с нами, Вы получаете комплексную поддержку, которая способствует быстрому и стабильному росту.
Задать вопросы по направлению ЛІГА:ЗАКОН Вы можете:
- по тел. (044) 501-3-700
- по e-mail: lz@softcom.ua
Также Вы можете заказать бесплатную презентацию:
- любым из вышеперечисленных способов
- либо заполнив форму заказа на сайте
Закон предусматривает две формы управления многоквартирным домом его совладельцами. По их решению все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управляющему или все функции — объединению совладельцев многоквартирного дома (далее – ОСМД) /ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома.
Иных форм управления многоквартирным домом, в том числе, таких какжилищно-строительные кооперативы, Закон 417 не предусматривает.
Что же обуславливает необходимость создания ОСМД?
Обратимся к статье 13 Закона 417. Кроме того, что положениями этой статьи внесены существенные изменения в Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее — Закон об ОСМД), частью 4 этой статьи установлено, что до определения совладельцами многоквартирного дома, в котором не создано ОСМД, формы управления многоквартирным домом, но не более одного года со дня вступления в силу этого Закона (то есть до 01 июля 2016 года). услуги по содержанию такого дома предоставляет субъект хозяйствования, который определен исполнителем услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий в многоквартирном доме до вступления в силу Закона 417.
Частью 5 статьи 13 Закона 417 определено следующее: «В случае, если в течение одного года с даты вступления в силу этого Закона совладельцы многоквартирного дома, в котором не создано объединение совладельцев. не приняли решение о форме управления многоквартирным домом, управление таким домом осуществляется управляющим, который назначается на конкурсной основе исполнительным органом местного совета. на территории которого расположен многоквартирный дом. В таком случае, цена услуги по управлению многоквартирным домом определяется по результатам конкурса. который проводится в порядке, установленном центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства, а договор о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом сроком на один год от имени собственников подписывает уполномоченное лицо исполнительного органа соответствующего местного совета, по решению которого назначен управляющий. Если за один месяц до истечения указанного срока ни одна из сторон не уведомит письменно другую сторону об отказе от договора, договор считается продленным на очередной годичный срок».
То есть, дома, в которых до 01 июля 2016 года не будут созданы ОСМД, фактически лишаются возможности самостоятельно выбирать себе управляющего и устанавливать стоимость услуг такого управляющего. Все заключенные ранее договора утратят свою силу, а функции по выбору управляющего, подписанию договора на год определению стоимости услуг управляющего выполняет исполнительный орган соответствующего местного совета. И такой договор может действовать не один год, поскольку, только создав ОСМД и заявив о нежелании пролонгации действующего договора не позднее, чем за месяц до окончания срока его действия, можно отказаться от услуг управляющего, если качество или стоимость таких услуг не будут устраивать собственников многоквартирного дома.А для создания ОСМД необходим достаточно серьезный период времени и неравнодушие собственников квартир и нежилых помещений в доме.
Поэтому, если это до сих пор не было сделано, первым делом необходимо создать ОСМД. Если же речь идет о жилищно-строительных кооперативах. то необходимо провести их реорганизацию .
Создание ОСМД. Инструкция
Порядок создания ОСМД определен соответсвующим Законом. Предполагаетсядва варианта создания ОСМД. Первый – путем реорганизации в ОСМД жилищно-строительных кооперативов. второй – создание «с нуля» в обычных многоквартирных домах.
Итак, жилищно-строительные кооперативы (далее – ЖСК) могут быть реорганизованы в ОСМД по решению общего собрания ЖСК. С момента принятия этого решения указанное собрание считается учредительным собранием ОСББ и далее проводится согласно требований Закона об ОСББ.
Участие в учредительном собрании принимают члены ЖСК, которые полностью оплатили стоимость квартир и надлежащую долю в стоимости нежилых помещений и другого имущества и изъявили желание участвовать в учредительном собрании.
В случае уплаты стоимости квартир и надлежащей доли в стоимости нежилых помещений и другого имущества не в полном объеме отдельными членами ЖСК, они могут принимать участие в собрании с согласия других членов ЖСК.
Создание ОСМД в многоквартирных домах, отличных от ЖСК, начинается с созыва учредительного собрания. Участвовать в таком собрании и принимать решение о создании ОСМД могут только собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме. Учредительное собрание объединения в новопостроенных многоквартирных домах может быть проведено после государственной регистрации права собственности на более половины квартир и нежилых помещений в таком доме.
Созыв учредительного собрания осуществляется инициативной группой, которая состоит не менее чем из трех владельцев квартир или нежилых помещений.
Сообщение о проведении учредительного собрания направляется инициативной группой не позднее, чем за 14 дней до даты проведения учредительного собрания. Уведомление направляется в письменной форме и вручается каждому совладельцу под расписку или путем почтового отправления (заказным письмом). В сообщении о проведении учредительного собрания указывается, по чьей инициативе созывается собрание, место и время проведения, проект повестки дня.
Учредительное собрание проводит председатель собрания, который избирается большинством голосов присутствующих собственников или их представителей.
Каждый совладелец (его представитель) при голосовании имеет количество голосов, пропорциональное доле общей площади квартиры или нежилого помещения совладельца в общей площади всех квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирном дома. То есть, если совладелец владеет помещениями, общая площадь которых составляет 100 квадратных метров при общей площади дома, включая нежилые помещения, 8000 квадратынх метров, то количество его голосов на общем собрании будет составлять 1,25%.
Если одно лицо является владельцем квартир (квартиры) и/или нежилых помещений, общая площадь которых составляет более 50 процентов общей площади всех квартир и нежилых помещений многоквартирного дома, каждый совладелец на учредительном собрании имеет один голос независимо от количества и площади квартир или нежилых помещений, находящихся в его собственности.
Решение считается принятым, если за него проголосовало больше половины общего количества всех совладельцев. Если же в результате проведения учредительного собрания для принятия решения не набрано указанное выше количество голосов «за» или «против», проводится письменное опрос совладельцев, которые не голосовали на учредительном собрании. Письменный опрос совладельцев проводится в течение 15 календарных дней с даты проведения учредительного собрания. Если в течение указанного срока необходимое количество голосов «за» не набрано, решение считается не принятым.
Решение принимается путем поименного голосования. При подсчете голосов учитываются и голоса, поданные совладельцами во время проведения учредительного собрания, и голоса, поданные во время письменного опроса. Решение оформляется личной подписью каждого, кто проголосовал, с указанием результата голосования («за» или «против»).
Наряду с принятием решения о создании ОСМД, учредительное собрание принимает решение об утверждении его устава. Устав ОСМД подписывает председатель учредительного собрания или другое уполномоченное собранием лицо.
ОСМД считается созданным с момента его государственной регистрации, которая проводится в порядке, установленном законом для государственной регистрации юридических лиц.
Бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, которое осуществляло управление многоквартирным домом до создания ОСМД, в трехмесячный срок со дня государственной регистрации объединения обеспечивает передачу ему экземпляра технической и другой предусмотренной законодательством документации на дом, а также документа, на основании которого многоквартирный дом принят в эксплуатацию, технического паспорта и планов инженерных сетей. В случае отсутствия документации на многоквартирный дом бывший балансодержатель многоквартирного дома или лицо, осуществлявшее управление им до создания объединения, в течение полугода со дня государственной регистрации объединения восстанавливает всю указанную выше документацию за свой счет.
Как видим, государство вновь само решило, какими методами собственникам квартир в много квартирных домах следует управлять принадлежащим им имуществом, возведя право на объединение в ОСМД фактически в обязанность. А для того, чтобы все сделать правильно и быстро, обращайтесь за квалифицированной помощью к юристам.
Автор: Адвокат Д.Гутгарц
Поделитесь с друзьями ссылкой на эту страницу:
Рекомендуем
Работа в Киеве
Для частных лиц
Полезные ссылки Популярные законы Украины Кодексы Украины Prostopravo.com.uaсравнение юридических услуг
© 2006-2016 Prosto Media Group
Наши проекты Частные лица Справочники
