Категория: Бланки/Образцы
С доходов от предоставления имущества в субаренду физическое лицо должно уплатить НДФЛ.
Причем в указанном случае облагается НДФЛ вся сумма полученного дохода по договору субаренды, уменьшить ее на сумму арендных платежей собственнику имущества (администрации) нельзя, так как лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, не имеет права на профессиональные вычеты.
В отношении таких доходов физического лица налоговым агентом признается организация, которая должна удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет. Страховыми взносами на обязательное пенсионное (медицинское, социальное) страхование арендная плата не облагается.
Заключить договор аренды с физическим лицом организация может, однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду.
Если организация на упрощенке платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то учесть суммы арендных платежей в уменьшение налоговой базы. Для этого затраты по аренде должны удовлетворять всем требованиям, которые законодательство предъявляет к расходам, учитываемым при налогообложении прибыли. Однако в том случае, когда земельный участок арендуется для строительства, необходимо учитывать, что расходы на аренду участка учитываются в зависимости от источника финансирования и целей дальнейшего использования построенного объекта.
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух
1. Рекомендация:Как арендатору учесть при налогообложении арендные платежи. Организация применяет специальный налоговый режим
Независимо от системы налогообложения, которую применяет организация, в ряде случаев при аренде имущества арендатору необходимо исполнить обязанности налогового агента *(п. 1 ст. 226. п. 3 ст. 161 и п. 1 ст. 24 НК РФ). То есть удержать и перечислить с суммы арендной платы, выплачиваемой арендодателю, налог.
Например, это касается случаев аренды:
Порядок расчета остальных налогов зависит от того, какую систему налогообложения применяет организация.
Если организация на упрощенке платит единый налог с доходов, то учесть расходы, в том числе по арендной плате, нельзя (п. 1 ст. 346.14 НК РФ ).
Если организация на упрощенке платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то учесть суммы арендных платежей в уменьшение налоговой базы можно (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ ). Для этого затраты по аренде должны удовлетворять всем требованиям, которые законодательство предъявляет к расходам, учитываемым при налогообложении прибыли* (п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 252 НК РФ).
Спишите расходы по аренде при расчете единого налога после оказания услуг по аренде и их оплате *(п. 2 ст. 346.17 НК РФ ).
Входной НДС, уплаченный в сумме арендной платы, признанной в расходах, также отнесите в уменьшение налоговой базы (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ ).
Размер платы за наем подтвердите первичными документами, а также документами, свидетельствующими о ее перечислении арендодателю (актами, платежными поручениями и т. д.) (ст. 346.24 НК РФ. п. 1.1 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 22 октября 2012 г. № 135н ).
начальник отдела налогообложения прибыли организаций
департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
2. Ситуация:Можно ли организации-арендатору заключить договор аренды имущества с гражданином
Положения Гражданского и Налогового кодексов РФ этому не препятствуют. Однако гражданину нужно доказать, что имущество, которое он сдает в аренду, принадлежит ему на праве собственности или ему доверено сдавать его в аренду (например, путем предоставления документов, подтверждающих право собственности). *Такой вывод позволяет сделать статья 608 Гражданского кодекса РФ.
начальник отдела налогообложения прибыли организаций
департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России
3. Рекомендация. Кто из граждан должен платить НДФЛ
Доходы, полученные человеком в денежной или натуральной форме, могут облагаться налогом на доходы физических лиц (НДФЛ) *(абз. 1 ст. 209 и п. 1 ст. 210 НК РФ).
Как правило, НДФЛ из дохода удерживает и перечисляет в бюджет налоговый агент (ст. 226 НК РФ ). Но в некоторых случаях человек должен сделать это сам.
Чтобы узнать, нужно ли заплатить НДФЛ в бюджет самостоятельно (или проверить, правомерно ли удержал его налоговый агент), необходимо определить:
Большинство граждан России являются налоговыми резидентами. Если человек часто выезжает за границу (либо приехал в Россию недавно), он может быть нерезидентом. Подробнее о том, как определить свой налоговый статус, см. Как определить статус человека (резидент или нерезидент) в целях НДФЛ .
Какие доходы облагаются НДФЛ
Резиденты должны платить НДФЛ с доходов*:
Такой порядок установлен статьей 209 и абзацем 10 пункта 2 статьи 11 Налогового кодекса РФ.
Перечень доходов, полученных от источников за пределами России, приведен в таблице (п. 3 ст. 208 НК РФ ).
Ситуация. нужно ли самостоятельно заплатить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду. Человек (не предприниматель) сдает в аренду жилое помещение. Арендатором выступает российская организация, которая снимает помещение для проживания своих сотрудников
Доходы, с которых человек, не являющийся предпринимателем, должен самостоятельно рассчитать и заплатить НДФЛ, перечислены в пункте 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ.
В частности, к ним относятся доходы, полученные по договорам аренды от людей или организаций, которые не являются налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ ).
Российские организации-арендаторы признаются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ ). Поэтому с доходов по договору аренды, заключенному с российской организацией, самостоятельно рассчитывать и платить налог не нужно. В этом случае удержать и перечислить НДФЛ должна организация-арендатор по месту своего учета в налоговой инспекции*. Это следует из положений пунктов 2 и 7 статьи 226 Налогового кодекса РФ. Данный порядок уплаты НДФЛ применяется независимо от местожительства гражданина-арендодателя и нахождения арендованного имущества. Аналогичная точка зрения отражена в письме Минфина России от 1 июня 2011 г. № 03-04-06/3-128 .
Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (п. 5 ст. 3 НК РФ ). В частности, условие в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученных доходов, является ничтожным.
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
директор БСС «Система Главбух»
4.Ситуация. Может ли получить профессиональный налоговый вычет по НДФЛ человек, который сдает в аренду (субаренду) помещения. Человек не является предпринимателем
Профессиональный налоговый вычет могут получить*:
Такой перечень содержат пункты 1–3 статьи 221 Налогового кодекса РФ.
Договор аренды (субаренды) не относится к договорам гражданско-правового характера на выполнение работ или оказание услуг. Целью такого соглашения является предоставление во временное пользование имущества за плату *(ст. 606 ГК РФ ). Такие разъяснения дал Минфин России в письме от 29 декабря 2006 г. № 03-05-01-05/290 .
государственный советник налоговой службы РФ III ранга
директор БСС «Система Главбух»
5.Ситуация: Какие выплаты не облагаются обязательными страховыми взносами
Не облагают страховыми взносами выплаты по гражданско-правовым договорам, на покупку имущества или имущественных прав. Как, впрочем, и по договорам аренды, ссуды, лизинга, дарения и других, по которым имущество и имущественные права передают во временное пользование. *Исключение – авторские договоры. Это следует из части 3 статьи 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ и подтверждается письмами Минздравсоцразвития России от 12 августа 2010 г. № 2622-19 и ФСС России от 17 ноября 2011 г. № 14-03-11/08-13985 .
заместитель директора департамента развития социального страхования Минтруда России
6.Книга. Организация учета у застройщика и подрядчика
В учете арендных платежей тоже есть свои особенности*.
Строительство для собственных нужд. Плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08 (субсчет «Строительство объектов основных средств»). Основания – те же, что и для учета приобретения права на заключение договора аренды.
Минфин России считает, что затраты на аренду земельного участка в период строительства (до его завершения) подлежат включению в первоначальную стоимость основного средства и списанию в расходы через амортизацию. Такой подход изложен в письме от 20 мая 2010 г. № 03-00-08/65. а также в более ранних письмах – от 28 октября 2008 г. № 03-03-06/1/610. от 11 августа 2008 г. № 03-03-06/1/452 .
При этом в стоимость здания включается арендная плата только за ту часть участка, которая используется непосредственно под строительство, – пропорционально ее площади в общей площади арендуемого участка (письмо Минфина России от 11 ноября 2011 г. № 03-03-06/1/749 и др.).
Финансисты обосновывают это тем, что в соответствии с пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его сооружение. Расходы по арендной плате за земельный участок, осуществляемые до начала строительства, а также во время строительства, являются, по мнению чиновников, расходами, непосредственно связанными со строительством объекта основных средств*.
В частности, в постановлении ФАС Поволжского округа от 13 февраля 2012 г. по делу № А65-6367/2011 сделан вывод о том, что арендные платежи (как и иные виды платежей за землю, на которой ведется строительство) не входят в перечень затрат, формирующих первоначальную стоимость основного средства. И что налоговое законодательство позволяет учитывать арендные платежи единовременно на основании подпункта 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ. Поэтому суд признал правомерным единовременный порядок учета расходов по арендной плате за земельный участок, на котором ведется строительство. Как отметили арбитры, формулировка пункта 1 статьи 257 Налогового кодекса РФ оставляет налогоплательщику возможность доказать свою правоту, если арендную плату он не включает в первоначальную стоимость строения, а списывает единовременно.
Строительство на продажу и долевое строительство. Плата за аренду земельного участка, предоставляемого на период проектирования и строительства объекта, полностью включается в его первоначальную стоимость, формируемую на счете 08 .
Порядок отражения арендных платежей в целях налогообложения прибыли будет различаться. При строительстве здания на продажу организации-застройщику целесообразно их учитывать в уменьшение налогооблагаемой прибыли в составе прочих расходов. Основанием является подпункт 10 пункта 1 статьи 264 Налогового кодекса РФ.
При долевом строительстве застройщик возводит объект за счет средств участников долевого строительства. Эти средства он вправе расходовать лишь на цели, предусмотренные в статье 18 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ. В том числе на возмещение затрат, связанных с оформлением права аренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство многоквартирных домов или иных объектов недвижимости (подп. 2 п. 1 ст. 18 закона № 214-ФЗ ). И хотя в этом подпункте речь идет только о приобретении права аренды, но поскольку арендные платежи неразрывно с ним связаны, то расходование средств дольщиков на этот вид затрат не противоречит законодательству.
Поэтому, в случае когда компания оплачивает аренду из средств участников долевого строительства, в расходах при исчислении налога на прибыль суммы оплаты не учитываются, так как затраты на аренду участка рассматриваются как средства, потраченные в рамках целевого финансирования* (подп. 14 п. 1 ст. 251 Налогового кодекса РФ. письмо Минфина России от 21 декабря 2011 г. № 03-03-06/1/837 ).
Персональные консультации по учету и налогам
Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.
В настоящее время аренда земельного участка представляет собой наиболее выгодный способ стать со временем полноправным владельцем земли, не прибегая при этом к услугам покупки недвижимости на вторичном рынке. Это объясняется тем, что закон позволяет выкупить арендованный участок по цене, значительно ниже рыночной.
Тем не менее далеко не все наши сограждане могут воспользоваться подобным вариантом приобретения участков, попросту не зная, как взять землю в аренду у администрации того населенного пункта, где они проживают. В действительности, чтобы заключить договор аренды земельного участка, не требуется особых усилий: составление и порядок оформления этого документа достаточно просты. Гораздо важнее, имеются ли в вашем городе свободные участки для индивидуального жилого строительства или коммерческой застройки.
Стоит сразу учесть, что бесплатно земля в аренду у государства не предоставляется, тем более под строительство торгового павильона или склада. Если же вы обладаете льготами, позволяющими претендовать на землю без проведения открытых торгов — тогда у вас имеется возможность оформить выделение земельного участка в собственность после строительства. Однако при этом вы лишаетесь права выбирать участок — он будет предоставлен по усмотрению местных органов власти, а его площадь будет составлять от 10 до 15 соток.
Что важно знать арендаторуЗаключить договор аренды земли сейчас может практически любой гражданин: закон гарантирует всем равные права на выделение участков под строительство или ведение сельского хозяйства. При этом регистрация договора аренды земельного участка является заключительным этапом процесса его получения. Чтобы достичь успешного результата, претенденту требуется не только выбрать в муниципальном фонде свободную для застройки территорию, не подпадающую по Генплану развития города под какое-либо иное предназначение, но также написать заявление, победить в торгах, и тогда он сможет заключить договор о предоставлении земли.
Проще всего взять в аренду земельный участок сельскохозяйственного назначения. В отличие от городских территорий, такая процедура не требует проведения аукциона. Однако арендовать землю у администрации района вы сможете лишь при условии ее целевого использования, то есть для организации земледелия или животноводства. Иначе договор будет расторгнут досрочно.
Чтобы оформить договор аренды для ведения сельского хозяйства, нужно написать заявление с просьбой взять землю в аренду у государства и подать его на рассмотрение районного управления земельных ресурсов. Если заявление будет удовлетворено, будущему фермеру предложат подписать договор, в содержании которого имеется следующая информация:
Продление договора аренды (автоматическое) земельного участка следует заблаговременно (еще при составлении документа) предусмотреть. Это избавит от необходимости спустя 5 или 10 лет вновь обращаться к нотариусу за удостоверением нового соглашения.
В целом, прежде чем оформлять договор аренды земельного участка (образец можно найти на нашем сайте), тщательно изучите все нюансы, и тогда у вас не возникнет никаких проблем.
Документы, которые необходимо собратьГосударственная регистрация договора аренды земельного участка, в отличие от многих других хозяйственных договоров (предоставление земельного участка в аренду, перевод земли из аренды в собственность), обязательна. Оформление земельного участка в ренту или регистрация его приобретения происходят в местном управлении Росреестра путем подачи договора между землевладельцем и арендатором (или покупателем), а также ряда сопутствующих документов.
Следует принять во внимание, что в соответствии со статьей 609 ГК РФ аренду земельного участка нужно оформлять в Росреестре лишь в ситуациях, если:
Учитывая, что в подавляющем большинстве случаев земля оформляется под сельскохозяйственное производство или под строительство жилого дома — это почти всегда требует обращения в Росреестр.
Если же один из участников договора не может лично присутствовать при удостоверении сделки — оформление в собственность арендованного земельного участка может быть проведено его представителем, имеющим нотариальную доверенность.
Госпошлина за регистрацию договора аренды составляет 2000 рублей (если сделка совершается физическими лицами) и 22000 рублей (если участниками являются юридические лица). Если же договор заключается между физическим и юридическим лицами — гражданин платит 2000 рублей, а юридическое лицо — 22000 рублей.
Строительство на арендованном участкеДолгосрочное право аренды земельного участка дает много возможностей для предпринимателей и обычных граждан, заинтересованных в снижении себестоимости общей и жилой площади в частном доме. Взяв земельный участок в аренду под строительство, впоследствии можно на законных основаниях перевести его в частное владение. При этом оплата за выкупленную землю будет значительно меньше, чем при покупке участка на вторичном рынке.
Как взять землю в аренду у города? Ответ на этот вопрос интересует очень многих предпринимателей и простых граждан. Аренда земли под торговый павильон, киоск или другой коммерческий объект происходит только через аукцион. Это же касается и жилого строительства. Если инвестор желает построить многоквартирный дом — ему также необходимо пройти процедуру покупки участка на конкурентной основе. Взять землю в аренду без торгов можно лишь под индивидуальное жилое строительство и только при наличии льготы.
Аукцион по аренде земельных участков проводится на основании поданной заявки от претендента или в соответствии с целевой программой развития города, предполагающей постройку в микрорайоне объектов социально-бытового назначения, сервиса и торговли. Если вы заинтересованы в открытии какого-либо жилого или коммерческого объекта на определенной улице в вашем населенном пункте, но не знаете, как получить землю в аренду — обратитесь с запросом в управление земельных ресурсов местного муниципального образования. При наличии свободных территорий вам наверняка будет предложена долгосрочная аренда земли — но лишь после открытых торгов. Даже если в ходе аукциона стоимость аренды земли возрастет — она все равно окажется дешевле, чем покупка участка у частного собственника.
По договору, заключенному с владельцем земли, определяется арендная плата за земельный участок. При этом нужно учесть, что размер арендной платы (статья 39.7 ЗК РФ) не может быть установлен единолично главой муниципалитета или решением местного совета депутатов. Ежегодная рента, которую арендатору придется платить за право пользования участком, будет определена по результатам открытых торгов и вписана в договор.
Если же имеет место аренда земли у администрации города на льготных условиях, без проведения торгов, размер рентной платы устанавливается постановлением местного совета.
Как видите, взять землю у администрации города под строительство можно и в определенных условиях нужно.
Как выделить свою частьМногие задаются вопросом: можно ли заключить договор аренды части земельного участка? Не секрет, что иногда объекты недвижимости, в том числе земельные участки, имеют сразу несколько совладельцев, то есть по своей сути находятся в долевой собственности. Как взять в аренду такой объект, знают далеко не все. Количество долей и формы собственности способны существенно осложнить процедуру передачи прав пользования.
В то же время вопрос о том, как арендовать землю в виде доли, не выделенной в натуре, решается просто: совладельцу участка следует индивидуализировать свою часть в общем имуществе. Если речь идет о сельскохозяйственном участке, нужно заказать межевание с выносом границ в натуре и последующим оформлением нового кадастрового паспорта.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ имущество, передаваемое в аренду, должно быть точно определено. Индивидуализация части поможет не только решить вопрос, как оформить землю в аренду в виде долевой собственности, но и избавит от проблем, связанных с границами смежных участков. Размежевание долей и вынос границ на местности (не обязательно в виде забора, вполне достаточно межевых знаков) позволит фактически выделить долю, что сделает участок намного более привлекательным для дальнейшей продажи, чем если бы доля находилась в общей собственности. Договор аренды земельного участка, который прошел размежевание и получил отдельный кадастровый паспорт, заключается на общих основаниях.
Не нашли ответа? Консультация юриста бесплатно!
Похожие статьи
