Категория: Инструкции
В настоящее время основополагающее правовое регулирование перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение осуществляется специальными нормами Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ) и Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 ст. 35 ЗК РФ установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичные нормы содержатся и в ГК РФ. По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на нее покупателю передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и продавец (прежний собственник) недвижимости (п. п. 1, 3 ст. 552, п. 2 ст. 271 ГК РФ).
Приобретаемое покупателем недвижимости право на земельный участок при переходе права собственности в кодексах называют по-разному: «право на использование» и «право пользования». Кроме того, указанные нормы прямо не определяют вид пользования (использования) земельным участком (аренда и т.п.) покупателем, а указывают, что он приобретает право на тех же условиях, что и прежний собственник (продавец недвижимости).В судебной практике при рассмотрении споров по земельным вопросам в отдельных решениях суда такой переход права на земельный участок рассматривается как переход не самого права, а условий пользования землей — сохранение размеров, целевого назначения, установленных сервитутов и ограничений в пользовании. Тем самым, по мнению судов, законодатель не ограничил прав собственника земли в выборе вида землепользования для покупателя недвижимости (аренда, право постоянного (бессрочного) пользования и т.п.), и собственник вправе решать этот вопрос самостоятельно (см. например, п. 1 Обзора практики применения арбитражными судами земельного законодательства (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 27 февраля 2001 г. N 61), Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25 июня 2004 г. по делу N А74-3235/02-К1-Ф02-2246/04-С2).
Но существует и иное толкование применения судами указанных норм ЗК РФ и ГК РФ. В Постановлении ФАС Московского округа от 28 апреля 2003 г. по делу N КА-А40/2301-03 отмечено, что, если продавец недвижимости пользовался земельным участком, на котором расположены продаваемые здания, например, на правах аренды, покупатель приобретает право пользования этим участком также на правах аренды.
Для разрешения данной правоприменительной коллизии необходимо установить, что же понимается под понятием «право пользования… частью земельного участка» по ГК РФ и «право на использование… части земельного участка» по ЗК РФ при переходе права собственности на недвижимость, а также рассмотреть вопрос о том, нормы какой отрасти права — земельного или гражданского — подлежат применению (имеют приоритет) в рассматриваемой ситуации.Пунктом 1 ст. 271 ГК РФ провозглашено, что собственник здания, строения, сооружения или иной недвижимости, находящейся на принадлежащем другому лицу земельном участке, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Если из закона, решения о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, или договора не вытекает иное, собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположено это недвижимое имущество (ст. ст. 268 — 270 ГК РФ). Здесь речь идет непосредственно о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.
Указанные отношения связаны с использованием земель, а значит, относятся к земельным отношениям и в соответствии со ст. 3 ЗК РФ регулируются земельным законодательством.
Законодатели в п. 3 ст. 3 ЗК РФ указали, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством. В связи с этим возникающее у покупателя (нового собственника) здания, строения, сооружения право на земельный участок должно определяться в соответствии с нормами ЗК РФ.
Так как новый собственник здания приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний, именно эти условия и объем и будут определять содержание соответствующего права на участок. Значит, при покупке недвижимости покупатель приобретает право на земельный участок, предусмотренное ЗК РФ, на основании которого данным участком владел ее продавец.
Необходимо также учитывать, что одним из важнейших принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов: объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
В то же время реализовать право, предусмотренное п. 1 ст. 35 ЗК РФ, покупатель здания может не всегда. Например, если продавец владеет земельным участком под зданием на праве постоянного (бессрочного) пользования, такое право может перейти к покупателю, только если он является субъектом, названным в ст. 20 ЗК РФ (государственным или муниципальным учреждением, федеральным казенным предприятием, органом государственной власти или органом местного самоуправления). В этом случае, на наш взгляд, вид права на земельный участок, переходящий к покупателю, должен определять непосредственно собственник участка.
Установление границ земельного участка
В соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков определяются в соответствии с утвержденными нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Площадь части земельного участка, находящегося непосредственного под зданием, определяется как площадь земельного участка в границах застройки на основании технических паспортов данных объектов или иных документов. Площадь части земельного участка, необходимой для использования здания, определяется в соответствии со специальными нормами, регулирующими порядок проведения землеустройства.
Установление границ земельных участков (межевание) ведется в рамках работ по землеустройству, которые регламентируются специальными правовыми актами:
— Федеральным законом от 18 июня 2001 г. N 78-ФЗ «О землеустройстве» (далее — Закон N 78-ФЗ);— Положением о проведении территориального землеустройства (утв. Постановлением Правительства РФ от 7 июня 2002 г. N 396; далее — Положение о землеустройстве);— Положением о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений (утв. Постановлением Правительства РФ от 2 февраля 1996 г. N 105; далее — Положение о границах землепользований);
— Инструкцией по межеванию земель (утв. Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 8 апреля 1996 г.).
Помимо указанных актов, носящих императивный характер, процедуры по проведению землеустройства регулируются актами рекомендательного характера, в частности: Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства и Методическими рекомендациями по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г.).
На основании ст. 17 Закона N 78-ФЗ и п. 8 Положения о землеустройстве при проведении межевания земельных участков устанавливаются на местности границы (с закреплением межевыми знаками и определением координат) муниципальных и других административно-территориальных образований. Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ установлению подлежат границы земельного участка, включающего не только часть, непосредственно занятую зданием, строением, сооружением, но и часть, необходимую для их использования.Определение возможных вариантов проектных решений расположения границ земельных участков при межевании, обоснование и выбор наилучшего варианта ведутся при разработке проекта территориального землеустройства (пп. 3, 6 п. 7.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства). При этом учитывается, что:
— в общую площадь земельного участка под объектами недвижимости включается площадь, непосредственно занятая этими объектами, и площадь прилегающей территории, необходимая для обеспечения функционирования (обслуживания, эксплуатации) конкретного объекта недвижимости в соответствии с установленными нормами;— границы земельного участка устанавливаются в соответствии с требованиями эколого-ландшафтной организации территории.
При проведении межевания в границы земельного участка включаются все объекты, входящие в состав недвижимого имущества, подъезды и проходы к ним, а также обеспечивается доступ ко всем объектам социальной инженерно-транспортной инфраструктуры (п. 4 Положения о границах землепользований).
Интересно правовое регулирование определения границ земельного участка в рамках муниципального законодательства. Например, в соответствии с Правилами землепользования в границах муниципального образования «Город Ухта», утвержденными Решением Совета муниципального образования «Город Ухта» от 30 мая 2002 г. N 13, норма площади, предоставляемая для эксплуатации существующего объекта недвижимого имущества, принимается (устанавливается) равной площади застройки здания. По сути, данная норма ограничивает право собственника здания на земельный участок, гарантированное нормами п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
При установлении на местности границ земельных участков в обязательном порядке должно обеспечиваться соблюдение прав смежных землепользователей, других лиц, чьи права могут быть нарушены в ходе землеустроительных работ. Гарантии соблюдения прав указанных лиц предусмотрены соответствующими нормами.
Так, согласно п. 4 Положения о границах землепользований должно быть предусмотрено обеспечение прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами в границах земельного участка: частями подземного и надземного пространства, занятыми или предназначенными для размещения магистральных инженерных коммуникаций; пешеходными проходами и проездами к объектам, расположенным за пределами участка, если иной доступ к ним невозможен, а также к необходимым объектам общего пользования в соответствии с градостроительными нормативами и правилами землепользования и застройки, действовавшими в период строительства.
Подобные нормы содержит и Положение о землеустройстве. При определении границ объекта землеустройства на местности и их согласовании обеспечивается учет законных интересов лиц, права которых могут быть затронуты межеванием, путем извещения их в письменной форме не позднее чем за семь дней до начала работ по землеустройству.
Аналогичные гарантии соблюдения прав указанных лиц провозглашены Инструкцией по межеванию земель, согласно п. п. 9.1, 14.1, 14.3 которой установление границ земельного участка на местности производится в присутствии собственников, владельцев, пользователей (или их представителей) размежевываемого и смежных с ним земельных участков. Неявка кого-либо из лиц или отказ от участия в процедуре согласования границ (непредставление мотивированного отказа в согласовании границы) фиксируются в акте согласования границ, а по границе объекта землеустройства проводится предварительное межевание. В течение 30 календарных дней этим лицам направляются повторные уведомления с указанием срока явки для согласования или предоставления мотивированного отказа в согласовании границ по результатам предварительного межевания. В случае неявки в течение указанного срока или непредставления отказа границы объекта землеустройства считаются установленными.
Неотъемлемой гарантией соблюдения прав лиц также является возможность обжалования результатов межевания (п. 15 Инструкции по межеванию земель).
Межеванием занимаются кадастровые инженеры — организации и частные лица, имеющие лицензирование на картографическую и геодезическую деятельность. Нужно ли межевание? Читайте здесь .
В каких случаях делается?
Межевание необходимо проводить для наибольшей чистоты сделок при продаже и покупке участков. Это будет требовать, в первую очередь, покупатель, чтобы в последствии не иметь неприятностей по этому вопросу.
Несмотря на то что федеральным законом № 221 2007 года было отменено обязательное межевание земли, но для того чтобы совершать гражданско-правовые действия с участками оно в большинстве случаев необходимо. Поскольку карты или схемы участков должны иметь точное определение границ, которое невозможно сделать без межевания.
Основанием для межевания могут послужить следующие случаи:
Это потребуется для согласования и соблюдения строительных норм и последующей регистрации строения;
Без межевания невозможно будет произвести сделку с землей. она будет являться недействительной. При этом само межевание должно проводиться только аккредитованными лицами или организациями, имеющими соответствующую лицензию.
Каждый отдельный случай межевания земель требует от специалистов знаний Земельного Кодекса РФ и наличия опыта картографической и геодезической деятельности. Несмотря на то, что процесс межевания проводится по определенной процедуре, но в каждом конкретном случае учитываются свои особенности.
Обстоятельства проведения межевания тоже могут быть различными, например, продажа или судебное разбирательство.
В итоге проведенных работ заказчик должен получить межевой план в двух экземплярах. Один подается в органы кадастра и картографии, второй остается на руках у владельца участка и может помочь ему в дальнейшем разрешить возникающие споры, например, с соседями.
Кадастровый гос. учет объектов недвижимости, к которым относятся и земельные участки, введен для того чтобы упорядочить сведения о них. Эти сведения являются открытыми и делают прозрачным оборот земель. Также возможно установление границ земельного участка в судебном порядке .
С чего начать: подготовка и начало
Для начала собираются все имеющиеся документы о наложении границ земельных участков. Документы подаются для дальнейшей работы кадастровому инженеру, и на их основании составляется договор. Все работы по проведению межевания начинаются со сбора данных и изучения из органов кадастра и картографии.
Выбирая кадастрового инженера нужно помнить, что он должен иметь лицензию на основании сдачи экзамена на квалификацию и оформление Межевого плана входит в объем его компетенций. Россеестр, как правило, предоставляет сведения для граждан о таких специалистах как на стендах в своих отделениях, так и на официальном сайте.
Какого специалиста выбрать решает каждый заказчик индивидуально, поскольку как в государственных, так и в частных компаниях есть свои плюсы и минусы.
Стоимость работы кадастрового инженера может отличаться в разных организациях. но она будет зависеть от конфигурации участка, его площади и расположения. Чтобы не получить в итоге непредвиденных расходов, при заключении договора с кадастровым инженером стоит попросить составления сметы работ, которые он планирует провести.
Сроки проведения
Органы кадастра и картографии предоставляют сведения для проведения межевания и составления межевого плана в течение от 5 рабочих дней до 3 недель. Срок выполнения зависит от запрашиваемых документов.
Работа по оформлению границ на участке может продлиться 1-3 дня – все будет зависеть от месторасположения участка и его площади.
Оформление межевого плана составит несколько дней.
Самое длительное время может занять согласование границ земли с владельцами соседних участков. Если соседи постоянно проживают на своих участках, либо часто появляются на них и всегда есть возможность связаться с ними – в этом случае проблем не возникнет – согласование границ проводится индивидуально с каждым соседом.
В том случае, когда соседей найти невозможно, в СМИ подаются объявления о назначаемом собрании по согласованию границ. назначаемом на срок не ранее чем через месяц с момента выхода объявления.
В конечном итоге проведение межевания может затянуться до 3-х месяцев с момента обращения к кадастровому инженеру до получения межевого плана на руки. Как установить точки границ земельного участка? Узнайте тут .
Заключение договора
При обращении в геодезическую компанию гражданам нужно заключать с ней договор, в котором обязательно должны быть указаны следующие пункты:
К договору идут два приложения:
Техническое задание исполнителю, в котором прописываются:
Работа будет считаться выполненной только после подписания акта приема-передачи выполненных работ, в котором указываются сроки, наименование выполненных работ и претензии сторон друг к другу (если таковые имеются). Этот пункт так же прописывается в основном договоре.
Для составления договора с подрядчиком заказчику потребуется документы:
Кроме документов могут понадобиться следующие справки:
При наличии сведений справка выдается непосредственно при обращении. При отсутствии сведений – на участок выезжает специалист администрации, который фиксирует наличие либо отсутствие коммуникаций на участке.
Какие документы нужны?Проведение межевания участка включает в себя несколько этапов, одним из которых является сбор документов. В их число должны входить следующие:
Этот документ является итоговым в процессе установления границ при проведении работ по уточнению границ участков или образованию новых участков. Актом принято называть документ, в котором согласуются и фиксируются границы территорий. Акт составляется только специалистом – кадастровым инженером.
Некоторые категории земель должны иметь обязательное согласование границ территориальных зон, это:
Предметом согласования согласно Акту является установление места, по которому проходят границы соседних участков, находящихся в частном владении. Владельцы этих участков так же имеют право предъявить свои требования относительно расположения границ своих участков.
В его права и обязанности при составлении Акта для согласования границ входят следующие:
Участниками согласования могут быть:
Все участники обязаны лично поставить свою подпись под Актом.
Оформление акта согласованияДля составления Акта необходимо собрать всех заинтересованных граждан. Это можно сделать двумя способами:
Участникам собрания за 30 дней должны быть отправлены уведомления о предстоящем мероприятии, которые они получают лично под расписку, либо от их имени получает представитель.
Оповещение о предстоящем собрании может быть проведено путем почтового отправления или в виде электронного письма.
При отсутствии данных о местонахождении кого-либо из заинтересованных граждан, объявление публикуется в СМИ.
В извещении о предстоящем мероприятии кроме даты, места и времени проведения должно быть указано:
Акт согласования заполняется кадастровым инженером. В нем должны быть зафиксированы следующие пункты:
Их разновидность указана в перечне Минэкономразвития от 03.10.2013 года. В качестве межевых знаков используются деревянные или металлические столбы. Межевой знак должен иметь табличку со сведениями о дате его закладки и о его номере.
Эти сведения должны быть нанесены качественной нестираемой краской. Повреждение на обозначениях межевых столбов несут граждане, ответственные за их сохранность. Правонарушителю в данном случае грозит штраф в размере 500 руб.
Отсутствие согласованности между сторонами свидетельствуют занесенные в Акт возражения, имеющие юридические обоснования. Те стороны согласования, которые имеют обоснованные возражения, могут обратиться в суд для признания составленного Акта недействительным.
Одним из поводов для подобного разбирательства может стать подлог подписи одной из сторон. То есть когда вместо заинтересованного участника подпись ставило третье лицо, не имеющее на это права.
Кроме этого есть возможность внесения в Акт неточных сведений из-за кадастровых ошибок. Они могут привести к тому, что границы участков могут налагаться друг на друга.
В этом случае суд вправе назначить новое межевание с тем, чтобы дополнительно уточнить границы участков.
Одним словом, в процессе согласования границ должны принимать участие все заинтересованные стороны, а при несогласии с какими-либо определениями, прописывать в Акте свои претензии, обосновывая их соответствующими документами.
ЗаключениеМежевание на сегодняшний день не является обязательной процедурой, но оно необходимо при определенных обстоятельствах. При проведении процедуры межевания важно строго соблюдать правила и порядок составления документов, оповещения соседей и составление согласующей документации.
Если гражданин самостоятельно боится не справиться с поставленной задачей, то лучше всего подстраховаться и обратиться для сопровождения в юридическую фирму.
Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему - позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 703-47-72 (Москва)
+7 (812) 309-93-81 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !
На вопрос отвечает эксперт-юрист Олег
Данный вопрос регулируется п.3 ст.40 закона «О государственном кадастре недвижимости». Вас должны уведомить заказным письмом с уведомлением, как правило. После его получения в течение 30 дней вы должны представить свои возражения, согласие или присутствовать лично при межевании. Если вы не сделаете ничего из перечисленного, то межевание вправе произвести в ваше отсутствие. Правда, это не отнимает у вас права обжаловать акт согласования границ, в том числе в судебном порядке.
Бесплатная помощь юриста
+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург
На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр
16.08.2016 в 23:49
Данный вопрос не регулируется п. 3 ст. 40, как указывает Олег. Да и вообще этот пункт статьи не об уведомлении заинтересованной стороны о начале проведения межевых работ, а о процедурах составления акта о согласовании местоположения границ. Читателю надо обратиться к пунктам 7 и 8 статьи 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) для получения нужной ему информации.
Бесплатная помощь юриста
+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург
На вопрос отвечает эксперт-юрист Александр
16.08.2016 в 23:34
Выбор способа предоставлен кадастровому инженеру. Например, через собрание заинтересованных лиц. Или же посредством индивидуального обращения. Если выбран путь собрания, то вас (вашего представителя) извещают посредством вручения извещения под расписку. Допускается почтовое отправление, направленное с уведомлением относительно вручения. Также можно использовать электронную почту, если информация о ней значится в кадастровых сведениях. Возможен способ информирования через официальное опубликование, подобное официальным публикациям правовых актов муниципального значения. В любом случае действия ваших соседей должны быть такими, чтобы однозначно свидетельствовали о вашей информированности.
Обоснование: Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственном кадастре недвижимости» (ст. 39).
Бесплатная помощь юриста
+7 (499) 703-47-72 Москва +7 (812) 309-93-81 Санкт-Петербург
