Руководства, Инструкции, Бланки

Соглашение О Порядке Ведения Переговоров Образец img-1

Соглашение О Порядке Ведения Переговоров Образец

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Доверенность на ведение переговоров и заключение договора (соглашения): образец, бланк, шаблон

Доверенность на ведение переговоров и заключение договора (соглашения)

Приложение 4 к Регламенту Москомспорта

ДОВЕРЕННОСТЬ НА ВЕДЕНИЕ ПЕРЕГОВОРОВ И ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА (СОГЛАШЕНИЯ)

Настоящей доверенностью Комитет физической культуры и спорта Правительства Москвы (Москомспорт) в лице Председателя Короля Сергея Николаевича, действующего на основании Положения о Комитете физической культуры и спорта Правительства Москвы, поручает ______ ______________ (должность, Ф.И.О. полностью) представлять интересы Москомспорта на переговорах с ________________________ (наименование стороны договора, соглашения), совершать все необходимые действия и заключать договор (соглашение) о _______________________________ (наименование договора, соглашения).

Приложения к документу: Какие документы есть еще: Что еще скачать по теме «Доверенность»:

Договоры по группам

Договоры по тегам

Если вы работаете в офисе

В чем состоит сложность собеседования?

  • Продуктивность против трудоголизма

    Природа не терпит неточностей и не прощает ошибок. (Р. Эмерсон)

    © 2016 Все-документы.ру. Образцы договоров и документов.
    Сайт-помощник по составлению различных договоров. Шаблоны и бланки. Всё готово, от вас - вставить в редакторе свои данные и распечатать. Если у вас есть шаблон, который бы вы хотели разместить здесь, воспользуйтесь обратной связью.

  • Видео

    Другие статьи

    01 июня 2015 г

    01 июня 2015 г. вступают в силу новые положения об обязательствах — переговоры о заключении договора

    Изменения: С 1 июня 2015 г. вступит в силу новая статья 434.1 ГК РФ «Переговоры о заключении договора». Регламентация законодателем переговорного процесса между сторонами направлена на защиту добросовестной стороны договора.

    Суть изменений: Общий порядок заключения договора остался прежним.
    В качестве нововведений для сторон договора установлены:
    1) общие требования к проведению переговоров.
    2) ответственность за недобросовестное ведение переговоров (преддоговорная ответственность).

    Общие требования к проведению переговоров базируются на:
    1. Свободе договора.
    2. Несения сторонами расходов при заключении договора.
    3. Не наступления сторонами ответственности при не заключении договора.
    4. Добросовестности.

    Принцип добросовестности предусматривает. что стороны будут:
    1) учитывать права и законные интересы не только свои, но и другой стороны;
    2) оказывать необходимое содействие для исполнения обязательств;
    3) предоставлять необходимую информацию для заключения договора.

    Принцип добросовестности, применимо к преддоговорной ответственности, распространяется на:
    1) начало переговоров;
    2) ход переговоров;
    3) завершение переговоров.

    Стороны вправе заключить соглашение о порядке ведения переговоров (п. 5 ст. 434.1 ГК РФ).
    В этом соглашении надлежит конкретизировать:
    1) требования к добросовестному ведению переговоров;
    2) ответственность за нарушение процесса переговоров (например, неустойка);
    3) порядок распределения расходов, связанных с ведением переговоров;
    4) иные права и обязанности сторон.

    Предпочтительно фиксировать процесс заключения договорапосредством ведения Протокола.
    В Протоколе стороны могут указать:
    1) Ф. И. О. должность инициаторов заключения договора;
    2) лицо либо перечень лиц, уполномоченных вести переговоры;
    3) цель ведения переговоров;
    4) дату, место, время переговоров;
    5) форму проведения переговоров: телефонный разговор, электронная переписка, личная встреча;
    6) этапы переговоров;
    7) и иные.

    Протокол составляется по числу участвующих сторон и направляется другой стороне для подписания.
    Действия, при проведении переговоров предполагаются недобросовестными (п. 2 ст. 434.1 ГК РФ) если сторона:
    1) предоставляет другой стороне неполную или недостоверную информацию (в т. ч. умалчивает об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны);
    2) внезапно и неоправданно прекращает переговоры о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

    Для привлечения недобросовестной стороны к ответственности, необходимо предъявить доказательства.
    Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).
    Следует отметить, что ответственность наступает за недобросовестное поведение на преддоговорной стадии отношений, а не за отказ стороны заключить договор. Полагаем, что иски о понуждении заключить договор будут судом отклонены, как ненадлежащее средство защиты.

    К убыткам, подлежащим возмещению недобросовестной сторонойотносятся расходы, понесенные другой стороной в связи с:
    1) ведением переговоров о заключении договора;
    2) утратой возможности заключить договор с третьим лицом (абз. 2 п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).
    Это означает, что добросовестная сторона переговоров, должна быть поставлена в положение, в котором она находилась до начала ведения переговорного процесса с недобросовестной стороной.

    Недобросовестная сторона должна возместить другой стороне «негативный» договорный интерес.
    «Негативный» договорный интерес принципиально отличается от возмещения убытков, по абз. 2 п. 2 ст. 393 ГК РФ (обязанность должника возместить убытки).
    Это логично, поскольку если бы законодатель уравнял ответственность по ст. 393 ГК РФ со ст. 434.1 ГК РФ, это фактически бы обязывало другую сторону исполнить договор, который не был заключен.

    В тоже время, к преддоговорной ответственности добросовестная сторона переговоров может воспользоваться нормой — злоупотребление правом (п. 4 ст. 10 ГК РФ). Если недобросовестная сторона использует переговорный процесс с целью отвлечь другую сторону от заключения договора с третьими лицами.
    В этом случае добросовестная сторона вправе потребовать возместить утраченную возможность возможностей по заключению договора с третьими лицами.

    В качестве «тяжелой артиллерии» с 1 июня 2015 года в законную силу вступит п. 5 ст. 393 ГК РФ. устанавливающий, что суд не откажет в возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что их размер не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков будет определяется судом с учетом всех обстоятельств дела.

    с 1 июня 2015 г. правомочия слабой переговорной стороны, будут закреплены в п. 3 ст. 428 ГК РФ. Если другая сторона в силу явного неравенства переговорных возможностей поставлена в положение, существенно затрудняющее согласование отдельных условий договора можно будет потребовать расторжения или изменения договора.

    Ведение переговоров по новым правилам: новеллы Закона N 42-ФЗ (Чумаков А

    Ведение переговоров по новым правилам: новеллы Закона N 42-ФЗ (Чумаков А.А.)

    Одной из новелл, введенных Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ (далее - Закон N 42-ФЗ) в раздел III ГК РФ, стал так называемый институт преддоговорной ответственности (culpa in contrahendo), впервые озвученный немецкими юристами и получивший широкое распространение в странах континентальной системы права.

    Российский аналог этого института предусмотрен в ст. 434.1 ГК РФ. Помимо этой статьи, в раздел III Кодекса введен комплекс иных норм, имеющих отношение к переговорам. В совокупности все они могут оказать существенное влияние на то, как будут выглядеть и оформляться переговоры, структурированные по российскому праву. Ниже эти нормы рассмотрены более подробно.

    Добросовестность ведения переговоров

    Специфика исследуемого института предполагает, что сторона, участвующая в переговорах, не несет ответственности, если переговоры не увенчались успехом и договор не был заключен. Акцент в данном случае делается на то, каким образом сторона вела себя в ходе переговоров, т.е. действовала ли она добросовестно при вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершении.
    Приведенный подход заложен в ст. 2.15 Принципов международных коммерческих договоров (далее - Принципы УНИДРУА), положения которой и послужили основой для аналогичных российских норм.
    В ст. 434.1 ГК РФ не содержится определения добросовестности участия в переговорах, поэтому, по всей видимости, будет необходимо руководствоваться общим определением, предлагаемым в п. 3 ст. 307 Кодекса. При этом в ГК РФ предусмотрен открытый перечень обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности:
    - вступление в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной;
    - предоставление стороне неполной или недостоверной информации (в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны);
    - внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.
    Последние два основания примечательны тем, что при их выявлении недобросовестность стороны предполагается. Иными словами, при их наступлении стороне потребуется доказать, что она действовала добросовестно.
    Мерой ответственности за недобросовестное ведение или прерывание переговоров является возмещение убытков. В убытки включаются расходы, понесенные другой стороной в связи:
    - с ведением переговоров о заключении договора, а также
    - с утратой возможности заключить договор с третьим лицом.
    Не совсем ясно, что следует понимать под расходами в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом. В частности, не ясно, входят ли сюда потери, возникшие у лица от незаключения договора с другим лицом (например, потеря дохода от несостоявшейся продажи товара).
    Помимо убытков, пострадавшая сторона также вправе потребовать возмещения вреда из деликтного обязательства по правилам главы 59 ГК РФ.

    Конфиденциальность информации, полученной при переговорах

    Сторона переговоров должна также обеспечить конфиденциальность информации, которая становится ей доступной в ходе переговоров. Практически дословно скопировав ст. 2.16 Принципов УНИДРУА, законодатель закрепил, что получатель конфиденциальной информации обязан не раскрывать ее и не использовать ее ненадлежащим образом для своих целей независимо от того, будет ли заключен договор.
    Очевидно, что на практике могут возникнуть неизбежные сложности с применением ряда терминов - в первую очередь "не использовать ненадлежащим образом". Это означает, что сторонам будет нежелательно полагаться исключительно на базовые правила ГК РФ и стоит оговаривать этот вопрос в специальном договоре, будь то соглашение о порядке ведения переговоров (о котором пойдет речь ниже) или специальное соглашение о конфиденциальности.
    Мерой ответственности за неисполнение этой обязанности является возмещение убытков и возмещение вреда по главе 59 ГК РФ. Кроме того, пострадавшая сторона сможет потребовать пресечения разглашения конфиденциальной информации, в частности в случае возникновения реальной угрозы нарушения указанного выше негативного обязательства (п. 6 ст. 393 ГК РФ).

    Договорные инструменты оформления отношений участников переговоров

    Соглашение о порядке ведения переговоров
    Описанные выше положения применяются и имеют юридическую силу независимо от того, зафиксированы ли они в каком-либо виде. Тем не менее для сторон, намеревающихся вступить в переговоры, может представлять интерес оформление их в письменном виде, и для этого законодатель вводит новый инструмент - соглашение о порядке ведения переговоров, в котором стороны смогут согласовать правила, которым они будут следовать. Дополнительным преимуществом использования такого соглашения является возможность устанавливать в нем неустойку за нарушение предусмотренных в нем правил. В ГК РФ не дается сколько-нибудь детального описания предмета соглашения, однако из анализа ст. 434.1 ГК РФ можно сделать следующие выводы:
    1) в соглашении можно будет уточнить требования к добросовестному ведению переговоров. Однако возможность такого уточнения не предполагает фиксацию в нем положений, ограничивающих ответственность за недобросовестные действия. Такие положения будут являться ничтожными;
    2) также соглашение может содержать правила о порядке распределения расходов на ведение переговоров;
    3) далее ГК РФ содержит несколько туманное положение, устанавливающее возможность фиксировать в договоре и "иные подобные права и обязанности". Его делает непонятным использование слова "подобные", оставляющее неясность относительно того, какие конкретно иные права и обязанности все-таки могут быть дополнительно включены в соглашение. По нашему мнению, это положение следует рассматривать как возможность максимально широко фиксировать права и обязанности сторон соглашения - главное, чтобы они все-таки имели отношение к переговорам.
    Предварительный договор
    Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) не является альтернативой соглашению о порядке ведения переговоров, поскольку у них разный предмет. Первый предполагает введение юридической обязанности о заключении основного договора, в то время как второй регулирует сам процесс переговоров о заключении, в частности, такого договора. По существу, эти инструменты могут эффективно дополнять друг друга, закрывая разные аспекты преддоговорного процесса.
    Это особенно актуально сейчас, когда Законом N 42-ФЗ для предварительного договора предусмотрен целый комплекс изменений, которые, как представляется, повысят интерес к его использованию со стороны практикующих юристов.
    Во-первых, отныне в предварительном договоре отсутствует необходимость согласовывать все существенные условия: сторонам будет достаточно сформулировать предмет будущего договора, а также иные его условия, если одна из сторон сочтет это необходимым.
    Во-вторых, в случае возникновения разногласий у сторон отсутствует необходимость подписывать основной договор. Как вариант, в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению основного договора заинтересованная сторона может обратиться в суд. В такой ситуации условия договора определяются в соответствии с решением суда, и основной договор считается заключенным с момента вступления этого решения в законную силу или с указанного в нем момента.
    В-третьих, обязательство о заключении основного договора может быть обеспечено задатком, что теперь прямо предусмотрено в п. 4 ст. 380 ГК РФ.
    Английские инструменты на преддоговорной стадии
    Раздел III ГК РФ дополняется положениями, призванными внедрить в российское право ряд инструментов, используемых в английском контрактном праве. При этом ограничений относительно того, на какой стадии они могут использоваться, не вводится, поэтому, как представляется, их можно будет применять и на преддоговорной стадии.
    Ниже перечислены основные инструменты, которые потенциально релевантны на преддоговорной стадии.
    1. Заверения об обстоятельствах (английский аналог - representations and warranties). Это заверения о таких обстоятельствах, которые имеют значение для заключения договора, его исполнения или прекращения и которые, соответственно, могут быть даны при заключении договора либо до или после его заключения (п. 1 ст. 431.2 ГК РФ). В их число, в частности, могут входить обстоятельства, касающиеся предмета договора, полномочий на его заключение, соответствия договора применимому к нему праву, наличия необходимых лицензий и разрешений, финансового состояния либо относящиеся к третьему лицу.
    2. Возмещение потерь (английский аналог - indemnity). В ГК РФ указано, что стороны обязательства могут предусмотреть обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных в таком соглашении обстоятельств (п. 1 ст. 406.1 ГК РФ). В данном случае речь идет о потерях, вызванных среди прочего невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении.
    3. Потестативные условия. Исполнение обязанностей (а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав) по договорному обязательству может быть обусловлено не только обстоятельствами, не зависящими от воли сторон. Теперь ГК РФ предусмотрено, что оно также может быть связано с действиями и обстоятельствами, зависящими от воли сторон (ст. 327.1 ГК РФ).
    Соглашение о намерениях в новой реальности
    Наиболее распространенным инструментом фиксации намерений сторон, вступающих в переговоры о заключении того или иного договора, является соглашение о намерении. В этом соглашении стороны фиксируют некий набор необязательных договоренностей относительно договора, который они заключат в будущем, и того, что будет сделано для заключения этого договора. В коммерческой практике используются и другие термины для обозначения данного документа <1>, однако состав его элементов в целом меняется незначительно.
    --------------------------------
    <1> Протокол о намерениях, Letter of Intent, Heads of Terms, Memorandum of Understanding, Term Sheet, Indication of Interest.

    Соглашение о намерениях (или иной подобный документ) в ГК РФ так и не появилось. Тем не менее, как указано выше, теперь в распоряжении сторон есть целый набор новых и обновленных инструментов, с помощью которых, подобно кубикам конструктора, можно создавать такие соглашения. При этом в подавляющем большинстве случаев стороны сохраняют возможность самостоятельно определять степень юридической обязательности того или иного "кубика" за счет продуманного использования в соглашении соответствующих формулировок <2>.
    --------------------------------
    <2> Ср. напр. Постановления ФАС Центрального округа от 18.08.2000 по делу N А62-994/2000 и ФАС Дальневосточного округа от 19.05.2009 N Ф03-1907/2009, где протокол о намерениях был квалифицирован в качестве юридически обязывающего документа, и Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.10.2002 N Ф04/3976-1198/А27-2002, где суд занял противоположную позицию.

    Рассмотрим, как это может работать, на примере стандартных положений, которые можно встретить если не во всех, то в большинстве соглашений о намерениях.
    Предмет будущего договора
    Как правило, этому положению не придают характер обязательности, но это можно сделать, если стороны будут использовать модель предварительного договора. В противном случае потребуется как минимум исключить любое указание на обязанность сторон заключить в будущем договор, а также сделать предмет будущей сделки менее конкретным.
    Цена и срок будущего договора
    Обычно стороны также не стремятся сделать данные положения обязательными, однако при возникновении иной потребности они смогут использовать ту же модель предварительного договора.
    Условия заключения будущего договора
    Эти условия, как правило, отражают набор требований, которые сторонам предстоит выполнить для заключения основного договора. Если стороны намерены сделать эти требования обязательными, то целесообразнее выстроить их с использованием потестативных условий по правилам новой ст. 327.1 ГК РФ, в том числе при необходимости используя модель предварительного договора.
    Положения о взаимодействии сторон в ходе переговоров
    Их, очевидно, можно фиксировать как соглашение о порядке ведения переговоров и включать в соглашение о намерениях такие положения, как:
    - добросовестное ведение переговоров;
    - конфиденциальность информации, полученной в ходе переговоров;
    - распределение затрат.
    Поскольку ГК РФ позволяет включать в соглашение и "иные подобные права и обязанности", то, вероятнее всего, можно вести речь и о следующих положениях:
    - эксклюзивность переговоров (как правило, носит обязательный характер);
    - проведение юридической и иной проверки, подход к предоставлению информации (последнее на практике тоже часто имеет обязательный характер);
    - состав документов по сделке и распределение обязанности по их подготовке;
    - сроки и отдельные этапы проведения переговоров.
    Ответственность за нарушение положений соглашения
    Меры ответственности предусматриваются для случаев нарушения обязательных положений соглашения о намерениях. Как правило, это возмещение убытков или уплата неустойки, однако в зависимости от характера таких положений могут быть доступны и специальные инструменты.
    Например, при нарушении условий о конфиденциальности информации и эксклюзивности переговоров может быть доступен так называемый injunction, который предполагает возможность в судебном порядке принудить сторону к исполнению негативного обязательства (в частности, под угрозой уголовного преследования или применения астрента; см. п. 6 ст. 393, ст. 308.3 ГК РФ, ст. 315 УК РФ).
    Другой пример - нарушение норм соглашения о порядке ведения переговоров, которое дает возможность использовать положения о возмещении вреда из главы 59 ГК РФ. Наконец, в соглашении о намерениях можно будет также предусматривать обязанность одной из сторон переговоров по возмещению потерь (indemnity) другой стороны в случае наступления определенных, заранее согласованных обстоятельств (ст. 406.1 ГК РФ).

    Изменения, внесенные в ГК РФ в части урегулирования ключевых вопросов ведения переговоров, безусловно, будут способствовать дополнительной защите интересов участников переговоров - как в случае, если переговоры увенчаются успехом, так и если договор заключен не будет. При этом особое значение имеют изменения, направленные на внедрение в российское право соглашения о порядке ведения переговоров - аналога memorandum of understanding.
    Тем не менее стоит выделить несколько недостатков введенных норм, которые могут иметь и практическое значение. В частности, не совсем ясно, что же будет возмещаться стороне переговоров при недобросовестности другой стороны. Например, сможет ли она рассчитывать на компенсацию доходов от несостоявшейся продажи товара или возмещение иной упущенной выгоды?
    Анализ показывает, что положений ГК РФ (без подписания соглашения о порядке ведения переговоров или соглашения о конфиденциальности) может оказаться недостаточно для эффективного контроля за сохранением конфиденциальной информации участника переговоров. В особенности это касается обязанности другой стороны не использовать полученную информацию ненадлежащим образом.
    Кроме того, вопросы вызывает использование слова "подобные" для определения открытого перечня возможных положений соглашения о порядке ведения переговоров. Может сложиться ощущение, что не все нормы, обычно встречающиеся в договорах такого типа, будут подпадать под использованный законодателем термин.
    Несмотря на указанные недостатки, в любом случае стоит отметить, что рассмотренные новеллы ГК РФ носят положительный характер и будут иметь большое значение для правоприменительной практики.

    Karhalev D.N. "Precontractual Responsibility in the Civil Law" [Preddogovornaya otvetstvennost' v grazhdanskom prave] (in Russian). Jurist [Yurist]. 2013. No. 20. P. 7 - 9.
    Mazur O.V. Precontractual Responsibility: Analysis of Certain Elements of Non Bona-Fide Behavior [Preddogovornaya otvetstvennost vgrazhdanskom prave] (in Russian). Statute [Zakon]. 2012. No. 5. P. 197 - 205.

    Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

    Legal Services

    По вопросам размещения на сайте, пожалуйста, звоните +7 495 150-08-68

    Новеллы законодательства в регулировании переговоров о сделках с недвижимостью 18 февраля 2016 года

    Некоторые профессиональные участники рынка недвижимости, возможно, попадали в ситуацию, когда во время переговоров по сделке и после начала проведения юридической проверки другая сторона внезапно отказывалась от переговоров и в одностороннем порядке выходила из обсуждения параметров, условий и схемы сделки. Это приводило не только к срыву планируемой сделки, но и к расходам времени и денежных средств со стороны покупателя. К таким расходам могут относиться затраты на привлечение консультантов по недвижимости, оценщиков, юристов, аудиторов, маркетологов, технических специалистов и иных экспертов. Компенсировать эти и подобные расходы за счет продавца недвижимости покупатель ранее не мог, так как законодательство прямо не предоставляло такой возможности.

    Кроме того, в условиях высококонкурентного рынка переговоры могли быть использованы не для заключения договора, а как способ шпионажа – для получения значимой коммерческой, финансовой или юридической информации. Именно для этих целей, а не для заключения сделки, иногда и инициируются переговоры с дальнейшим проведением аудиторских, юридических и иных проверок якобы для проверки продавца и приобретаемого объекта. Озвученное намерение заключить сделку является в этом случае не более чем прикрытием для получения документов и информации о самом собственнике и продаваемом объекте недвижимости.

    Однако с 01.06.2015 года у участников различных сделок с недвижимостью появился новый юридический инструмент, позволяющий защищаться от стороны, недобросовестно ведущей переговоры. Таким инструментом является ст. 434.1 ГК РФ, которая называется "Переговоры о заключении договора".

    С появлением в ГК РФ статьи 434.1 процесс переговоров, преддоговорный этап и некоторые осуществляемые на этом этапе действия сторон приобрели юридическое значение. Теперь законодательство накладывает на участников переговоров дополнительные требования, а также при определенных условиях может привести ко взысканию убытков или неустойки со стороны, действовавшей недобросовестно. В связи с этим как для продавца, так и для покупателя недвижимости повышается значение и важность привлечения юристов уже на этапе проведения переговоров по поводу планируемой сделки.

    Указанная статья и предложенный ею юридический инструментарий найдут широкое применение в связи с подписанием сторонами в период проведения переговоров и подготовки к сделке Letter of Intent (Loi), Memorandum of Understanding (MoU), Term Sheets протоколов по результатам переговоров, протоколов о намерениях и иных документов, предшествующих заключению основных юридически обязывающих документов по сделке.

    Общие условия действия статьи

    Как следует из самого названия, статья 434.1 ГК РФ распространяется не на все случаи ведения переговоров, а только на переговоры по поводу заключения одного или нескольких договоров .

    Надо заметить, что статья является новой, поэтому судебная и деловая практика ее применения в нашей стране еще не сложилась.

    В целом названная статья делает процесс переговоров по поводу заключения договора более структурированным и формализованным, наделяет участников переговоров возможностями правовой защиты и связывает определенные юридические и финансовые последствия с нарушением правил, установленных законодательством или соглашением сторон.

    Закон (п. 1 ст. 434.1 ГК РФ) по умолчанию, в виде презумпции, устанавливает, что граждане и юридические лица свободны в проведении переговоров о заключении договора, самостоятельно несут расходы, связанные с их проведением, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом статья прямо устанавливает обязанность сторонпри вступлении в переговоры о заключении договора, в ходе их проведения и по их завершениидействовать добросовестно .

    Устанавливая обязанность сторон переговоров действовать добросовестно, п. 2 ст. 434.1 ГК РФ при этом определяет действия, которые предполагаются недобросовестными.

    Сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно. обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 3 ст. 434.1 ГК РФ).

    Убытками. подлежащими возмещению недобросовестной стороной, признаются расходы, понесенные другой стороной в связи с ведением переговоров о заключении договора, а также в связи с утратой возможности заключить договор с третьим лицом .

    Из этого следует три основных вывода .

    Во-первых. если стороны, участвуя в переговорах о заключении договора, действуют добросовестно, то они самостоятельно несут расходы, связанные с проведением переговоров, и не отвечают за то, что соглашение не достигнуто.

    Во-вторых. иное может быть предусмотрено законом или договором.

    Таким договором может являться предусмотренное п. 5 ст. 434.1 ГК РФ соглашение о порядке ведения переговоров .

    В-третьих. если действия какой-либо стороны переговоров будут являться недобросовестными в соответствии с тем, как они определены законом в п. 2 ст. 434.1 ГК РФ и сторонами в соглашении о порядке ведения переговоров, то действовавшая недобросовестно сторона обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки .

    Недобросовестность и действие закона по умолчанию

    Если между сторонами переговоров не заключено соглашение о порядке ведения переговоров, то по умолчанию действуют положения закона – ст. 434.1 ГК РФ. Названная статья подлежит применению в связке с п. 3 ст. 1 и п. 3 ст. 307 ГК РФ.

    С 01.03.2013 года вступил в силу пункт 3 ст. 1 ГК РФ, устанавливающий обязанность для участников гражданских правоотношений действовать добросовестно при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. Пункт 3 ст. 307 ГК РФ, вступивший в силу с 01.06.2015 года, указывает на то, что при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно. учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

    Статья условно различает следующие этапы переговоров: вступление, проведение (в т.ч. прекращение, прерывание, продолжение как возможные направления развития переговоров на этапе их проведения) и завершение переговоров .

    При этом отличие прекращения переговоров от завершения, полагаем, заключается в том, что при завершении переговоров стороны совместно решают завершить переговоры по какой-либо причине, или же переговоры завершаются заключением договора, в отношении которого такие переговоры велись. В случае же прекращения переговоров разрыв переговорных отношений и коммуникаций производится одной из сторон переговоров без согласия другого участника переговоров.

    При этом недобросовестные действия со стороны участников переговоров возможны на всех этапах переговоров, в том числе и по их завершении. Правда, вопрос о том, какие именно действия могут быть признаны недобросовестными после завершения переговоров, остался открытым.

    Для участников переговоров о заключении договора требование действовать добросовестно означает необходимость не допускать вступления в переговоры о заключении договора или их продолжение при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной .

    Таким образом, если единственным намерением стороны, вступившей в переговоры, было получение таким способом какой-либо информации или получение выигрыша во времени, при заведомом отсутствии намерения достичь соглашения с другой стороной. то такие действия не будут являться добросовестными.

    Кроме того, п. 2 ст. 434.1 ГК РФ указывает, что недобросовестными действиями при проведении переговоров предполагаются :

    • предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны;
    • внезапное и неоправданное прекращение переговоров о заключении договора при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать.

    Интересы продавца и покупателя в отношении объема и качества предоставляемой информации зачастую расходятся. Покупатель заинтересован в получении как можно большей информации в отношении недвижимости и ее собственника для проведения проверки, а продавец, опасаясь разглашения и злоупотреблений со стороны покупателя полученными сведениями, стремится ограничить предоставление информации или обусловить ее предоставление денежными или юридическими гарантиями от покупателя.

    В связи с угрозой признания действий недобросовестными в случае предоставления продавцом недвижимости неполной или недостоверной информации теперь существенно возросло значение юридического сопровождения процессов запроса, сбора, передачи, предоставления и получения информации сторонами и их консультантами для целей проведения различных проверок. Допущенные на этом этапе ошибки со стороны продавца недвижимости могут повлечь для него необходимость возмещения убытков. Ошибки же, допущенные со стороны покупателя, могут лишить его возможности такие убытки взыскивать.

    Задача юристов продавца на этапе предоставления информации не только в том, чтобы определить, какие из действий могут быть признаны недобросовестными, но и в формализации процесса переговоров, процесса запроса, сбора, предоставления и получения документов.

    Случаются и ситуации, когда стороны действительно имеют серьезные намерения в отношении сделки, но внезапно продавец находит покупателя, готового заплатить больше, либо покупатель находит более интересный объект для покупки. Теперь в таком случае, если кто-то из сторон внезапно и неоправданно прекращает переговоры при таких обстоятельствах, при которых другая сторона переговоров не могла разумно этого ожидать, прекратившая переговоры сторона, пусть даже и при наличии указанной экономической целесообразности, обязана будет возместить другой стороне убытки.

    Вероятность признания недобросовестным поведением внезапного и неоправданного прекращения переговоров о заключении договора и связанные с этим риски взыскания убытков усиливает необходимость тщательной проработки условий и процесса выхода из переговоров и из готовящейся сделки и надлежащего юридического оформления этих процессов.

    Во избежание указанных негативных последствий важно юридически правильно вступать в переговоры, проводить, прерывать, возобновлять и продолжать их, а также прекращать и завершать переговоры. Каждый из этапов переговоров подлежит тщательному юридическому оформлению.

    Надо заметить, что п. 3 ст. 434.1 ГК РФ буквально говорит о том, что сторона, которая ведет или прерывает переговоры о заключении договора недобросовестно, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки. При этом ничего не говорится о случаях, когда сторона недобросовестно вступает в переговоры, продолжает, завершает или прекращает переговоры. Однако, несмотря на такое буквальное толкование, полагаем, что законодатель ставил перед собой цель защитить добросовестную сторону от недобросовестных действий других участников переговоров на любом из этапов переговоров. В связи с этим, на наш взгляд, если сторона действует недобросовестно при вступлении в переговоры, проведении, то есть в ходе переговоров, при прерывании, прекращении, продолжении, завершении переговоров, то она обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки .

    Соглашение о порядке ведения переговоров

    Кроме тех правил ст. 434.1 ГК РФ, которые действуют автоматически по умолчанию при проведении переговоров о заключении договора, участники переговоров на основании п. 5 ст. 434.1 ГК РФ могут заключить соглашение о порядке ведения переговоров. Такое соглашение может конкретизировать требования к добросовестному ведению переговоров, устанавливать порядок распределения расходов на ведение переговоров и иные подобные права и обязанности. Соглашение о порядке ведения переговоров может устанавливать неустойку за нарушение предусмотренных в нем положений. Таким образом, участники переговоров могут самостоятельно определить, какие расходы на ведение переговоров какая из сторон оплачивает и в каком случае.

    Стороны могут установить требования к добросовестному ведению переговоров, условия определения цены, условия приостановления, прекращения, возобновления и завершения переговоров, а также те действия, которые будут в каждом из этих случаев считаться недобросовестными, – либо путем указания непосредственно на действия, которые будут признаваться недобросовестными, либо путем указания на конкретные действия, которые признаются сторонами добросовестными с оговоркой, что все иные не перечисленные действия будут являться недобросовестными.

    Этот пункт позволяет сторонам конкретизировать требования к добросовестному ведению переговоров, то есть определить правила ведения переговоров. Таким образом, стороны могут сами определить, какое поведение является добросовестным, какой объем информации должен быть предоставлен, за какой период, требования к актуальности информации. Так, например, стороны могут разрешить или запретить проведение параллельных переговоров с другими потенциальными контрагентами. Стороны могут определить порядок вступления в переговоры, приостановки, возобновления, прекращения и завершения переговоров. Соблюдение стороной такого порядка прекращения или завершения переговоров не будет считаться недобросовестным поведением соответствующей стороны. При этом условия соглашения о порядке ведения переговоров, ограничивающие ответственность за недобросовестные действия сторон соглашения, ничтожны. Но стороны могут самостоятельно определить в соглашении, какие действия не будут считаться добросовестными. Так, на наш взгляд, целесообразно включать в соглашение о порядке ведения переговоров условия о том, что покупатель недвижимости, имеющий возможность в силу тех или иных причин и условий влиять на цену, предмет сделки и иные обстоятельства, способные снизить цену недвижимости, не должен способствовать своими действиями или бездействием наступлению таких обстоятельств с целью причинить вред продавцу недвижимости или с целью снижения цены продажи недвижимости.

    В соглашение желательно включить симметричное условие и для продавца. Согласно такому условию продавец не вправе с даты подписания соглашения о порядке ведения переговоров совершать действия, направленные на то, чтобы создать искусственный спрос, ажиотаж вокруг недвижимости или для того, чтобы повысить качественные характеристики объекта недвижимости таким образом, чтобы потом повысить цену продажи недвижимости (например, проведение ремонта или осуществление неотделимых улучшений по завышенной стоимости) с намерением получить от покупателя компенсацию этих затрат.

    Полагаем, что в соглашении о порядке ведения переговоров можно предусмотреть, что действия любой из сторон переговоров, которые могут быть признаны недобросовестными и совершенные после подписания сторонами соглашения о порядке ведения переговоров, в случае последующего их одобрения другой стороной, не будут считаться недобросовестными.

    В связи со значительными валютными колебаниями, на наш взгляд, разумно включать в соглашение положения о возможности приостановления или прекращения переговоров при значительном изменении валютного курса или его эквивалента и о возможности возобновления переговоров при возврате валютного курса или его эквивалента к установленным значениям. Как известно, преимуществом неустойки по сравнению со взысканием убытков является отсутствие необходимости доказывания причиненных убытков, достаточно только доказать факт нарушения условия, предусмотренного соглашением о порядке ведения переговоров, с которым связано применение неустойки.

    Устанавливая в соглашении о порядке ведения переговоров неустойку за нарушение его условий, надо помнить, что с 01.07.2015 года статья 333 ГК РФ действует в новой редакции. Теперь уменьшение неустойки. определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях. если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

    Полагаем, что будет правильным включить в соглашение о порядке ведения переговоров положение о том, что возникшее у одной стороны право требовать возмещения убытков или выплаты неустойки от другой стороны в связи с нарушением последней условий соглашения или в связи с ее недобросовестным участием в переговорах не может быть использовано стороной, у которой такое право возникло, в качестве инструмента влияния или воздействия на другую сторону для снижения или повышения цены продажи недвижимости или для получения иных преимуществ выгод и льгот в переговорах, поскольку такие действия будут недобросовестными. Такая ситуация не исключена, если само соглашение используется для злоупотребления, шантажа, оказания давления на другую сторону.

    Правильное формулирование условий соглашения о порядке ведения переговоров, на наш взгляд, в некоторых случаях может привести к более сбалансированному распределению и выравниванию переговорной силы сторон, что в первую очередь благоприятно сказывается на переговорных позициях более слабой стороны в переговорах.

    Соглашение о порядке ведения переговоров позволяет теперь уже на законном основании включать в него положения об "эксклюзивности". устанавливающие обязанность в течение определенного периода времени не вступать, не продолжать, не возобновлять или не проводить иные переговоры с иными лицами, но с той же целью или в отношении того же объекта недвижимости. За нарушения условий об эксклюзивности теперь можно установить неустойку, если такие действия будут определены в соглашении в качестве недобросовестных.

    При этом важно помнить, что соглашение о порядке ведения переговоров регулирует процедурные и некоторые финансовые вопросы организации и ведения переговоров, устанавливает ответственность за нарушение этих процедур и не является предварительным договором в смысле ст. 429 ГК РФ, не влечет обязанности заключить договор и не создает право требовать заключения договора.

    Защита конфиденциальной информации, полученной в ходе переговоров

    Получив от продавца в ходе проведения переговоров или в результате проведения различных проверок информацию, покупатель в зависимости от содержания полученной информации фактически имеет возможность использовать ее недобросовестно или передать третьим лицам.

    В связи с подобными опасениями у продавца зачастую возникает желание не предоставлять покупателю всю информацию, ограничивать к ней доступ или не сообщать некоторые сведения, которые имеют для покупателя принципиальное значение при принятии решения о вхождении в сделку и узнав о которых покупатель наверняка откажется от сделки либо которые может использовать против самого продавца или для иных собственных целей. Но такое поведение продавца, как было указано выше, будет являться недобросовестным и может повлечь взыскание с него убытков другой стороной.

    Поэтому законодатель, установив, что недобросовестными действиями при проведении переговоров считается предоставление стороне неполной или недостоверной информации, в том числе умолчание об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны быть доведены до сведения другой стороны, в п. 4 ст. 434.1 ГК РФ постарался учесть интересы и защитить сторону, предоставляющую и раскрывающую информацию.

    Для этих целей установлено, что если в ходе переговоров о заключении договора сторона получает информацию, которая передается ей другой стороной в качестве конфиденциальной. то она обязанане раскрывать эту информацию и не использовать ее ненадлежащим образом для своих целей . Причем эта обязанность стороны, получившей информацию в качестве конфиденциальной, действует независимо от того, заключен ли договор по итогам переговоров или нет. При нарушении этой обязанности она должна возместить другой стороне убытки. причиненные в результате раскрытия конфиденциальной информации или использования ее для своих целей.

    Важным моментом является то, что требование о сохранении режима конфиденциальности и запрете использования такой информации ненадлежащим образом стороной, получившей ее от другой стороны, действует даже при отсутствии соглашения о конфиденциальности или соглашения о порядке ведения переговоров.

    Обязанность соблюдать режим конфиденциальной информации увеличивает значимость качественного юридического сопровождения процессов запроса, передачи, получения, использования информации, относящейся к предмету юридической, аудиторской, технической или иной проверки, в том числе к запросу и получению документов и информации оценщиком для целей оценки объекта недвижимости.

    Поскольку закон говорит не о любой передаваемой информации, а только о той, которая передается в качестве конфиденциальной. то во избежание споров разумным будет попытаться точно определить, какая информация, на каких носителях, в каких базах, за какой период и так далее является конфиденциальной, либо проставить на носителях информации маркировку, очевидно свидетельствующую о конфиденциальности содержащейся на таких носителях информации.

    Дадонов Виталий, партнер Юридической компании "Дельфи"