Категория: Инструкции
Пошаговые инструкции для собственников жилья и председателей ТСЖ. Практические советы юристов. Как создать Совет дома? Как написать жалобу или сменить Управляющую компанию? Как провести ревизию ТСЖ? Как избавиться от двойных квитанций? и многое другое.
Основные законы в сфере ЖКХ. Готовые образцы: заявлений, жалоб, актов, уведомлений, и бланков. Вы можете просто скопировать готовый документ, вставить свои данные и грамотно решать проблемы вашего дома.
Телефоны и адреса предприятий ЖКХ, Государственных жилищных инспекций, отделов ЖКХ в администрации, Аварийные службы и другие важные контакты по всему Приморскому краю. Все, что может пригодиться для решения жилищно-коммунальных проблем.
Доска БЕСПЛАТНЫХ объявлений. Все, что касается ЖКХ, недвижимости и строительства.
Ежедневно портал ЖКХприм посещают руководители Управляющих компаний и председатели ТСЖ. Дайте БЕСПЛАТНОЕ объявление и найдите работу в сфере ЖКХ или пригласите на работу нового сотрудника!
Как вернуть платежи, если Вы решили отказаться от услуг Управляющей компании?6 Сентября 2011
Большинство из тех, кто решил создать ТСЖ в своем доме или сменить УК, просто устали от разрухи, бездействия и хамства прежней Управляющей компании. Правда «отбиться» от УК бывает совсем не просто. Многие со вздохом облегчения говорят последнее «Прощай» горе-управленцам, прощая и старые долги. А ведь все это время жители оплачивали счета и не получали качественного обслуживания! Как вернуть деньги, даже если руководители УК показывают «нулевой баланс» дома?
Если Вы решили вернуть деньги, которые исправно платили в свою УК, но так не получили качественного обслуживания, то в первую очередь нужно запросить отчет о финансово-хозяйственной деятельности по Вашему дому. Это целый пакет документов: отчет, в котором указаны все виды выполненных работ и их стоимость, сметная документация, договоры с подрядными организациями, акты выполненных работ и.т.д. Изучив эти документы, Вы должны четко понимать: что было сделано, кто проводил работы, сколько денег на это потрачено, и главное – сколько осталось на балансе Вашего дома. Именно эту сумму Управляющая компания обязана перечислить на счет новой УК или ТСЖ, если Вы сменили форму управления. Процесс этот может происходить по следующим сценариям.
УК спокойно «отпускает» дом: сотрудники подписывают акт приема-передачи многоквартирного дома, предоставляют отчет, к которому у собственников нет претензий, и перечисляют остатки средств на счет ТСЖ или новой УК.
К сожалению, таким путем от УК уходят лишь немногие. Даже если управленцы не будут бороться за дальнейшее обслуживание дома, то вот отдать нажитое соглашаются не всегда - стараются освоить полученные деньги на документах. Тогда в строках отчета появляются невыполненные ремонты или услуги.
Мнение эксперта. Вячеслав Величко, директор консалтинговой компании в сфере ЖКХ ООО «ЖКС-ПРИМОРЬЕ» :
«Путей для махинаций здесь множество. Обывателю разобраться в финансовых талмудах практически невозможно самостоятельно. Но если Вы взялись за это дело, то в первую очередь обратите внимание на следующие моменты:
Ремонтные работы. Зачастую управляющие компании в своих отчетах указывают цифры, не соответствующие фактически проведенным работам. Например, могут написать в отчете, что в подвале произвели замену пяти метров трубы. А на самом деле заменили всего два метра. И это лишь простой пример. Расчет делается на то, что никто из жильцов не будет бегать по подвалам с рулеткой. Здесь нужно грамотно провести первичный осмотр дома: это когда собственники берут акты и проверяют все: поставлено ли пластиковое окно в подъезде, закрыты ли продухи в подвалах и.т.д. Если в отчете УК работы есть, а в доме никаких изменений не произошло, то необходимо составлять встречный акт и писать в УК письмо претензию с требованием возврата средств в связи с завышенным объемом работ или вовсе – их отсутствием.
Невыполненные услуги. Например, в Вашем доме ни разу не мыли полы и не подметали, а в отчете указана зарплата уборщицы и дворника. Услуга не оказывалась, а плата за нее бралась регулярно. Но доказать это постфактум практически невозможно. Если же у Вас на руках есть акты о том, что в подъезде не убирали, если Вы обращались с жалобами и просьбами в УК и другие надзорные органы, то Вы можете потребовать перерасчет.
"Раздутые" сметы. Может быть и так, что работы указаны и выполнены, но по баснословной цене. В сметах часто завышают стоимость строительных материалов, указывают неоправданно высокие расходы на ГСМ, некоторые компании включают в стоимость и НДС, хотя сами находятся на упрощенной системе налогообложения».
УК «освоила» платежи:
Если Вы выявили, что по документам Вас обсчитали, то в этом случае Председателю ТСЖ или юристам новой УК следует заказать строительно-техничекскую экспертизу. И по ее результатам в суде требовать:
Если в доме практически не проводится текущий ремонт, не регулярно и некачественно убирается подъезд, слишком часто не работает лифт и отключается свет – собственникам квартир стоит задуматься о смене управляющей компании.
Но, как показывает в том числе и столичная практика, сделать это далеко не так просто.
Если подъезд не убирают вовремя и лифт не работает…Вначале собственникам стоит проверить, не истекает ли договор управления домом с данной управляющей компанией (УК) хотя бы через полгода. Если да, то соглашение можно просто не продлевать. Соответствующее решение должно принять общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Это же собрание вправе принять решение о смене УК на другую.
Если же срок действия договора закончится не скоро, а терпеть халтурщиков больше невозможно, собственникам остаётся только расторгнуть договор. Существуют как минимум четыре способа избавиться от недобросовестной компании.
1-й способ, мирный: по соглашению сторонТеоретически, в соответствии с Гражданским кодексом (ГК РФ), договор с управляющей компанией можно расторгнуть по соглашению сторон (ГК РФ, ст. 450, п. 1) или по основаниям, предусмотренным в самом договоре (при наличии таковых).
Если УК пойдёт навстречу представителям собственников, необходимо созвать общее собрание собственников жилья. Решением общего собрания может быть выбран один из собственников, который от имени всех остальных подпишет соглашение о расторжении договора управления многоквартирным домом.
В соглашении желательно определить, в каком порядке старая управляющая организация передаст новой всю техническую документацию и иные документы, связанные с управлением домом, а также средства на содержание общего имущества и оплату коммунальных услуг, которые были заплачены собственниками квартир, но ещё не израсходованы по назначению.
На практике уладить дело миром, скорее всего, не получится.
2-й способ: через год, если УК выбрали местные властиСогласно Жилищному кодексу (ЖК РФ), в ряде случаев управляющую компанию многоквартирного дома могут выбрать по конкурсу местные власти. Во-первых, в доме-новостройке (ЖК РФ, ст. 161, п. 13) и, во-вторых, в том случае, если сами жители дома так и не приняли решения о способе управления домом и не выбрали управляющую компанию.
Собственники вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор с УК, «назначенной» в их дом таким способом, по истечении каждого последующего года со дня заключения договора управления (ЖК РФ, ст. 162, п. 8.1). Для этого необходимо решение общего собрания о выборе или об изменении способа управления домом.
В данном случае общее собрание может решить, что дом и дальше будет управляться при помощи УК, но при этом договор будет заключён с другой организацией. Также собрание обязательно должно утвердить условия нового договора с управляющей компанией (ЖК РФ, ст. 162, п. 1).
3-й способ: через год, если общее собрание примет решение о выборе новой УК
Теперь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выборе новой управляющей компании минимум через год после заключения договора управления со старой.
Это возможно благодаря новой редакции Жилищного кодекса и постановлению президиума Высшего арбитражного суда РФ № 7677/11 от 22 ноября 2011 г. В решении суда высшей инстанции сказано, что «пункт 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса в новой редакции позволяет собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом».
Однако в ЖК РФ есть другая норма, согласно которой минимальный срок управления многоквартирным домом для УК – 1 год (ст. 162, п. 5. п/п 1, 2). Таким образом, раньше чем через год после заключения договора отказаться от услуг управляющей компании собственники жилья не могут.
4-й способ: создать товарищество собственников жилья
ЖК РФ разрешает собственникам помещений в многоквартирном доме в любой момент изменить способ управления домом (ст. 161, п. 3). В частности, создать товарищество собственников жилья (ТСЖ). Для этого необходимо решение общего собрания собственников.
При этом, чтобы ТСЖ было правомочным, его члены должны владеть помещениями, общая площадь которых превышает половину общей площади всех помещений в многоквартирном доме (ЖК РФ, ст. 135, п. 3).
В данном случае общее собрание собственников вправе принять решение о создании ТСЖ и, в связи с этим, о расторжении договора с управляющей компанией. В свою очередь, Жилищный кодекс разрешает ТСЖ заключить договор управления домом с другой УК (ЖК РФ, ст. 137, п. 1. п/п 1).
Однако создание ТСЖ, как правило, требует согласия хотя бы нескольких из собственников его возглавить, а также безусловного доверия к ним со стороны большей части других владельцев помещений в доме. К сожалению, так бывает далеко не всегда.
Суды, суды, суды…К сожалению, попытка собственников избавиться от нерадивой управляющей компании с большой долей вероятности вызовет серьёзное противодействие с её стороны. В частности, юристы компании наверняка попытаются оспорить законность проведения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в суде. Поэтому проводить такое собрание нужно в строжайшем соответствии со всеми процедурами, предусмотренными ЖК РФ. (Как это сделать, читайте в этом материале «Квадрата».)
Но даже в этом случае судебная волокита, инициированная действующей УК, может оттянуть создание ТСЖ или заключение договора с новой компанией на год-полтора. Поэтому собственники должны быть готовы отстаивать свои права в суде, чтобы максимально уменьшить этот срок.
Советы Эксперта - Бизнес-консультанта
Цены на услуги ЖКХ растут, а некоторые управляющие компании даже и не думают о проведении капитального или хотя бы текущего ремонта жилых помещений, не говоря уже о плановых проверках отопительных и газовых систем. Впрочем, собственники жилья могут и отказаться от услуг недобросовестной компании в любое время .
Просто следуйте этим простым пошаговым советам, и Вы будете на верном пути в Вашем бизнесе .
Итак, приступим к действиям, настроившись на положительный результат .
Собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе выбирать способ управления домом. Это может быть:
- управление непосредственно собственниками;
- управление ТСЖ или жилищным кооперативом;
- управление управляющей компанией .
Выполнив это, переходим к следующим действиям .
Выбор способа управления определяется на общем собрании собственников жилых помещений, после которого составляется протокол. В пользу того или иного способа должно быть подано не менее 50% голосов .
Выполнив это, переходим к следующим действиям .
Если в качестве способа управления выбрана большинством голосов управляющая компания, то с ней заключается договор сроком не более чем на 3 года. Управляющая компания может быть выбрана и в результате открытого конкурса, объявленного администрацией города .
Выполнив это, переходим к следующим действиям .
По окончании каждого года, а, равно как и по окончании действия договора, общее собрание собственников может инициировать отказ от услуг в одностороннем порядке. Для такого решения также будет необходимо более 50% голосов .
Выполнив это, переходим к следующим действиям .
Кроме этого, собственники жилья имеют право расторгнуть ранее заключенный договор и не дожидаясь окончания года. Для этого необходимо принять большинством голосов такое решение на общем собрании и подать коллективное заявление в суд о прекращении действия договора, в связи с несоблюдением со стороны управляющей компании его условий. Согласно последним законодательным актам, документы, доказывающие исполнение договора, теперь должны представлять в суд не жильцы, а управляющая компания. Если суд вынесет положительное решение по этому вопросу, то действие договора прекращается .
Выполнив это, переходим к следующим действиям .
Если собственники жилья по тем или иным причинам не могут присутствовать на общем собрании, то им могут быть разосланы уведомления о повестке собрания и бланки для заочного голосования, которые позже могут быть приобщены к протоколу .
Надеемся ответ на вопрос - содержал полезные для Вас сведения. Удачи!Чтобы найти ответ на интересующий Вас вопрос воспользуйтесь формой - Поиск по сайту.
Другие материалы по теме: Как отказаться от управляющей компании - отказаться от управляющей компании, отказываться от управляющей компании, отказ от управляющей компании
Не могли бы Вы уточнить где именно Вы проживаете: частный дом или квартира? Являетесь ли Вы собственником или проживаете по договору социального найма?
Отказаться от услуг управляющей компании вы можете только в том случае, если живете в приватизированной квартире. За съемщиков муниципальных квартир все решает муниципалитет, поскольку именно он в данной ситуации считается собственником. Однако это вовсе не значит, что квартиросъемщик не имеет возможности решить проблему выбора способа управления.
Если у вас собственная квартира и вы хотели бы поменять способ управления вашим домом, прежде всего поговорите с соседями. Их неудовлетворенность качеством и стоимостью коммунальных услуг значительно облегчит вашу задачу. Жилищный кодекс предусматривает три равноправных способа эксплуатации многоквартирных жилых домов. Это управляющая компания, товарищество собственников жилья или непосредственное управление. В случае если жильцы сами не приняли решение, муниципалитет проводит конкурс среди управляющих компаний, в результате которого дом переходит к одной из них.
Решить подобный вопрос можно с помощью общего собрания собственников. Прежде всего необходимо определиться с количеством приватизированных и неприватизированных квартир в вашем доме. Это можно сделать, опросив жильцов. В некоторых городах такие сведения можно получить в жилищном отделе муниципалитета. Предложите всем собственникам собраться и обсудить эту проблему. Если в доме есть муниципальные квартиры, пригласите на собрание кого-либо из администрации. Это может быть, например, специалист отдела по управлению муниципальным имуществом. Постарайтесь его убедить в том, что управляющая компания не справляется со своими задачами.
Также Вам понадобятся некоторые документы. Если были жалобы со стороны жильцов в разные инстанции, позаботьтесь, чтобы сохранились их копии. Обратитесь в надзорные органы. Это могут быть жилищная инспекция, санэпидстанция или прокуратура. По вашей жалобе они обязаны провести проверку и составить соответствующие акты.
В любом случае необходимо сначала попробовать провести очное собрание. Если это не получится, тогда отпечатайте проект решения и разошлите его по квартирам с просьбой проголосовать. Голосование проводится не по количеству участников, а по количеству квадратных метров каждой квартиры. То есть семья из пяти человек, проживающая в квартире площадью 20 кв.м, меньше влияет на решение, нежели одинокий человек, занимающий квартиру в 50 кв.м. Представитель муниципалитета голосует за все неприватизированные квартиры. Решение должно быть оформлено письменно и заверено подписями председателя и секретаря собрания.
Следующий шаг — выбор способа управления. Его можно определить на этом же собрании, если подготовить соответствующее решение. Возможны три варианта — переход к другой управляющей компании, ТСЖ и непосредственное управление. Последние два требуют от собственников некоторых нервных и физических затрат. Непосредственное управление предусматривает заключение прямых договоров на абсолютно все поставки ресурсов и коммунальные услуги. Большой плюс непосредственного управления — исчезновение из семейного бюджета расходов на содержание ТСЖ или управляющей компании. Основной недостаток же заключается в том, что жильцы не всегда могут договориться, как лучше содержать общедомовое имущество.
Основное препятствие к созданию ТСЖ — обилие документов, которые необходимо заполнять. Однако комплект документов уже может быть подготовлен муниципальными службами, и вам останется внести только сведения, касающиеся именно вашего дома. Не забудьте о том, что в ТСЖ могут объединиться и несколько домов, выбрав одного председателя. Это значительно сократит расходы на штат. Чтобы выбрать другую управляющую компанию, дому необходимо просто заключить с ней договор. Для этого достаточно решения общего собрания.
У Вас есть какие-то вопросы? Задавайте, ответ последует незамедлительно!
Елерина Ученик (118), на голосовании 1 год назад
Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как можно отказаться от услуг управляющей компании, не созывая общее собрание жильцов? Не делается вообще ничего. Писать письма им устала. Купила комнаты в коммуналке год назад и платила, но ничего не делают. Сил нет, платежи под 10 000 рублей за 57 кв. м. Могу ли я, как собственник квартиры, отказаться от всех услуг УК, кроме тех, на которые мне будет предоставлен счет по факту выполенных работ? Никаких договор с упр компанией я не подписывала, как собственник.
Голосование за лучший ответ
Фесси Оракул (55562) 1 год назад
Никак. Или меняйте УК общим собранием жильцов. И как это 10 000, нихрена се.
Ren Искусственный Интеллект (261437) 1 год назад
Да не верю я вам что за своми услуги УК берет в коммуналке 10.000 рублей. или у вас в собственности 10 комнат
Cофия Скобелева Искусственный Интеллект (243756) 1 год назад
Вы лукавите. Если бы с вас в коммуналке брали такие суммы, вы давно бы обжаловали в прокуратуре. Я за 53 м плачу 2,5 тыс + газ, электричество.
Светлана Карасева Просветленный (33698) 1 год назад
Для вас за вас нанимает УК ваша местная власть по ГосКонтракту по конкурсу, поэтому Претензию муниципалитету - типа идете в суд - согласно закона о самоуправлении ФЗ №131 п. 14 - их ответственность, требете предоставить копию ГосКонтракта, копии проверок выполнения контракта, копии штрафных санкций - иск солидарно к УК и муниципалитету.
В Прокуратуру и жИЛиНСПЕКЦИЮ СТ. 7.22 И 7.23 КОАП, РФ.
Или собирать ОСС - принимать решение о смене - наш дом ушел в другую - пока нормально. Проблема найти лидера в доме.
за 45 кв. м хрущевка плачу 3000 за двоих плюс свет 468 р -100 единиц. телефон.
