ФЦСР: Как анализировать документы застройщика

Как проанализировать официальные бумаги проекта? Рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР».

Открытость девелопера сегодня является одним из главных критериев, который свидетельствует о его добросовестности. Под этим несколько расплывчатым термином обычно подразумевается проектная документация, которую застройщик обязан предоставить любому покупателю. Однако далеко не каждый может грамотно прочитать многостраничные документы и сделать из них правильные выводы. Как проанализировать официальные бумаги проекта? Рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР».

Главный закон, регулирующий долевое строительство (214-ФЗ), определяет три важнейших документа, без которых застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на стройку:

– права на земельный участок;

– разрешение на строительство;

Под правами на земельный участок обычно понимаются либо договор аренды (если девелопер арендует землю у города или у другого собственника), либо договор («цепочка» договоров) купли-продажи и иных переходов прав собственности. Самое важное, что может почерпнуть покупатель из этих бумаг – кто, собственно, является застройщиком проекта. Именно эта компания должна обладать правами на землю, и именно с ней впоследствии покупатели будут заключать договоры долевого участия.

Также в правах на землю содержится информация о виде разрешенного использования земельного участка. Если вы приобретаете квартиру, то тип разрешенного использования участка – «размещение многоэтажной жилой застройки», а если апартаменты, то «строительство административных зданий» или «гостиничных объектов».

Разрешение на строительство выдается официальным органом по надзору в строительной сфере (в Москве – это Комитет государственного строительного надзора). Этот документ разрешает девелоперу построить жилой комплекс. В нем отражаются площадь участка, номера корпусов, а также проектируемые адреса.

По своему содержанию разрешение на строительство вряд ли может быть полезным для клиента, однако важен сам факт наличия у застройщика этого документа. Если разрешения нет, то девелопер не имеет права вести продажи по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. Иногда застройщики все же начинают продажи до получения этого документа, но по предварительным договорам (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы, которые таят в себе большие риски для покупателя. В ходе строительства девелоперы получают разрешение «пост-фактум», иногда этот срок растягивается на долгие месяцы, и все это время до получения разрешения и заключения ДДУ покупатель никоим образом не защищен ни от рисков недостроя, ни от рисков «двойных продаж».

Главным же и самым информативным документом строительства является проектная декларация. По сути, она заменяет собой почти все другие официальные документы проекта.

Первое, на что необходимо обратить внимание – имя застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» содержатся его реквизиты. Используя эти данные, можно самостоятельно составить мнение о благонадежности застройщика, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов. Более того, в выписке из налоговой будет содержаться имя генерального директора, а значит, покупатель сможет поискать информацию о нем в интернете.

Из проектной декларации можно узнать также о жилых комплексах, которые построил девелопер за последние три года. Соответственно, если таковых не было, то это повод задуматься о том, насколько опытный игрок рынка предлагает свои услуги. Тем не менее, нужно понимать, что под каждый проект один и тот же девелопер (инвестор) обычно создает новое юридическое лицо (застройщика). Поэтому лучше изучить послужной список аффилированного девелопера (если есть, чем похвастаться, такую информацию не скрывают) и управленцев застройщика, которые обычно имеют большой опыт в девелоперском бизнесе.

Далее следует блок о самом жилом комплексе. Главная информация здесь – это сроки строительства. В проектной декларации указывают сроки завершения строительства, а также ввода объекта в эксплуатацию.

В описании объекта покупатель узнает все подробности, которые позволят ему лучше представить, что он, собственно, приобретает: материалы строительства, этажность, объекты социальной инфраструктуры и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем, мы можем узнать себестоимость. Между тем, в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг.

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. С 2015 года в сфере страхования долевого строительства могут работать только авторизованные Центральным Банком компании. Убедитесь, что указанный в проектной декларации страховщик действительно принадлежит к их числу. Также напомню, что с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Также в проектной декларации содержится информация об источниках средств на строительство помимо денег дольщиков. Как правило, это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие выделенной кредитной линии от системообразующего банка косвенно указывает на благонадежность застройщика, ведь чем крупнее банк, тем более тщательный анализ рисков он проводит. Кредит от такого банка – это хорошая гарантия того, что строительство завершится без проблем.

Программа электронного декларирования - как заплатить налог?

Я и раньше догадывался, что налоговая инспекция не то что бы враг человека, но и не друг его точно, а недавние мои мытарства с получением ИП подтвердили эти догадки. Два месяца назад я оформил ИП в Беларуси, и даже написал об этом статью. И вот настало время расплачиваться по счетам.

СОВЕТ ДНЯ: Если вы хотите вернуть часть стоимости при покупке в интернет магазине, обязательно воспользуйтесь одним из сервисов кэшбэка:

1. EPN - самый надежный кэшбэк (Aliexpress, OZON, ASOS и BANGGOOD)

2. Алибонус - самый щедрый кэшбэк на Алиэкспресс, возвращают 10%

3. LetyShop - самое большое количество магазинов - 842 магазина!

Что такое кэшбэк и как им пользоваться читайте в ЭТОЙ СТАТЬЕ.

Напомню, что в налоговой мне выдали (за 500.000 рублей) электронный ключ и диск «Программа электронного декларирования», и теперь мне нужно освоить эту программу, чтобы отправить через нее декларацию о доходах.

У меня ушло почти два часа на то, чтобы проделать эту операцию. Когда я потом пришел к своем у налоговому инспектору, то прямо сказал: — Я компьютерщик, но еле разобрался, а как же разбираются простые люди? На это она мне ответила: — Методом тыка нужно, вы слишком умный и поэтому у вас все так сложно…. ??

М-да, может оно и так. Но я подумал, что через три месяца я опять забуду, как я платил и что конкретно нужно делать и куда что вписывать. Поэтому я решил написать эту статью, чтобы потом самому вспомнить. Да и другим это будет полезно…

Начну с установки программы, так как на это ушло у меня много времени и дальше вы поймете почему. Вставляем диск и видим на нем такие файлы:

Запускаем файл autorun и появляется такое окно:

Вначале нам нужно установить криптографическое программное обеспечение. Именно за это и дерут пол миллиона белорусских рублей, хотя все можно было бы сделать намного проще.

Ну да ладно, что есть, то есть. Нажимаем первый пункт — УСТАНОВКА КРИПТОГРАФИЧЕСКОГО ПРОГРАММНОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ:

Читайте также: Покупка ссылок живее всех живых!

Теперь жмем на УСТАНОВКА КРИПТОГРАФИЧЕСКОГО ПО. Но перед этим обратите внимание на третий пункт — АКТУАЛЬНЫЕ СЕРТИФИКАТЫ, это нам еще пригодится.

Далее вставляем наш хитрый usb брелок, который мы получили в этом удостоверяющем центре. Начинается установка программы:

На этом этапе нужно подвигать мышкой, пока столбик не заполнится. Тут пока ничего сложного. После установки мы получим такой менеджер сертификатов:

И вот тут у меня начались проблемы! Сертификат на этот менеджер ИСТЕК и программа не пускала меня. Как решить проблему? До этого я упомянул о третьем пункте, где давалась ссылка на сертификаты. Если у вас тоже просрочен сертификат (дается на 3 месяца всего), то идем по ссылке и скачиваем нужный сертификат на компьютер (в ошибке будет сказано, какой сертификат устарел).

Далее ставим галочку в пункте ВОЙТИ В СИСТЕМУ БЕЗ АВТОРИЗАЦИИ и заходим в программу:

Тут идем в ФАЙЛ — ИМПОРТ СЕРТИФИКАТА и указываем путь к скачанному сертификату. После успешного добавления закрываем менеджер и запускаем его снова. Но теперь не ставим галочку, а входим авторизовавшись:

Выбираем наш носитель и пишем наш пароль, который мы придумали в Центре авторизации при получении брелка. Мне очень советовали тогда записать пароль и я не пожалел, что послушал их совет — за два месяца и вправду забыл уже.

Все, тут ничего делать больше не нужно, теперь наша задача установить программу электронного декларирования. Для этого опять открываем (если закрыли) меню установочной программы и выбираем второй пункт:

В этом случае установка проходит без проблем и на рабочем столе появляется значок программы. Запускаем ее:

Читайте также: Как заработать легкие деньги в интернете?

И вот тут я чуть реально не сломал голову пока пытался понять, а какой тут у меня логин и пароль? Пока не перечитал все мануалы к программе, так и не смог войти. А оказалось все банально просто: логин alex и пароль 111. Я даже знаю теперь как зовут их системного администратора! Заходим в программу:

Теперь нам нужно скачать нашу декларацию — я как вебмастер (рекламная деятельность) работаю по упрощенной системе налогообложения и плачу 5% от выручки. Плачу я раз в квартал (3 месяца), но так как ИП я оформил только в апреле, то теперь плачу пока за 2 месяца.

Чтобы скачать декларацию идем в меню ПОМОЩЬ — УСТАНОВИТЬ НОВОЕ ПО. В появившемся окне выбираем сайт обновлений МНС и в появившемся ниже окошке ищем нашу декларацию:

Так же я скачал СПРАВОЧНИКИ так, на всякий случай. Жмем далее и устанавливаем новое ПО. Готово. Далее идем в меню ФАЙЛ — СОЗДАТЬ ДЕКЛАРАЦИЮ.

Заполняем это поле примерно так ?? После этого жмем кнопку ГОТОВО! Теперь у в программе в нужном периоде появилась электронная декларация, нам ее нужно будет заполнить. Смотрим заголовок:

Здесь нам нужно только заполнить, если это необходимо, поля слева. Смотрим теперь раздел один:

ВНИМАНИЕ! В декларации ошибка, я написал три лишних нуля…

В пункте 1 и 1.1 нам нужно вписать одинаковую сумму — сколько мы заработали за нужный период, в моем случае за 2 месяца. Далее программа сама посчитает, сколько вы должны заплатить налога, у меня это примерно 240.000 белорусских рублей. Не густо я заработал, кризис реально подкосил, это все заработок с контекстной рекламы, за нее и плачу налог.

Читайте также: Как свести с ума при покупке ссылок?

Раздел два нас не интересует, открываем сразу раздел три и вписываем туда такие данные:

Как видите, тут пишется количество работников (я пока один) и опять сумма заработка. Все, декларация заполнена и теперь ее нужно сохранить. Для этого под меню ФАЙЛ нажимаем значок сохранения. Теперь декларацию нужно отправить в налоговую. Но перед этим ее сначала нужно подписать нашей электронной подписью, нажав кнопку ПОДПИСАТЬ:

Вот для чего нам нужен криптографический софт, чтобы никто вместо нас не отправил декларацию. Хотя какому хакеру извращенцу это придет в голову? Далее нажимаем кнопку ОТПРАВИТЬ, которая находится тут же.

Вот и все, осталась самая малость — заплатить деньги в банк на нужный счет, который вам даст ваш налоговый инспектор. Он получит вашу декларацию, потом получит уведомление из банка, что деньги поступили и оставит вас в покое на следующие три месяца.

Я вот только не могу одного понять: как они могут узнать, сколько я зарабатываю в реальности? Ведь я же не дам им пароли от своих аккаунтов! Что думаете?

СОВЕТ ВЕБМАСТЕРУ: Умение зарабатывать в интернете - это только пол дела, вторая половина - это умение ВЫГОДНО обналичивать электронные деньги. Вот список офшорных банковских карт, на которые можно выводить средства и потом снимать с них хрустящие купюры:

1. Epayments - можно открыть счет в долларах, евро и рублях. Формально банка нет, юридический адрес в Лондоне, но можно получить реквизиты банка в Латвии.

2. AdvCash - Офшорный банк находится в Белизе, можно открыть счет в долларах, евро, фунтах и рублях.

3. OkPay - Офшорная компания зарегистрирована на Британских Виргинских островах, можно открыть счет в долларах, евро и рублях.

4. Payeer - Штаб квартира этой платежной системы находится в Грузии, тут так же можно открыть счет в долларах, евро и рублях.

Во всех случаях можно заказать банковскую карту, которую пришлют вам по обычной почте. Активируете ее и идете снимать деньги банкомат! Тарифы смотрите на сайтах платежных систем.

Очень познавательно, и сложно.
Думаю это пока, не контролируют, а в будущем, все может быть.
В России, судя по новостям, маленькими шажками берут интернет в свои руки.
Белорусу, даже webmany уже нельзя пополнить, а тем более qiwi открыть. Не говоря про остальное.
Благодарю за статью. Всегда жду интересного ??

Интернет скоро везде возьмут под контроль, так как властителям этого мира это нужно, чтобы сохранять свою власть. А вебмани можно пополнять, только нужно в техно банке заплатить и показать паспорт, чтобы опять же власть знала, какими капиталами вы ворочаете…

Андрей, Здравствуйте.
У Вас здесь очень интересно, беседа развивается )
Я плотно интересуюсь открытием ИП, как по рекламной деятельности так и по настройке вычислительной техники.
Назрело несколько вопросов:
1. Я не нашел информации про счет ИП. У вас его нет? То есть специального валютного счета для вывода средств с Adsens у Вас нет?
2. Если есть то сколько стоит обслуживание и т.д.?
3. Если нет, то Вы просто все оплачиваете с помощью описанного выше приложения?
4. На какую карту вы выводите кровные, и сколько берут за обслуживание?
5. А также, можно ли легко снимать денежки в банкомате?

1. Никакого счета у меня нет, никто про это не говорил, зачем он?

2. Нет, поэтому нисколько.

3. Приложение не оплачивает, при помощи его просто заполняется декларация. Потом я иду в банк и плачу на счет налоговой деньги. Потом налоговая получает извещение о моей оплате и фиксирует как то это у себя.

4. Я вывожу на долларовую карту Белагропромбанка, ничего не плачу, заплатил за создание 60.000 кажется.

5. ну и снимать не проблема, конечно, по курсу, а можно и долларами, некоторые банкоматы дают, или через кассу.

Благодарю за ответ, мне все понятно.

Счет для ИП, то есть специальный. Множество форумов кишит этим. Вот и я всегда читая Ваши статьи, не нашел и слова об этом. По этому и спросил.

Мне это очень понравилось, что счет не требуют, так как нет дополнительных затрат.

Вопросы исчерпались, Успехов Вам.

Почему нельзя. Я вот съездил в Минск,открыл перса и спокойно работаю.Так что не надо вводить в заблуждение народ если не хотите работать по белому.