Продажа недвижимости с обременением арендой

Задумав осуществить сделку с недвижимостью, необходимо изучить такое понятие как «обременение». Это своеобразные ограничения, которые накладываются на возможность распоряжения объектом. Продать квартиру с обременением возможно, но такой сделке необходимо уделить повышенное внимание и применить дополнительные действия. Законными ограничениями могут быть: арест, рента, ипотека либо аренда.

Этот вид ограничения возникает на основании наличия договора найма квартиры, которая передана за определенную плату во временное пользование.

Договор, который заключается на срок более 12 месяцев, должен быть оформлен в письменном виде и зарегистрирован госорганами. Лицо, арендовавшее помещение имеет право использовать его до истечения срока, отраженного в договоре.

Если вы приняли решение продать квартиру, обремененную арендой, лучше всего предварительно расторгнуть существующий договор. Если же это сделать не удалось, скорее всего, потребуется обратиться в суд.

Порядок и условия расторжения договора аренды или его изменения должен быть предусмотрены и отражены в соглашении.

Если в нем отражается право арендатора досрочно расторгнуть договор – проблем не будет. В ином случае договор аренды можно расторгнуть если:

1. Арендатор существенно нарушает условия договора.
2. Квартиросъемщик ухудшает состояние имущества.
3. Неоднократно нарушает сроки оплаты аренды.
4. Арендатор в указанные или разумные сроки не производит капитальный ремонт, если это указано в договоре аренды.

Договор о продажи недвижимости, обремененной арендой, от обычного договора купли-продажи отличается наличием дополнительного пункта с указанием данного нюанса.

Продавец должен поставить в известность покупателя об обременении недвижимости и получить его согласие.

Приобретая имущество, находящееся в аренде, новый владелец обязан исполнять условия соглашения. Квартиросъёмщик имеет право в течение указанного в договоре срока аренды пользоваться арендованной площадью.

При совершении сделки купли-продажи обремененной арендой недвижимости потребуется стандартный пакет документов:

• паспорта продавца объекта и покупателя в оригинале, а также копии всех несущих информацию страниц;
• документы, подтверждающие наличие права на недвижимость;
• технический паспорт на продаваемый объект. При покупке квартиры необходимым условием является получение тех паспорта не более чем за пять лет до совершения сделки купли-продажи. В ином случае понадобится заказать новые документы;
• договор купли-продажи необходимо составлять в трех экземплярах. Два – участникам сделки, третий экземпляр остается в регистрационной палате;
• подтверждение оплаты госпошлины;
• выписка из домовой книги о зарегистрированных жильцах;
• согласие всех совладельцев.

Законодательно установлены требования, касающиеся обязанностей арендодателя и квартиросъемщика при смене владельца недвижимости. Одно из них — оповещение о смене владельца квартиры, которое обязательно оформляется письменно и отправляется с условием уведомления о получении.

Письмо должно быть передано арендатору после совершения сделки купли-продажи и смене владельца имущества. В нем необходимо указать:

• информацию о новом собственнике недвижимости и его контактные данные;
• реквизиты, необходимые для перевода арендных платежей или уведомление об измененном способе оплаты (в случае, если расчет производился в виде продукции либо в наличном эквиваленте).

При получении письма, наниматель должен предпринять определенные шаги к заключению нового договора или дополнительного соглашения. При этом изменению подлежат только данные арендодателя. Противопоказано принудительное увеличение арендной платы или изменение сроков договора, то есть все условия остаются прежними. Так, как договор аренды недвижимости, заключаемый на срок более 365 дней, обязательно должен быть зарегистрирован в госорганах — дополнительные соглашения также отражаются ЕГРП.

При продаже квартиры, обремененной арендой, могут возникнуть определенные сложности. Поэтому целесообразно будет предварительно расторгнуть существующее соглашение. В случае, если арендатор не соглашается на досрочное прекращение арендных отношений, расторгнуть договор можно только в тех случаях, которые предусмотрены законом или самим договором, а именно:

1. Нарушение оговоренных условий одной из сторон (например — арендодатель препятствует использованию имущества).
2. Существенное изменение обстоятельств, которые были исходными для арендатора при заключении сделки (возможно только в судебном порядке).
3. Отказ арендатора в одностороннем порядке.

Подытожив вышеизложенное можно сделать вывод, что решив приобрести недвижимость, следует уточнить: нет ли обременения (в данном случае – арендой). И если таковое существует — надо быть готовым, что арендатор будет пользоваться имуществом в течение всего периода, который предварительно был указан в договоре.

Договор купли-продажи нежилого помещения

Требования, предъявляемые к договору купли-продажи нежилого помещения

Согласно Гражданскому Кодексу РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Самой распространенной сделкой, направленной на отчуждение недвижимого имущества является купля-продажа.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

1. В верхней части договора необходимо указать:
   • название документа (например, «Договор купли-продажи нежилого помещения»)
   • место его составления
   • дата составления (прописью)
   • текст документа начинается с определения сторон и их реквизитов

(Если договор заключен не самим продавцом или покупателем, то в документе указываются основания, по которым определенное лицо действует при заключении договора).

Покупка квартиры, находящейся в ипотеке: риски, образец договора купли-продажи с обременением, условия и порядок заключения, список необходимых докуме

Понятие обременения различается в зависимости от сферы права, в рамках которого происходит трактование. В общем смысле, обременение – любое ограничение прав как для субъекта, так и для объекта юридических взаимоотношений. Под субъектом и объектом обременения могут пониматься две любые противоположные стороны: продавец и покупатель, банк и залоговое имущество, государство и жилищный фонд.

Наложение обременения не дает собственнику объекта возможности распоряжаться им, либо владеть, использовать по назначению. По отношению к недвижимому имуществу, обременение может стать причиной невозможности продажи квартиры или даже запрета на проживание в ней.

Возникновение обременения по отношению к квартире может быть вызвано рядом факторов:

• Арест – временное, с целью наложения ограничений, либо с целью продажи в счет осуществления исполнительного производства, ограничение права собственности. Арест может быть наложен по иску коммунальных учреждений или иных третьих лиц, путем обращения в суд.
• Ипотека – при приобретении квартиры, либо ее вовлечении в залоговую массу, накладывается временное ограничение права собственности, в целях соблюдения интересов кредитора.
• Найм – арендатор жилого помещения. на срок действия договора, имеет полное право в нем проживать, что не может быть нарушено договором купли-продажи. Взаимоотношения съемщика и собственника в данном случае являются обременением.
• Аварийное строение – квартиры в домах, которые предназначены под снос, не могут быть проданы, поскольку не являются частью жилого фонда.
• Прописка или сервитут – регистрация в квартире третьего лица, либо обладание им правом постоянного проживания на основе отказа от приватизации или решения суда являются существенным ограничением по отношению к праву собственности.
• Рента – плательщик ренты, до момента исполнения договора, не обладает полнотой собственности над квартирой, стало быть право производить юридические действия имеет лишь с согласия получателя.

Ипотека, на основе которой приобретается до 40% квартир в новостройках (статистика по Москве и области), порождает в отношении объекта недвижимости не только особые правовые обстоятельства, но и массу мифов. Вопреки стереотипам, квартира, купленная в ипотеку, находится в единоличной собственности заемщика, но никак не банка. Кредитное учреждение лишь заключает договор залога в отношении приобретаемого жилья, который также регистрируется в реестровом органе. За счет этого, покупка квартиры с обременением по ипотеке осуществляется в правовом поле по инициативе собственника, но с оглядкой на интересы третьих лиц.

Законом также установлено, что продать квартиру собственник может лишь при согласии банка. На практике распространены случаи продажи квартиры с целью погашения ипотеки (в силу сложного материального положения). Де-факто, банк никогда не даст согласия на сделку до момента полного погашения кредита, что обязывает потенциального покупателя вносить денежные средства прежде, чем он получит право собственности. На рыночную цену квартиры ипотека может оказать влияние именно за счет фактора риска (дисконт достигает 15-20% ).

В зависимости от договоренности с банком, возможен как вариант с первоначальным погашением кредита, так и переуступка долга на имя нового владельца собственности. В последнем случае из стоимости жилья вычитается оставшаяся доля процентов и тела кредита.

Примечательно, что в первом случае договор должен иметь пункт о возможности досрочного погашения, не требуя внесения штрафных платежей (многие договора были заключены до введения соответствующего закона). Условия нового кредитного договора при этом устанавливает сам банк: стороны купли-продажи вольны лишь отказаться или согласиться.

Порядок продажи при ипотеке разительно отличается от обычной за счет необходимости снятия обременения для проведения сделки:

1. Стороны купли-продажи заключают предварительное соглашение (договор намерения, договор задатка), обращаются к юристу для сопровождения.
2. Взять справку из ЕГРП, поскольку многие квартиры, находящиеся в ипотеке, имеют и иные обременения. Аналогичным образом необходимо обратиться в управляющую компанию с целью узнать наличие задолженности по коммунальным платежам.
3. Получение выписки из домовой книги, с целью уточнения количества лиц, не выписавшихся из продаваемой квартиры.
4. Если выбран способ переуступки ипотеки, стороны обращаются к кредитору с просьбой переоформления кредита. При этом будущий собственник должен предоставить документы, подтверждающие его платежеспособность.
5. Если выбран способ полного погашения ипотеки перед продажей, следует обращаться в банк с заявлением о досрочном погашении. Многие банки требуют подавать такое заявление за месяц до момента внесения средств .
6. Получив справку от банка о погашении кредита или кредитный договор, а также оформляя договор купли-продажи, стороны обращаются в Росреестр с требованием зарегистрировать сделку.
7. Спустя 10-30 дней выдается свидетельство о собственности на нового владельца, при этом прекращается государственная регистрация залога и покупка квартиры, которая находится в ипотеке. считается свершившейся.

Закон требует уведомлять покупателя о наличии подобного обременения на самом первом этапе проведения. Важнейшей частью такой сделки является не основной договор, а предварительное соглашение, разработанное на основе типового образца, который можно скачать на нашем сайте. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи ].

Для безопасного совершения сделки, продавец должен иметь:

• Паспорт.
• Предварительный договор, в котором подробно указывается процедура (переуступка или оплата ипотеки).
• Расписка в получении средств на погашение ипотеки, договор аренды банковской ячейки или соответствующий приемочный акт.
• Выписка из ЕГРП.
• Свидетельство о собственности.
• Кредитный договор, который, в случае переоформления кредита, может стать основой для разработки нового.
• Основной договор, который заключается после погашения кредита или перед обращением в Росреестр.
• Заявление в Росреестр.
• Справки и документы, подтверждающие способность выплачивать кредит.
• Квитанция об оплате пошлины (2000 рублей ).

Документы должны быть заключены в письменном виде, а также соответствовать одновременно и законам, и требованиям банка.

Риски при подобной сделке могут исходить как со стороны продавца, так и со стороны банка, что делает подобную куплю-продажу более сложной. В частности, возможны случаи, когда:

• Существует шанс банкротства банка или смены позиции по данному кредитному договору уже после передачи средств. Средства могут быть уже перечислены в счет погашения кредита, а обязанность по их возвращению покупателю ляжет на потенциального продавца квартиры. В отличие от банка, права отнять по договору залога единственное жилье он не имеет, поэтому возвращение средств может занять годы (или вовсе не наступить).
• Аналогичным образом поступает продавец, если покупатель не фиксировал передачу средств и их назначение в предварительном договоре. Банк получит средства, продавец оставит у себя квартиру, а покупатель останется ни с чем.
• Продавец также может воспользоваться окном между снятием обременения (5 дней ) и перерегистрацией права собственности (10-30 дней ).

Вопрос: На основании чего и когда снимается обременение с квартиры, которая приобретена в ипотеку? Вадим.

Ответ: Вадим, покупка квартиры с обременением действительно требует первоначального его снятия. Для органов Росреестра, которые хранят записи о наличии залогового обременения, достаточным условием считается любая справка из банка или договор, с указанием перехода прав требования. При досрочном погашении банк должен предоставить справку об отсутствии задолженности на официальном бланке. Поскольку договор о переуступке является трехсторонним, у лица, обращающегося в Росреестр, также будет свой экземпляр. Согласно регламенту, снятие обременения производится в пятидневный срок, при этом залогодержатель может изготавливать документы об отсутствии обременения вплоть до 30 дней.

Гражданин нашел по объявлению квартиру, собственник которой сразу сообщил, что купил ее в ипотеку Сбербанка, треть которой еще не выплатил. Сойдясь на условиях и заключив предварительное соглашение, стороны обратились в банк, который пообещал дать согласие на сделку в случае, если долг будет полностью погашен. Стороны договорились произвести передачу средств до момента оформления свидетельства.

Чтобы покупатель не был обманут, прибегли к передаче средств при помощи двух банковских ячеек. Первая была открыта на имя банка, который изъял их в счет погашения ипотеки. Условием получения доступа ко второй ячейке было получение справки о погашении кредита и заключение основного договора, получение свидетельства о собственности. В момент государственной регистрации, продавец, согласно договоренностям, смог забрать остаток.

Рынок квартир, находящихся в ипотеке, становится настолько распространенным явлением, что вырабатываются различные схемы и правила, создающие на нем безопасную систему обмена для всех трех сторон. В частности, законами предусмотрено:

• Обязательное получение согласия банка при проведении сделки.
• Ограничение собственности до момента получения согласия.
• Две схемы передачи, связанные как с переуступкой долга, так и с предварительным погашением кредита.

Вам понадобятся следующие образцы документов:

• 5 782 Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе Читать статью
• 5 339 Образец справки с места жительства Рано или поздно у любого гражданина возникает потребность в получении справки с места жительства. Такая бумага нужна, чтобы подтвердить сведения о постоянном адресе проживания гражданина, Читать статью
• 4 299 Порядок действий после покупки квартиры Момент покупки квартиры каждый владелец определяет по-своему: в момент заключения договора, передачи денег или официальной регистрации в Росреестре. Законодатель при этом встает на сторону последних: Читать статью
• 2 369 Заявление на временную регистрацию Действующее законодательство содержит требования, в соответствии с которыми гражданин РФ обязан встать на временный учет в случае необходимости проживания за пределами своего основного места жительства Читать статью
• 2 188 Расселение из ветхого и аварийного жилья Расселение ветхого жилья осуществляется для освобождения многоквартирного дома от проживающих в нем лиц. Процедура проводится в случаях, когда необходимо провести снос строения, его переориентацию или Читать статью
• 2 090 Договор купли-продажи по доверенности Чтобы подтвердить совершение сделки и защитить интересы всех участников соглашения заключается стандартный договор купли-продажи. Документ представлен типовым бланком, где меняются лишь данные о продаваемой недвижимости, Читать статью