Продать автомобиль если собственников три и один из них несовершеннолетний - Юридические вопросы - бесплатная онлайн консультация - отвечает Алексей -

Виталий Астанин 05 февраля 2015

Добрый день! Помоги разобраться как правильно продать автомобиль если собственников три и один из них несовершеннолетний. После смерти Брата остался грузовой автомобиль, в данный момент все наследники получили о праве на наследство по закону, мать 78 лет, сын 25 лет, несовершеннолетний сын 9 лет его представителем является его мать. Все наследники и представитель договорились о продаже автомобиля. Как продать автомобиль по договору купли продаж, какие документы наследники должны передать покупателю? Должен ли представитель несовершеннолетнего обращаться в органы опеки для получения разрешения?

Здравствуйте! Первый вариант: двоим из наследников подарить свои доли в автомобиле третьему, третьему автомобиль продать. Второй вариант: продать по обыкновенному договору купли-продажи,в котором будут не один, а сразу три продавца. За несовершеннолетнего подписывает его законный представитель (мать). Разрешение органов опеки нужно только если ребенок под опекой.

Другие вопросы рубрики

Заявление о разрешении совершения сделки купли-продажи жилой площади от имени несовершеннолетнего

23 Декабря 2016

С 1 января 2017 года вступают в силу поправки к статье 266 Налогового кодекса РФ, в которой регулируется порядок формирования резервов по сомнительным долгам. Изменения в налоговую статью вносит новый Федеральный закон от 30 ноября 2016 года № 405-ФЗ. Что это за изменения разберем сегодня.

22 Декабря 2016

Имея в резерве банковские счета, которые долго не используются ("спящие" банковские счета), компания может столкнуться с проблемами в случае начала их использования. Если списания по банковскому счету носят нерегулярный характер, уплата налогов со счета не осуществляется, движений по счету не было, а затем операций сразу стало много, банк вправе заблокировать "Клиент-банк" компании.

Принципы исчисления и уплаты каждого из налогов и сборов, взимаемых в РФ, подробно рассмотрены в части второй Налогового кодекса. Однако для организаций не менее важной является и часть первая НК РФ. С 1 января 2017 года в часть первую НК РФ будут внесены существенные изменения. И большинство из них важно изучить уже сейчас.

Госдумой РФ в третьем чтении 9 декабря 2016 года принят бюджет Пенсионного фонда России на период с 2017 по 2019 годы. Согласно принятому документу в новом году предусмотрен рост пенсионных выплат согласно законодательным актам о пенсионном обеспечении. Соответствующая информация размещена на официальном сайте ПФР.

21 Декабря 2016

Сколько стоит лицензия на розничную продажу алкогольной продукции? Каким образом должен быть организован учет госпошлины, уплачиваемой предприятиями общепита за предоставление лицензии на осуществление розничной продажи алкоголя (продление срока ее действия)? Меняется ли порядок учета госпошлины, если в предоставлении лицензии отказано?

Доверенность на продажу жилого дома от имени несовершеннолетнего

Правовое регулирование данного вида отношений осуществляется нормами Гражданского кодекса РФ о договоре продажи недвижимости с определенной спецификой, связанной с предметом договора купли-продажи жилья, а также дополнительно применяются общие нормы Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи. Согласно ст.ст. 549, 454 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК) по договору купли - продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Жилую недвижимость как объект сделок можно определить как строение (или его часть), предназначенное для проживания людей, законченное строительством и принятое в эксплуатацию в установленном законом порядке, связанное с земельным участком, имеющим границы, подлежащее кадастровому и техническому учету (инвентаризации), включающее жилые помещения, непосредственно удовлетворяющие жилищные потребности людей, а также подсобные и иные вспомогательные помещения, оборудование, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры, обслуживающие жилые помещения.

Эти объекты должны пройти технический учет и инвентаризацию в качестве пригодных для постоянного проживания в соответствующих организациях (органах) учета и технической инвентаризации объектов недвижимости. Жилые объекты имеют строго целевое назначение проживание граждан в соответствии с п.2 ст.288 ГК, в связи с этим собственник жилого помещения может осуществлять свои правомочия только в соответствии с его назначением (п.1 ст.288 ГК). В частности, размещение в жилых домах промышленных производств не допускается, а размещение в жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после их перевода в нежилой фонд (п.3 ст.288 ГК). Сказанное должно учитываться при совершении сделок с жилыми помещениями, в том числе и купли-продажи.

К жилым помещениям относятся квартиры, жилые дома, части жилого дома или квартиры (например, изолированные комнаты), иные жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан.

Договор продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст.550 ГК). Указанный договор согласно п.2 ст.558 ГК подлежит государственной регистрации (в отличие от продажи иной недвижимости) и считается заключенным с момента такой регистрации. Кроме того, по общему правилу ст.551 ГК переход права собственности на жилое помещение к покупателю подлежит государственной регистрации, чем определяется момент возникновения права собственности у покупателя.

Обращаясь к вопросу участия в правоотношениях, связанных с куплей-продажей жилых помещений, несовершеннолетних, условно можно выделить две формы такого участия: несовершеннолетний может выступать как собственник или сособственник жилого помещения; несовершеннолетний проживает в отчуждаемом жилом помещении, сохраняя на это помещение право пользования. В рамках указанных случаев возможны некоторые варианты.

При отчуждении имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, прежде всего, применяются правила статей 26, 28, 31-34, 37 ГК.

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, вправе совершать сделки купли-продажи недвижимого имущества только их законные представители или опекуны (ст.28 ГК). Необходимо подчеркнуть, что эта норма является императивной и не предусматривает возможность передачи полномочий по представлению интересов малолетних и недееспособных иным лицам, кроме перечисленных. Кроме того, п.4 ст.182 ГК установлен запрет на совершение через представителя сделки, которая по своему характеру может быть совершена только лично, в данном случае — только законными представителями или опекунами малолетних.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают указанные сделки с письменного согласия законных представителей или попечителей (ст.26 ГК). При этом в законе не решен вопрос о том, требуется ли согласие на сделку от обоих родителей или достаточно согласия одного из них. С одной стороны, необходимость дачи согласия на сделку обоими родителями базируется на норме Семейного кодекса РФ о равенстве родительских прав и обязанностей в отношении своих детей (п.1 ст.61 СК), в том числе прав и обязанностей, основанных на законном представительстве (п.1 ст.64 СК). С другой стороны, отсутствие в законе прямого указания на необходимость согласия обоих родителей делает возможным вывод о допустимости и достаточности согласия одного из них. Тем более что на практике встречаются ситуации, когда получение согласия второго родителя затруднительно из-за невозможности установить место его нахождения при раздельном проживании с ребенком или вследствие его уклонения от воспитания и содержания ребенка. Поэтому, на наш взгляд, при возникновении затруднений с получением согласия обоих родителей на совершение сделки несовершеннолетним достаточно такого согласия одного из родителей.

При этом при продаже любого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, (а равно и при совершении любых других сделок, влекущих уменьшение его имущества) в соответствии с п.2 ст.37 ГК требуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства для совершения указанных сделок опекуном или для дачи согласия на совершение сделок попечителем.

Перечисленные в ст.37 ГК виды сделок, совершенные опекуном, а также подопечным с согласия попечителя, но без разрешения органа опеки и попечительства, являются недействительными, а именно, ничтожными (то есть независимо от признания их таковыми судом) как сделки, не соответствующие требованиям закона согласно ст.168 ГК. Такие сделки не влекут юридических последствий, являются недействительными с момента их совершения. В силу ст.167 ГК при недействительности сделки стороны обязаны возвратить друг другу все полученное ими по сделке в натуре, а при невозможности этого — возмещают стоимость в деньгах.

Законом не установлена форма согласия органов опеки и попечительства на совершение указанных ст.37 ГК сделок. Следует считать, что она (для исключения оспоримости) должна соответствовать форме сделки, на совершение которой дается разрешение.

ГК устанавливает не только контроль за распоряжением опекунами (попечителями) имуществом подопечных, но и запрещает им совершать или давать разрешение на совершение сделок, в которых они могут быть заинтересованы лично. Поэтому запрещены все сделки, влекущие по смыслу п.3 ст.37 ГК уменьшение имущества подопечного, между подопечным с одной стороны и опекуном (попечителем), его супругом и их близкими родственниками — с другой. При этом к близким родственникам, упомянутым здесь, относятся родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители, дети, дедушка, бабушка, внуки), полнородные и неполнородные братья и сестры (ст.14 Семейного кодекса РФ).

К сделкам, совершаемым с жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние (или иным образом затрагиваются их права и законные интересы), закон предъявляет следующие требования.

В отношении приватизированных жилых помещений при совершении сделок с ними (в том числе и продажи) в соответствии со ст.3 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее — Закон о приватизации) в целях защиты жилищных прав несовершеннолетних разрешение органов опеки и попечительства требуется в следующих случаях:

если несовершеннолетние проживают в данном жилом помещении и имеют право пользования им (независимо от того, являются ли они собственниками, сособственниками жилого помещения или членами семьи собственника (в том числе и бывшими));

если несовершеннолетние не проживают в жилом помещении, но на момент приватизации имели на это жилое помещение равные с собственником права.

Этой же статьей Закона о приватизации установлено, что средства от сделок с приватизированными жилыми помещениями, в которых проживают (проживали) исключительно несовершеннолетние, зачисляются родителями (усыновителями), опекунами (попечителями), администрацией воспитательных учреждений на счет по вкладу на имя несовершеннолетнего в местном отделении Сберегательного банка РФ.

Следует отметить, что эти нормы появились в Законе о приватизации не сразу, а лишь в 1994 году, в результате того, что на практике выявились многочисленные злоупотребления и нарушения собственниками квартир жилищных прав проживающих с ними несовершеннолетних детей. Продавая приватизированные квартиры, собственники нередко не указывали проживающих в них детей, в результате чего дети лишались жилой площади и оказывались на улице. Очевидно, что эти требования не теряют своей актуальности и в настоящее время.

Указанные выше положения позднее нашли закрепление в ч.4 ст.292 ГК, согласно которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.В ГК указанное требование, как следует из данной части, касается не только приватизированного жилья, а любого жилого помещения, находящегося в собственности граждан (независимо от основания возникновения права собственности на жилое помещение).

Надо заметить, что прежняя редакция данной нормы представляла собой императивное требование об отчуждении жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, с согласия органа опеки и попечительства в любом случае, без оговорки относительно их прав и охраняемых законом интересов. Однако установление факта о том, затрагиваются ли при совершении сделки права и законные интересы несовершеннолетних и иных категорий лиц, входит в компетенцию все тех же органов опеки и попечительства, о чем, на наш взгляд, должно быть составлено письменное заключение, а именно, документ о том, что при отчуждении помещения не затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных.

К членам семьи Семейный кодекс РФ (ст.2) относит супругов, родителей и детей, усыновителей и усыновленных. Жилищный кодекс РСФСР (ст.53) предусматривает возможность признания членами семьи других родственников, нетрудоспособных иждивенцев, а в исключительных случаях и иных лиц, если они проживают совместно с нанимателем (в данном случае собственником) и ведут с ним общее хозяйство.

При отсутствии такого разрешения в данном случае сделка является оспоримой, что подтверждается судебной практикой. Так, удовлетворяя иск о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, суд первой инстанции сослался на отсутствие разрешения на сделку со стороны органа опеки. Верховный Суд РФ по этому поводу отметил, что "данное обстоятельство не может являться основанием для признания договора купли-продажи недействительным, если суд с достоверностью установил, что сам договор на момент его заключения не нарушал прав и законных интересов несовершеннолетних. Отсутствие предварительного согласия органа опеки на совершение сделок с квартирами, где проживают дети, но право на жилую площадь в которых принадлежит совершеннолетним, не может рассматриваться как безусловное основание для признания таких сделок недействительными. В каждом конкретном случае суд должен проверить, действительно ли нарушены интересы несовершеннолетних, и в чем это нарушение выразилось.

В соответствии со ст.34 ГК органами опеки и попечительства являются органы местного самоуправления, а их деятельность осуществляется на основании уставов муниципальных образований в соответствии с законами субъектов Российской Федерации, гражданским и семейным законодательством.

Порядок получения разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделки и основания его представления законодательно не определены. Подобное разрешение должно быть оформлено до совершения сделки. При этом не закрепляется, что органы опеки и попечительства должны проконтролировать исполнение сделки, т.е. убедиться, что после ее совершения несовершеннолетний не лишился имущества, что состоялась последующая покупка жилого помещения, на которое несовершеннолетний будет иметь право собственности, либо право пользования.

На практике широко распространены случаи, когда согласие органов опеки и попечительства просто подделывают (что чрезвычайно легко, так как в настоящий момент оно дается в виде простой справки и не требует какого-либо дополнительного заверения). Впоследствии такие сделки могут быть признаны недействительными по искам проживавших в жилом помещении несовершеннолетних. Случается, что орган опеки и попечительства дает согласие на сделку, но потом изменяет свое мнение. Такие сделки также могут быть признаны недействительными.

При этом надо учесть и мнение Верховного Суда РФ, выраженное в определении по конкретному делу (см. Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 29.08.97) о том, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки с жилым помещением, где проживают несовершеннолетние, не является подтверждением законности совершенной сделки. Верховный Суд РФ подчеркнул, что в соответствии со ст.ст. 28, 37 ГК разрешение органа опеки и попечительства должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки. При возникновении судебного спора в суд могут быть представлены доказательства, свидетельствующие о соблюдении законных прав несовершеннолетних, в частности, о депонировании части полученных от продажи квартиры средств на счет ребенка в кредитном учреждении или о приобретении для него другого жилья.

В письмах Министерства образования РФ от 20.02.1995 №09-М и от 09.06.99 №244/26-5 даны некоторые рекомендации органам опеки и попечительства по оформлению разрешений на совершение сделок с жилыми помещениями. В частности, указано, что данное разрешение оформляется только в форме постановления (распоряжения) органа местного самоуправления и подписывается руководителем данного органа. Не рекомендовано одобрять сделки, при которых производится покупка квартиры в рассрочку при одновременной продаже имеющихся в собственности жилых помещений. В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилых помещений с приобретением жилья после его продажи (с последующим приобретением) в постановляющей части постановления (распоряжения) необходимо указывать, что продажа производится с обязательным приобретением жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи жилого помещения с включением в него соответствующих условий, содержащихся в разрешении органа опеки и попечительства, чтобы в случае их несоблюдения наступали определенные правовые последствия. Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.

Вопрос о том, кто должен обращаться с заявлением в органы опеки и попечительства для получения разрешения на отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет: сами несовершеннолетние или их законные представители, решается следующим образом. При подготовке разрешения на отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, органы опеки и попечительства приглашают несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет лично для беседы с ним и написания им лично заявления на выдачу такого разрешения. Кроме того, обращение с заявлением в органы опеки и попечительства самих несовершеннолетних не является сделкой в соответствии со ст.26 ГК. В данном случае Учреждение юстиции и нотариусы должны убедиться в наличии разрешения на оформление конкретной сделки, указанной в разрешении, либо разрешения на оформление любой сделки по отчуждению жилого помещения, с учетом согласия всех заинтересованных сторон. Поэтому органы опеки и попечительства должны максимально конкретизировать формулировки указанных разрешений, когда обязывают частично дееспособных граждан представлять в органы опеки и попечительства копии договоров отчуждения.

Заслуживает внимания проблема отчуждения доли в праве собственности на жилое помещение при условии, что сособственником другой доли является несовершеннолетний, либо имеет право пользования другой долей. Необходимо ли при этом согласие органов опеки и попечительства, ведь в данном случае вещные права несовершеннолетнего на свою долю в праве не меняются. Возможно изменение только режима пользования местами общего пользования в квартире, принадлежащей на праве общей долевой собственности.

Согласно п.1 ст.244 ГК имущество, находящееся в собственности нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности. В соответствии со ст.247 ГК участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Таким образом, отчуждение доли в праве общей собственности на объект недвижимости не может рассматриваться как отчуждение обособленной части указанного объекта, последняя может поступить лишь во владение и пользование нового участника общей собственности. При указанных обстоятельствах все субъекты права общей собственности на жилой дом, квартиру являются собственниками объекта недвижимости в целом.

П.4 ст.292 ГК не содержит указания на то, что согласие органа опеки и попечительства требуется лишь при отчуждении той доли в праве собственности на жилое помещение, которая принадлежит именно тому участнику общей долевой собственности, членом семьи которого являются несовершеннолетние (либо недееспособные или ограниченно дееспособные лица). В связи с этим имеются основания полагать, что в качестве членов семьи собственника необходимо рассматривать членов семьи все сособственников жилого помещения, а не только того из них, доля которого в праве общей собственности отчуждается.

Кроме того, с учетом требований жилищного законодательства (ст.127 Жилищного кодекса РСФСР) несовершеннолетний член семьи одного из собственников общей долевой собственности имеет право пользования всеми помещениями в доме, квартире, если в соответствии с законом не определен иной порядок пользования жилыми помещениями.

Таким образом, в случае если собственниками не определен порядок пользования жилыми помещениями в доме, квартире, ином объекте жилой недвижимости, то в порядке п.4 ст.292 ГК разрешение органов опеки и попечительства обязательно при отчуждении доли в праве собственности любым из участников общей долевой собственности. Если же соглашением сособственников определен порядок пользования помещением и несовершеннолетний член семьи сособственника не имеет права пользования на ту часть помещения, которая принадлежит собственнику, отчуждающему имущество, разрешение органов опеки и попечительства не требуется.

Далее необходимо рассмотреть довольно типичную ситуацию, когда несовершеннолетний гражданин РФ, имея двойное гражданство, выехал с родителями на постоянное место жительства в иностранное государство. Родители продают жилое помещение, сособственником которого является и несовершеннолетний, либо имеет право пользования. Органы опеки и попечительства, как правило, отказываются дать согласие на оформление сделки, мотивируя тем, что несовершеннолетний не проживает в отчуждаемой квартире. Учитывая то, что несовершеннолетний является гражданином РФ, при продаже жилого помещения к нему применяются нормы гражданского законодательства РФ, допускающие отчуждение жилого помещения, которое принадлежит несовершеннолетнему, только с согласия органов опеки и попечительства. Поэтому в данном случае требуется согласие органов опеки и попечительства, и именно они должны проверять обстоятельства сделки, уменьшается ли при этом имущество несовершеннолетнего, приобретает ли он право на иное жилое помещение.

Согласия органов опеки и попечительства не требуется на совершение сделки об отчуждении жилого помещения, принадлежащего собственнику, у которого имеются несовершеннолетние дети, никогда не проживавшие и не прописанные в отчуждаемом жилом помещении, если при этом выпиской из домовой книги с места жительства несовершеннолетних подтверждается их проживание и состояние на регистрационном учете в другом жилом помещении. Если несовершеннолетний на момент совершения сделки с жилым помещением на регистрационном учете не состоит, сделка возможна только с согласия органов опеки и попечительства.

В заключение хотелось бы отметить, что сделки с недвижимостью в жилищной сфере, в которых участвуют несовершеннолетние собственники (сособственники) жилья или при совершении которых так или иначе затрагиваются их права и законные интересы, представляют значительную сложность для практических работников в данной сфере — судей, сотрудников органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органов опеки и попечительства, нотариусов. Наиболее часто проблемы возникают вследствие несовершенства законодательной базы (нечеткости, противоречий, пробелов), что не способствует формированию единой правоприменительной практики. В связи с этим каждая конкретная сделка должна оцениваться именно с позиций обеспечения соблюдения и защиты прав и охраняемых законом интересов наиболее незащищенных участников гражданского оборота, с учетом того, что во многих случаях невозможно принять решение, основываясь на общих указаниях закона.