Руководства, Инструкции, Бланки

Договор Между Тсж И Собственником Жилого Помещения Образец 2015 img-1

Договор Между Тсж И Собственником Жилого Помещения Образец 2015

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Собственники помещений, подпишите договора!

Уважаемые собственники – Члены ТСЖ и не Члены ТСЖ!

В связи с письмом Минфина РФ http :// www. gkh. ru / regulations /60346/ просим Вас подписать агентский договор между ТСЖ и собственником. Договор (во вложении).

В случае не подписания договора, Собственнику будет начисленодополнительно сумма налога - 3%.

Письмо Минфина России от 05.10.2011 № 03-11-06/2/136

…, товарищество собственников жилья, применяющее упрощенную систему налогообложения, при определении налоговой базы не учитывает. членские взносы…, которые производятся товариществу собственников жилья его членами.

Что касается других платежей, поступающих ТСЖ, то в соответствии со ст. 249 Кодекса. являются выручкой от реализации работ (услуг) и, соответственно, должны учитываться в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения.

(В ТСЖ «Южная 68» этот размер 3%)

Для того чтобы не включать в доходы при УСН плату жильцов дома за коммунальные услуги, заключите с каждым из жильцов посреднический договор на перечисление коммунальных платежей. Предметом такого договора будет покупка товариществом для жильцов коммунальных услуг у поставщиков этих услуг. За что жильцы выплачивают ТСЖ посредническое вознаграждение. Тогда в доходы товарищества будет включаться лишь вознаграждение. А деньги (в данном случае — коммунальные платежи), поступившие в связи с исполнением посреднического договора, в налоговую базу посредника не входят ( подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ ). О такой возможности для ТСЖ говорит и Минфин в письме от 11.03.2012 № 03-11-06/2/39.

Так же просим Вас подписать договор о ремонте и содержании общего имущества и предоставлении коммунальных услуг (прилагается).

Одновременно ставим в известность, что решения общего собрания обязательны для всех собственников жилых помещений в многоквартирном доме:

Статья 46 ЖК РФ п. 5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственник помещения имеет право обжаловать решения общего собрания в суде в случае принятия его с нарушением требований Жилищного Кодекса, и если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения, и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение. если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

Заранее благодарим за понимание.

С уважением, управляющий ТСЖ «Южная 68» Наседкина Т.В.

Дата публикации: 1 Июня 2015

Другие статьи

Электронный журнал - Спутник Главбуха

20 ответов на вопросы, которые волнуют столичных бухгалтеров этим летом Летом у малых компаний появится свой реестр, в Москве и Подмосковье уже оживают уличные кафе, в парках начинают продавать мороженое. Бухгалтеру надо успеть не только посчитать отпускные, обосновать сезонные расходы и сдать отчетность за полугодие, но и разобраться с новыми правилами. Далее летний бухгалтерский календарь и ответы на актуальные вопросы летнего сезона '2016. В Москве стало опасно заявлять вычеты по счетам-фактурам с ?Московские инспекторы высказались против графического знака рубля в счете-фактуре. В товарной накладной налоговики его допускают. В Подмосковье появились новые штрафыОбластные депутаты свели в один кодекс все старые административные штрафы, а также добавили к ним новые. Налоговики требуют от комиссионеров платить торговый сборКомиссионер, который реализует товары комитента, обязан заплатить торговый сбор.

Договор между тсж и собственником жилого помещения образец 2015

Главная » Договор Управления многоквартирным домом

Управления многоквартирным домом

г. Оренбург «____»________20___г.

Товарищество собственников жилья «Братство», именуемое в дальнейшем «Товарищество», в лице председателя правления______________________________ действующего на основании Устава, с одной стороны и собственник помещения (жилого, нежилого)_____________________________________________________________________________

(фамилия, имя, отчество гражданина, представителя юридического лица)

(наименование документа подтверждающего право собственности)

проживающий по адресу:____________________________кв. №______комнат_______, общая площадь _______кв.м. жилая площадь ________ кв.м. с другой стороны, именуемый в дальнейшем «Собственник», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1.1. Стороны объединяются для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.

1.2. Стороны несут совместные расходы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

1.3. Собственник поручает Товариществу совершать от имени Собственника, в его интересах и за его счет следующие юридические действия:

- представлять законные интересы Собственника в договорных отношениях с ресурсоснабжающими, подрядными и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также в суде;

- заключать договора на выполнение работ и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме с подрядными организациями;

- обеспечивать предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающими организациями;

- осуществлять контроль и требовать исполнения обязательств по заключенным договорам;

- осуществлять начисление, обработку, сбор и перечисление обязательных платежей Собственника ресурсоснабжающим и прочим организациям;

1.4. Собственник передает Товариществу полномочия по управлению многоквартирном домом.

1.5. Товарищество в настоящем договоре представляет интересы собственников членов и не членов Товарищества.

1.6. Размер членских взносов и обязательных платежей, членов и не членов Товарищества, утверждается решением ежегодного Общего собрания собственников помещений в многоквартирных домах.

1.7. Собственник передает Товариществу право на обработку персональных данных в программном комплексе начисления и приема платежей за жилищно-коммунальные услуги, своей волей и в своем интересе.

1.8. Собственник обязуется оплачивать услуги Товарищества в порядке, установленном настоящим Договором.

2. Права и обязанности сторон

2.1. Товарищество вправе:

2.1.1. Заключать, в соответствии с законодательством РФ, договора о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договора о предоставлении коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями, договора с подрядными организациями, договора с организациями, предоставляющими услуги по начислению, сбору и обработке платежей населения за жилищно-коммунальные услуги и прочие договоры в интересах Собственника, по его поручению;

2.1.2. Определять смету доходов и расходов на содержание и ремонт общего имущества с многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, а также иные расходы, связанные с исполнением данного поручения;

2.1.3. Определять порядок внесения обязательных платежей и иных взносов Собственника;

2.1.4. Осуществлять самостоятельно выбор подрядных, обслуживающих, ресурсоснабжающих и прочих организаций;

2.1.5. Выполнять работы для Собственника в рамках своей уставной деятельности, в соответствии с законодательством РФ.

2.1.6. Перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества, (перечень работ (услуг) по управлению многоквартирным домом указаны в Приложении № 1);

2.1.7. Оформлять земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в соответствии с требованиями органов местного самоуправления;

2.1.8. Приобретать средства пожаротушения за счет членских взносов и взносов Собственника;

2.1.9. Оставлять на своем расчетном счете средства, полученные за счет экономии, до конца финансового года. Товарищество вправе расходовать сэкономленные средства на возмещение расходов, связанных с оплатой дополнительных работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества;

2.1.10. В случае неисполнения Собственником своих обязанностей по участию в общих расходах Товарищество в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

2.1.11. Товарищество имеет право переуступить право требования долга ресурсоснабжающей организации, за услуги которой у собственника, члена или не члена Товарищества, образовалась задолженность по оплате.

2.1.12. Товарищество имеет право составлять дополнительные Соглашения об изменении условий договора.

2.2. Товарищество обязано

2.2.1. Представлять законные интересы собственника, в договорных отношениях с ресурсоснабжающими, подрядными и прочими организациями, в отношениях с органами государственной власти, органами местного самоуправления;

2.2.2. Обеспечивать надлежащее содержание санитарного и технического состояния общего имущества в многоквартирном доме (состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме приведен в Приложении № 2);

2.2.3. Обеспечивать мероприятия по подготовке к сезонной эксплуатации многоквартирного дома и инженерного оборудования;

2.2.4. Составлять акт весенне-осеннего осмотра общего имущества многоквартирного дома;

2.2.5. Вести бухгалтерскую и техническую документацию на многоквартирный дом;

2.2.6. Устанавливать факт невыполнения работ и оказания услуг в неполном объеме;

2.2.7. Составлять и передавать документы для предоставления Собственнику перерасчета за недопоставленные услуги;

2.2.8. Принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав Собственника по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом или препятствующих этому;

2.2.9. В случае заключения от имени, в интересах и за счет Собственника договоров с обслуживающими организациями на отдельные виды работ и услуг по содержанию, текущему и капитальному ремонту, контролировать исполнение обслуживающими организациями договорных обязательств;

2.2.10. Осуществлять приемку работ и услуг по заключенным договорам, а также подписывать акты выполненных работ и оказанных услуг;

2.2.11. Устанавливать и актировать факты неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств;

2.2.12. Составлять сметы доходов и расходов на соответствующий год;

2.2.13. Составлять планы текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов на соответствующий год;

2.2.14. Отчитываться о финансовой деятельности Товарищества на ежегодном общем собрании собственников жилья;

2.2.15. Отчитываться об исполнении планов текущего и капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов по итогам года, на ежегодном общем собрании собственников жилья.

2.2.16. Устанавливать факт причинения вреда имуществу Собственника, путем составления акта;

2.2.17. Выдавать Собственнику справки и иные документы в пределах своих полномочий .

2.3. Собственник вправе:

2.3.1.Самостоятельно распоряжаться принадлежащим ему помещением;

2.3.2. Присутствовать на общем собрании членов Товарищества;

2.3.3. Обжаловать в суде решение общего собрания членов товарищества или решение правления Товарищества, которые не соответствуют законодательству РФ и нарушают его права и охраняемые законом интересы;

2.3.4. Поручить Товариществу заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями, в целях обеспечения многоквартирного дома коммунальными услугами.

2.3.5. Осуществлять иные права, не запрещенные законодательством РФ.

2.4. Собственник обязан:

2.4.1. Бережно относиться к общему имуществу многоквартирного дома, объектам благоустройства придомовой территории и зеленым насаждениям;

2.4.2. Поддерживать принадлежащее ему помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории, Правила содержания общего имущества;

2.4.3. Использовать принадлежащее ему помещение в соответствии с его целевым назначением;

2.4.4. Выполнять требования настоящего договора, решения общего собрания членов Товарищества, правления Товарищества и председателя правления Товарищества;

2.4.5. Не нарушать права других собственников;

2.4.6. Нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;

2.4.7. Своевременно в полном объеме оплачивать взносы, налоги и обязательные платежи: плату за жилое помещение и коммунальные услуги, в т.ч. оплачивать пеню при просрочке оплаты в соответствии с п.14 ст. 155 ЖК РФ.

2.4.8. Своевременно извещать Товарищество о своем временном отсутствии по месту жительства, а также о количестве граждан, фактически проживающих в его помещении;

2.4.9. За свой счет осуществлять содержание и ремонт принадлежащего ему помещения и находящегося внутри него оборудования, не относящегося к общему имуществу;

2.4.10. Допускать в помещение должностных лиц Товарищества, предприятий и организаций, имеющих право проведения работ с установками электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, канализации для проведения ремонтных работ, устранения аварий, осмотра инженерного оборудования, приборов учета и контроля;

2.4.11. Участвовать в мероприятиях, проводимых Товариществом;

2.4.12. Принимать необходимые меры по предотвращению причинения ущерба общему имуществу;

2.4.13. Предоставить Товариществу или уполномоченный им управляющей организации (управляющему) информацию о лицах (контактные телефоны, адреса), имеющих доступ в помещение Собственника в случае его временного отсутствия, на случай проведения аварийных работ;

2.4.14. За свой счет устранять ущерб нанесенный имуществу других собственников помещений в многоквартирном доме, а также лицами, проживающими в помещении Собственника;

2.4.15. Предоставлять Товариществу сведения об обременении принадлежащего ему помещения;

2.4.16. Знакомиться с информацией, вывешиваемой Товариществом в местах общего пользования (информационные доски);

2.4.17. При обнаружении неисправностей в помещении немедленно принимать возможные меры к их устранению, а в необходимых случаях, сообщать о них в аварийную службу Товарищества тел. 64-72-09.

2.4.18. Соблюдать правила пожарной безопасности (не производить загромождение коридоров, проходов, запасных выходов и т.п.).

2.4.19. Не производить переоборудование, перепланировку жилых и нежилых помещений без получения соответствующего разрешения.

2.4.20. Не производить переоборудование инженерного оборудования расположенного внутри занимаемого жилого помещений, без согласования с Товариществом.

3.1.Товарищество несет ответственность в части взятых на себя обязательств по настоящему договору.

3.2.Товарищество не несет ответственности за все виды ущерба, возникшие не по его вине или не по вине его работников.

3.3.Собственник дает свое согласие на операции с его персональными данными, включая сбор, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), использование, обезличивание, блокирование, уничтожение смешанным способом.

- не автоматизированная обработка персональных данных;

- автоматизированная обработка персональных данных.

3.4.Собственник несет ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством.

3.5. В случае истечения нормативного срока эксплуатации общего имущества многоквартирного дома Товарищество не несет ответственности за качество коммунальных услуг по параметрам, зависящим от технического состояния эксплуатируемого оборудования, и качество услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, если указанное качество зависит от состояния общего имущества многоквартирного дома.

4. Цена и порядок расчетов

4.1. Размер платы за жилое помещение включает в себя плату за содержание, ремонт (текущий, капитальный) общего имущества многоквартирного дома, вывоз и складирование твердых бытовых отходов, содержание и ремонт лифтового оборудования.

4.2. Услуги, работы по управлению многоквартирным домом, устанавливается пропорционально доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома, исходя из расчета за каждый кв.м. общей площади помещения, и может быть изменен по решению общего собрания членов/собственников товарищества, проведенном в установленном законодательством РФ порядке.

4.2. Размер платы за коммунальные услуги (ресурсы), включающей плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, за другие услуги определяется в соответствии с действующим законодательством. До ввода индивидуальных приборов учета в эксплуатацию размер платы за коммунальные услуги (ресурсы) определяется, исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органом местного самоуправления.

4.3. Собственник(и) ежемесячно, на основании выставленных до 10-го числа следующего за расчетным месяца через почтовые ящики счета (извещения-квитанции), вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги до 25-го числа месяца, следующего за расчетным месяцем.

4.4. Цена услуги по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома указана в Приложении № 3.

4.5. В случае изменения стоимости услуг по Договору Товарищество производит перерасчет стоимости услуг со дня вступления изменений в силу.

5. Срок действия договора

5.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами, и действует в течение 5 (пяти) лет.

5.2. Настоящий договор действует до момента принятия собственниками решения об изменении способа управления многоквартирным домом (в установленном законом порядке)

5.3. Отдельные условия настоящего договора, а именно цена услуги по управлению, содержанию и ремонту многоквартирного дома устанавливается на первый год действия настоящего договора.

5.4. Пересмотренные условия п. 4.4 настоящего договора утверждаются ежегодно на общем собрании Товарищества и оформляются дополнительным Соглашением о таких условиях.

5.5. Подписание дополнительного соглашения со стороны Собственников каждым из них не требуется. Указанное соглашение оформляется в двух экземплярах по одному для каждой из сторон.

5.6. Для каждого Собственника по его требованию, предусмотренные условия в п. 4.4 настоящего договора оформляются путем составления дополнительного Соглашения.

6. Изменение и досрочное расторжение договора

6.1. Договор, может быть, досрочно расторгнут только по соглашению сторон.

6.2. Настоящий договор прекращается в случае прекращения права собственности Собственника на помещение в многоквартирном доме.

6.3. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются в письменной форме в виде дополнительного соглашения к договору и являются неотъемлемой его частью.

6.4. При отсутствии заявления от одной из сторон о прекращении действия настоящего договора за один месяц до срока его окончания, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

7. Разрешение споров

7.1. Споры между сторонами разрешаются путем переговоров или на общем собрании членов Товарищества, а также в судебном порядке.

Настоящий договор составлен в двух экземплярах по экземпляру для каждой из сторон и имеет одинаковую силу.

«Собственник» ТСЖ «Братство»

________________________________________ 460038, г.Оренбург, ул. Братская, 1

________________________________________ телефон (3532)64-72-09 факс (3532) 36-85-02

________________________________________ р/счет 40703810800000000386 к/с 30101810700000000886

(паспортные данные) БИК 045354886 в ОИКБ «Русь» (ООО)

________________________________________ ИНН 5609036980 КПП 560901001

________________________________________ ОГРН 1025600893757 ОКОНХ 90110

ОКФ 16 ОКОПФ 94 ОКПО 23874799

Управдомус - все о товариществе собственников жилья (ТСЖ): ТСЖ заключает договоры

Вопросы о членах ТСЖ

Действующее законодательство требует от товарищества собственников жилья заключать договоры с собственниками помещений в доме, которым такое товарищество управляет. Можно назвать два вида подобных соглашений — договор на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества многоквартирного дома и договор на оказание коммунальных услуг собственникам помещений. Подробнее о них читайте в статье. Подчеркнем, что автор ограничился только анализом норм законодательства РФ.

В соответствии с Жилищным кодексом ТСЖ и собственники помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) строят свои отношения на основании законодательства РФ, устава ТСЖ, договоров о предоставлении коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Однако следует помнить о том, что понятие «собственник помещения в многоквартирном доме» очень широкое и статус лица при выборе способа управления посредством ТСЖ определяется в зависимости от того, является ли оно, кроме всего прочего, членом ТСЖ, а также собственником жилого или нежилого помещения. На сегодняшний день детальное правовое регулирование рассматриваемых договоров относительно всех категорий лиц в жилищном праве отсутствует. Поэтому зачастую сложно решить: какой договор, с кем и на каких условиях следует обязательно заключить, а самое главное — каковы последствия его незаключения?

Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ целью создания ТСЖ является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в МКД. Кроме того, ст. 137 ЖК РФ (пп. 1 п. 1) предусмотрено право ТСЖ заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ обязывает товарищество заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в МКД, не являющимися членами товарищества.
Также крайне важны нормы п. 5 и 6 ст. 155 ЖК РФ, в соответствии с которыми члены ТСЖ вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества (то есть в порядке, установленном на общем собрании членов ТСЖ). А собственники помещений в МКД, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом.
Исходя из анализа вышеуказанных норм, можно сделать следующие выводы. Во-первых, отношения между ТСЖ и собственниками помещений носят обязательственный характер и возникают из закона и договора, а значит, в силу ст. 7 ЖК РФ к рассматриваемым договорам применяются общие нормы Гражданского кодекса о договорах, обязательствах и сделках. Во-вторых, с членами ТСЖ договоры на оказание коммунальных услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома не заключаются, и отношения строятся на основании устава и решений общих собраний членов ТСЖ. С собственниками, не являющимися членами ТСЖ, заключение договоров обязательно.
Казалось бы, все ясно. Тем не менее на практике возникает целый ряд сложностей как объективного характера — связанных с требованиями иных законодательных актов, так и субъективного характера — связанных с нежеланием собственников заключать рассматриваемые договоры.

Наиболее простая ситуация сложилась с договором предоставления коммунальных услуг. Несмотря на то что п. 5 ст. 155 ЖК РФ не предусмотрено заключение каких-либо договоров с членами ТСЖ, п. 4 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам установлено, что коммунальные услуги оказываются всем гражданам на основании договоров, содержащих условия предоставления коммунальных услуг, которые заключаются исполнителем с собственником жилого помещения в соответствии с законодательством РФ. Напомним, что в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам к категории исполнителей относится и ТСЖ. Получается, что данный договор обязателен для заключения со всеми собственниками помещений многоквартирного дома, вне зависимости от того, является ли собственник членом ТСЖ, принадлежит ему жилое или нежилое помещение. Такой же позиции придерживается Минрегион в Письме от 03.05.2007 N 8326-РМ /07.
Что касается содержания договора на предоставление коммунальных услуг, то оно обычно дублирует положения соответствующих правил, поскольку последние предлагают достаточно детальное регулирование порядка предоставления коммунальных услуг, практически исключая свободу выбора условий сторонами. По большому счету единственным моментом, который остается на усмотрение сторон, но также с большой долей условности, является цена договора, а именно тарифы на предоставление коммунальных услуг. Последние, в свою очередь, устанавливаются на общем собрании членов ТСЖ и напрямую зависят от тарифов ресурсоснабжающих организаций.

Содержание и ремонт общего имущества

Сложнее обстоит вопрос с заключением договора о выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Дело в том, что необходимость заключения такого договора при выборе способа управления посредством ТСЖ на практике достаточно спорна и часто подвергается сомнению. Существуют две позиции. Первая — позиция законодателя — следует из норм Жилищного кодекса, в соответствии с которыми договоры на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД заключаются с собственниками, не являющимися членами ТСЖ (п. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ), а правоотношения между членами ТСЖ и товариществом как организацией, обеспечивающей выполнение (или выполняющей) соответствующие работы, регулируются уставом товарищества.
Вторая позиция следует из некоторого несовершенства существующего законодательства, ее придерживается большинство ТСЖ. Зачастую собственники, не желающие вступать в товарищество, достаточно негативно относятся к данной организации либо являются весьма пассивными, поэтому заключить с ними какой-либо договор бывает проблематично. Жилищный кодекс же обязанность по заключению договора с собственником, не являющимся членом ТСЖ, полностью возлагает на ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 138 ЖК РФ), не предусматривая подобную обязанность для собственника помещения. Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ может считать свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.
Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о содержании общего имущества (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). Кроме того, ВАС рассматривает фактическое пользование потребителем услугами в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). А условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).
Таким образом, отношения между собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также главным образом Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Что касается договора на выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД, то его существенными условиями, как было сказано выше, являются перечень и стоимость этих работ. Требования к содержанию общего имущества, порядок изменения размера платы при оказании услуг и выполнении работ ненадлежащего качества предусмотрены соответствующими правилами, волей сторон не могут быть изменены и, как правило, дублируются в договоре.
В литературе ко всему прочему существует, на наш взгляд, вполне обоснованное мнение, согласно которому обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135. п. 1 ст. 138. п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). При этом ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество МКД в натуре невозможно. Получается, что стороны могут обойтись без такого договора.
В связи с этим следует отметить, что, поскольку минимальные требования к выполнению рассматриваемых работ установлены законодателем, ТСЖ по большому счету не заинтересовано в заключении подобного договора. Гораздо больший интерес может (и должен) иметь собственник помещения, поскольку договор, включающий более детальный перечень работ и услуг, лучше защищает интересы собственника как потребителя, а также сторонами могут быть установлены повышенные требования к содержанию общего имущества, и только при заключении договора у собственника появится возможность требовать от товарищества не просто содержания общего имущества в соответствии с законодательством, а точного выполнения всех предусмотренных договором обязанностей.
Товарищество же, исполняя свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества МКД, всегда сможет взыскать плату за оказание данных услуг и выполнение работ на основании закона, вне зависимости от того, является ли собственник членом ТСЖ, заключен с ним договор или нет. Такое право предоставлено товариществу законом. Во-первых, в ст. 210 ГК РФ установлен общий принцип возложения бремени содержания имущества на его собственника, который получил развитие в ст. 30 ЖК РФ. Во-вторых, обязанность собственника по внесению платы предусмотрена п. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ, а также п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме .
Таким образом, несмотря на предписание законодателя о необходимости заключения договора на выполнение работ по ремонту и содержанию общего имущества МКД с собственниками, не вошедшими в ТСЖ, товарищество не всегда имеет возможность прийти к соглашению с указанными лицами. Тем не менее такое положение вещей главным образом невыгодно собственнику, который теряет дополнительную гарантию по получению услуг надлежащего качества.

Журнал « Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 6, июнь 2008 г.
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@ audar-press .ru