Категория: Бланки/Образцы
Преимущества сотрудничества с нами:
Политика агентства недвижимости направлена на выгоду, финансовую безопасность и благополучие для каждого клиента.
Не гонимся за объемами, мы делаем ставку на качество и индивидуальность обслуживания.
Все сотрудники агентства недвижимости опытные и юридически грамотны. Мы знаем все стороны рынка недвижимости в Самаре.
Сотрудники года АН МЕЛЬНИЦА.
Одни агентства берут деньги только после заключения сделки, считают, что именно она - показатель их работы и основание для взимания комиссионного вознаграждения. Другие требуют предоплату, мотивируя это тем, что затраты времени и сил агента должны быть компенсированы, даже если дело до сделки не дошло. Действительно, агент не виноват, если клиент нанял специалиста, месяца два ходил на просмотры, перебирал квартиры, а потом просто передумал покупать.
Имеет ли право клиент потребовать вернуть аванс, выданный агентству недвижимости?
«Мы заключили договор с агентством недвижимости на покупку квартиры, - рассказывает незадачливый клиент на форуме. - При приближении истечения срока договора мы стали звонить в агентство, но риелтор, которая с нами работала, просто бросала трубку. В итоге мы позвонили хозяевам квартиры, которую покупали, и оказалось, что они ее уже давно продали. При этом мы заплатили аванс агентству в размере двух тысяч долларов. Можем ли мы рассчитывать на возврат аванса и наших документов?»
«Покупаем квартиру. Заключили авансовый договор (предметом является выраженное сторонами намерение заключить сделку купли-продажи квартиры) с риелторским агентством, - жалуется другой. - На момент заключения договора у продавца не было документов на квартиру (они были в УФРС, откуда нам предоставили расписку). Документы по квартире получили только спустя несколько дней. Здесь и раскрылась сложная и запутанная судьба недвижимости. Нанятый юрист по сопровождению сделок с недвижимостью категорически не рекомендует покупать это жилье.
Некоторые документы не представляется возможным проверить (например, договор купли-продажи в простой форме, подписанный 80-летней бабушкой где-то в чеченских горах).
Мы написали заявление в риелторское агентство с требованием расторгнуть договор об авансе и вернуть деньги. В ответ на это генеральный директор фирмы отказала нам в возврате аванса, ссылаясь на следующий пункт договора: «В случае если указанная сделка не будет заключена в сроки, оговоренные в настоящем договоре, по вине покупателя, аванс не подлежит возврату. Что нам делать?»
Что же делать в таких случаях? Специалисты советуют думать о будущем заранее, то есть обговаривать все возможные ситуации «на берегу», до подписания документов. О чем спрашивать, на что обратить внимание, какие права имеет клиент, спрашиваем Э дуарда Александровича Шалина, юриста ООО «Жемчужина-Риэлти».
- Как часто агентство недвижимости требует платить аванс (предоплату) при заключении договора на услуги?
- В первую очередь хочу отметить, что в Гражданском кодексе РФ ничего не говорится про аванс, такого термина не существует. В законодательстве существует лишь такое понятие как предварительная оплата. Нормы о предварительной оплате закреплены в статье 487 ГК РФ. Несмотря на это, в агентствах недвижимости регулярно практикуется принятие двух видов аванса:
- Насколько законно требование аванса за услуги? Можно ли от него отказаться?
- Что касается законности взимания аванса, то в гражданском законодательстве существует принцип свободы договора (статья 421 ГК РФ). На этот счет могу сказать, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. То есть стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. При этом, однако, не допускается понуждение к заключению договора. Следовательно, от внесения аванса можно и отказаться, а услуги агентству недвижимости оплатить после совершения сделки, прописав данное обязательство в договоре на оказание услуг, если агентство пойдет на такой шаг. Разумеется, уважающее себя агентство недвижимости не будет оказывать услуги клиенту без подписания соответствующего договора.
Отказаться от требований продавца о передаче аванса покупатель тоже может, но при этом нет никаких гарантий, что продавец продаст свою недвижимость вам, а не другому лицу. Ведь иногда аванс нужен продавцу для погашения задолженности по коммунальным услугам, для оплаты справок и документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. Передача аванса означает для продавца подтверждение серьезности намерений покупателя.
- На что нужно обратить внимание при подписании документов, связанных с выплатой аванса?
- Если покупатель передает деньги (аванс) непосредственно продавцу, то лучше это оформить не распиской, а предварительным договором купли-продажи. В предварительном договоре необходимо прописать все необходимые условия:
Кроме того, в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (статьи 429, 445 ГК РФ). Это является дополнительной гарантией для покупателя. Однако обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. В этом случае покупатель уже не сможет настаивать в судебном порядке на понуждении заключить договор, а продавец будет обязан вернуть покупателю аванс.
Подписывая договор с агентством недвижимости об оказании услуг, клиент должен обратить внимание на такие положения договора как:
Если оказываются услуги по приобретению объекта недвижимого имущества, то в договоре должен быть его адрес, технические характеристики; ответственность сторон, порядок расторжения договора, порядок оплаты услуг в случае расторжения договора по инициативе клиента.
Обязательно необходимо проверить полномочия должностного лица, имеющего право подписывать договор от имени агентства недвижимости: договоры вправе подписывать либо директор, действующий на основании устава, либо иное должностное лицо, действующее на основании доверенности от директора.
- На каких условиях даются деньги агентству? При каких условиях они засчитываются в цену продажи, при каких возвращаются?
- В настоящее время в большинстве агентств недвижимости сложилась практика принятия аванса от покупателей не по договору на оказание услуг (некоторые агентства недвижимости заключают договоры лишь с продавцами объектов недвижимости), а по договору о внесении аванса, который носит безвозмездный характер, а агентство недвижимости обязуется при этом снять объект недвижимости с рекламы. В данном случае аванс засчитывается в стоимость продаваемого объекта недвижимого имущества.
И, следовательно, в случае отказа клиента от покупки квартир такой аванс должен быть возвращен клиенту в полном объеме.
При внесении аванса в качестве оплаты услуг, аванс не засчитывается в стоимость приобретаемого объекта недвижимого имущества. Если же клиент внес аванс в агентство недвижимости на основании договора на оказание услуг, то есть как часть оплаты услуг и затем отказался от услуг, то агентство вправе удержать аванс в целом, либо часть аванса за фактически оказанные клиенту услуги согласно прейскуранту.
- Что делать, если сделка не состоялась по вине клиента (передумал)? Что делать, если его вины не было (передумала другая сторона, не нашли нужный вариант и пр.) Как действовать, чтобы вернуть аванс?
- Как я уже отметил выше, если аванс внесен в агентство на основании безвозмездного договора, и передумал продавец либо покупатель, то аванс должен быть возвращен полностью.
Согласно статье 32 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 (ред. от 28.07.2012)
«О защите прав потребителей» потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору. Таким образом, клиент в любое время имеет право отказаться от услуг агентства недвижимости, при этом он должен оплатить фактически понесенные расходы согласно прейскуранту, остальная часть аванса должна быть возвращена клиенту.
Может сложиться ситуация, когда клиенту придется доплатить за оказанные услуги (в случае внесения небольшой суммы аванса). Даже если сделка сорвалась по вине другой стороны, клиент, внесший аванс за услуги, обязан оплатить агентству недвижимости фактически понесенные расходы, например, за консультации, юридические услуги, услуги ипотечного брокера и т.д.
В заключение хочу добавить, что при спорах с агентствами недвижимости по поводу возврата аванса и оплате услуг клиенты вправе обратиться с заявлением в территориальные органы Роспотребнадзора. Роспотребнадзор в случае нарушения законодательства вправе привлечь должностных лиц агентства недвижимости к административной ответственности и выдать предписание на устранение нарушений. Клиент также вправе подать в суд исковое заявление с требованием возврата аванса агентством недвижимости. Роспотребнадзор может быть привлечен судом к участию в деле, либо вправе вступать в дело по своей инициативе, или по инициативе лиц, участвующих в деле, для дачи заключения по делу в целях защиты прав потребителей.
Иллюстрация фотобанк Лори
В сделках любого характера, связанного с приобретением чего-либо, в том числе и объекта недвижимости, существует практика закрепления объекта недвижимости за собой, как конечным приобреталем. Делается это в тех случаях, когда нет возможности осуществить сделку сразу. Причины могут быть разными: неполный комплект документов для отчуждения, нехватка средств у покупателя, проверка юридической чистоты объекта и пр.
В подобных случаях, для вступления в сделку, применяется всем известный способ закрепления за собой объекта с помощью аванса или задатка. Только все ли понимают разницу между этими двумя терминами?
З адатком является сумма денег, передаваемая одной стороной сделки другой в целях обеспечения выполнения обязательств сторон. Задатком подтверждается серьезность намерений сторон при вступлении в сделку. В случае отказа одной из сторон от исполнения своего обязательства, сторона-инициатор теряет сумму задатка.
Другими словами, при отказе покупателя от покупки недвижимости, задаток остается у продавца, а при отказе продавца от продажи объекта недвижимости, он возвращает задаток в двойном размере. То есть, если сумма задатка равнялась 1000 рублей, продавец возвращает покупателю 2000 рублей. Определение понятия задатка регламентируется статьей 380 ГК РФ.
Аванс, по сути дублирует, но не является задатком. Он также передается одной стороной другой перед основной сделкой, но не является обеспечительным взносом. Сторона, принявшая аванс, может легко его вернуть без каких-либо последствий для себя. Так же как и покупатель, внесший аванс, может забрать его обратно. Стороны ничем не рискуют. Отдельных статей в Гражданском кодексе РФ, определяющее понятие аванса, пока не существует.
Если сделка в результате произошла, стороны не замечают разницы между авансом и задатком.
Сомнения – задаток или аванс?
В риэлторской практике, когда деньги вносятся в агентство недвижимости, «задаток» чаще несет в себе функцию аванса, подтверждающего серьезность намерений к исполнению сделки, поскольку при её срыве, этот «задаток» возвращается внёсшему его. Поэтому, путаница в определении задатка или аванса возникает у риэлторов достаточно часто. В связи с этим, если в договоре (соглашении) уплаченная сумма денег будет названа задатком, который передается покупателем продавцу, это может привести к нежелательным последствиям, при которых может начаться действие норм и правил о задатке, отраженном в ГК РФ.
Применение задатка может иметь ограничение
Договора купли-продажи, к которым относятся сделки с жилыми помещениями (квартиры, дома и проч.), вступают в силу с момента государственной регистрации. Договора же с нежилыми помещениями (коммерческими) и земельными участками считаются заключенными с даты подписания договора купли-продажи. Такое положение вещей приводит к ситуации, при которой включение положения о задатке в договор с жилыми помещениями, и его оплаты до государственной регистрации договора, не будет иметь силы и возникновения санкций, имеющихся в положении о задатке.
Связано это с тем, что согласно п.3. статьи 433 ГК РФ, вышеуказанные договора считаются действительными после государственной регистрации права собственности. И если такая ситуация случилась, и дело дошло до судебных разбирательств, суды все же признают «задаток» авансом, и эта сумма возвращается покупателю, без всяких штрафных санкций со стороны продавца.
Так же, правило это имеет отношение и к договорам аренды, подлежащих государственной регистрации (более 12 месяцев), так как краткосрочные договора не подлежат регистрации в регистрирующем органе. Как правило, если возникает необходимость внесения задатка по таким договорам, риэлторы склоняются к подписанию отдельного документа при обеспечении задатком, - например, им может стать предварительный договор или соглашение сторон.
У каждой стороны своя выгода.
Несомненно, что для покупателя аванс невыгоден – ведь в случае срыва сделки, деньги возвращаются без каких-либо компенсаций. Было потеряно время, отложилась покупка недвижимости, да и деньги, будучи в руках продавца или агентства недвижимости, не принесли никаких процентов. Многие продавцы недвижимости, лишенные совести, могут набрать таких авансов у нескольких потенциальных покупателей, безвозмездно воспользоваться ими в своих целях, а потом вернуть без каких-либо потерь для себя.
Самым надежным способом закрепить объект недвижимости за покупателем является соглашение о задатке, когда возникают риски у продавца, взявшего задаток, и обязующегося исполнить свои обязательства.
По этой же причине, продавцы часто не хотят связывать себя задатком и нести ответственность, склоняясь воспользоваться простым авансом, не несущим обеспечительной функции, выгодной для покупателя недвижимости. Иного компромисса не существует, кроме как вступить в сделку здесь и сейчас, полностью оплатив стоимость объекта недвижимости. Но такая возможность предоставляется не всегда, именно поэтому авансы и задатки так прочно вошли в корень многих сделок.
Автор: Иван Большой
Председательствующему судье по делу
___________________________________
Ответчик: __________________________________________________________________________
адрес: __________________________________________________________________________
Истец: _____________________________
адрес: ________________________________________________________________________
Возражение
на исковое заявление о взыскании суммы задатка
В Вашем производстве находится гражданское дело по исковому заявлению _____________________________________ к ________________________ о взыскании суммы задатка.
Считаю доводы, изложенные в исковом заявлении несостоятельными и необоснованными, а, следовательно, требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
__________________________ между мной, ____________________________________ и агентством недвижимости «Вариант» был заключен договор на оказание услуг, по которому агентство недвижимости «Вариант» обязуется подобрать варианты продажи моего дома в поселке _____________________________________.
Так же, _________________________ между мной и истицей, _______________________________________________ было подписано соглашение о задатке, в соответствии с которым истица передала мне __________________________ за покупаемый, принадлежащий мне, частный дом по адресу ____________________________________________________________________________________.
Согласно пункта 3 соглашения о задатке от ___________________________ мы договорились, что договор купли-продажи вышеуказанного домовладения должен быть подписан не позднее ______________________, т.е. в течение ______________________ с момента подписания соглашения о задатке.
Впоследствии, нотариальной доверенностью от ____________________ я уполномочила ____________________________________. специалиста агентства недвижимости ______________ на представление моих интересов в организациях и учреждениях __________________ для получения необходимых документов для предстоящего договора купли – продажи домовладения, расположенного по адресу: _____________________________________________________ доверенность была выдана сроком на 3 (три) месяца.
В исковом заявлении ____________________________________ пишет, что истица, т.е. __________________________________, пояснила продавцу, что будет оформлять ипотеку, для чего необходимо в банк представить пакет документов на приобретаемый дом и земельный участок и попросила ответчика, т.е. меня выдать мне необходимые документы.
Однако данное утверждение не соответствует действительности. В соглашение о задатке от ____________________________ четко прописано, что задаток передавался за покупаемое в будущем недвижимое имущество частный дом, который в последующем должен был быть предметом договор купли-продажи, и речь о земельном участке в соглашении о задатке не велась.
На момент заключения соглашения о задатке ________________________________ сказала, что у нее имеется домовладение и 1- комнатная квартира, которые она намеревается продать и купить мой дом.
Впоследствии ______________________________ в начале _________________________ обратилась ко мне с просьбой предоставить в надлежащем состоянии документы на земельный участок, прилегающей к моему домовладению, т.к. она намеревается заключать договор ипотеки и для этого нужны правоустанавливающие документы на земельный участок. Я, согласовав срок подготовки документов земельного участка со специалистом агентства недвижимости _________________ ____________________________ попросила ее заняться оформлением документов на земельный участок.
В удовлетворении искового заявления ______________________________________ о взыскании суммы задатка отказать за необоснованностью.
Приложение:
1. копия возражения по числу сторон;
«____» ________________ _________ ___________________________
Советы офисному сотруднику:Оборот недвижимости в нашей стране и городе Ростове-на-Дону с каждым годом набирает обороты. Продать или купить квартиру, стать дольщиком или приобрести новостройку, арендовать офис или сдать в аренду производственное помещение – все это теперь считается привычной жизненной процедурой. Ежегодно в городе Ростове-на-Дону совершается десятки тысяч сделок с объектами капитального строительства. И во всех этих сделках почти всегда присутствует один сопутствующий субъект – риэлтор или агент недвижимости. Так уж получилось, что наученные горьким опытом 90-х, когда продавая квартиру можно было напороться на мошенника, бандита и просто остаться и без квартиры и без денег, теперь мы просто боимся самостоятельно, без посредников совершать подобные сделки. Кроме того, риэлторские компании узурпировали и монополизировали информационный рынок в области недвижимости, очень трудно обойти этот спрут, и совершить, например, сделку по продаже квартиры самостоятельно подыскав покупателя минуя посредническое звено.
И эта ситуация совсем не обязательно должна считаться плохой. Если есть спрос – будет и предложение. Если люди доверяют агентам по недвижимости и хотят при помощи них совершать свои сделки, они будут это делать.
Однако, к сожалению, жизнь показывает, что не всегда эти самые посредники: агентства, риэлторы, маклеры, предоставляют услуги того качества, которого хотелось бы нам получить от них, или о которых они рассказывают нам в своей рекламе.
Поэтому, нам следует знать свои права, быть внимательнее и осторожнее при оформлении всех документов при взаимоотношении с организациями, работающими в этой сфере, и, в случае нарушения наших прав – обращаться к адвокатской помощи и смело отстаивать их, в том числе в судебных инстанциях.
А теперь давайте поговорим подробнее об основных аспектах, присущих договору с агентством недвижимости, о порядке оплаты риэлторов, о том, как отказаться от услуг риэлтора и не платить агентству недвижимости если оно плохо работало.
Вы заключили договор с агентством и оно ищет вам квартиру. Вдруг вы передумали… Приходите в агентство и говорите о том, что в услугах риелтора больше не нуждаетесь. Почему бы и нет, думаете вы, но у агентства недвижимости другие планы. Вы подписали договор не вчитываясь в его пункты и допустили в нем присутствие обязанности с вашей стороны при досрочном прекращении договора компенсировать агентству часть работ, уже проделанных его агентом.
Клиентам агентств недвижимости можно посоветовать привязать выплату вознаграждения за оказанные агентством услуги фактом перехода прав на продаваемый или покупаемый объект. То есть, если нет сделки, то и вознаграждения не будет. Ну да, скажет представитель агентства, а мы-то работали, катались, искали, показывали? Ну и что. Клиент посчитал, что эта работа его не устраивает, вариант ему не подошел, работу агентства он оценил отвратительной и имеет полное право помахать ему ручкой. Принцип оплаты услуг риэлтора за фактически проделанную работу должен играть свою главную роль.
Если вы продавец объекта недвижимости, и пошли на заключение эксклюзивного договора, то нелишним в договоре будет оговорить, что вознаграждение агентства за предоставленные услуги будет удержано из причитающейся продавцу суммы квартиры по сделке - при ее совершении. Однако во многих регионах страны, в том числе в Ростовской области услуги риэлтора оплачивает покупатель квартиры, а продавец не платит риэлтору.
Однако законом не установлено - кто же должен оплачивать услуги риэлторов, поэтому в каждом регионе сложилась своя практика делового оборота и ориентироваться вы должны именно на то, как принято платить риэлтору в вашем регионе - оплата от продавца или от покупателя.
Важным моментом является то, что является незаконным установление в договоре неустойки за односторонний отказ клиента от исполнения договора оказания услуг. Это относится и к так называемым эксклюзивным договорам. Нет покупателя, при работе агентства над объектом даже в течении нескольких месяцев, не будет и вознаграждения для риэлтора за отсутствующий результат.
риэлтор хочет денег, но не может работатьНелепые бывают иногда ситуации, когда агентство заключает с клиентом договор на поиск покупателя, продавца, и после нахождения такового не может провести саму сделку, так как появляются непредвиденные обстоятельства. Это может быть отсутствие отказа сособственников от покупки комнаты в общежитии или коммунальной квартире, или продажа помещения, находящегося в общей долевой собственности, или невозможность продавцом погасить задолженность по квартплате, отсутствие техпаспотра, наличие перепланировки и многие другие ситуации.
В этом случае не стоит ни в коим случае идти на поводу у агентства недвижимости и соглашаться на такие уловки, как например провести сделку купли-продажи через оформление договора дарения, или дать деньги продавцу для погашения задолженности по квартплате или изготовления техпаспорта.
В подобной ситуации необходимо просто прощаться с таким нерадивым покупателем, продавцом и риэлтором, забирать задаток и искать более благонадежных партнеров. В такой ситуации следует не платить агентству недвижимости вознаграждение.
Задаток или аванс?В практике рынка недвижимости установилась традиция внесения предоплаты за объект сделки: квартиру, дом. Сторона старается обезопасить себя от возможного неисполнения обязательства по договору, и использует для этих целях задаток или аванс.
Конечно же самым надежным способом добиться исполнения договора будет именно задаток. Во-первых, он является предварительным платежом в договоре купли-продажи недвижимого имущества, во-вторых, он будет способом гарантии обеспечения исполнения принятых на себя сторонами обязательств. Если сделка сорвется обе стороны будут иметь возможность возместить свои убытки. Например, договор не будет выполнен по вине покупателя, в таком случае сумма задатка остается у продавца. Но предположим виновным лицом будет продавец, то для него тоже наступят неблагоприятные последствия - задаток придется вернуть покупателю уже в двойном размере. Задаток может быть возвращен полностью, только когда договор был прекращен по каким-либо форс-мажорным обстоятельствам или если стороны сами пришлось, или к такому соглашению. Так сложилось, что из-за кризиса и, в особенности в его период, многие сделки срывались и стороны шли друг другу на встречу и прощали нарушения условий договора.
Но все что мы написали по поводу задатка - это теория права. Как же происходит на практике? Об этом почитайте статью адвоката - "Задаток возвращается или нет ". Ведь в судах все бывает по другому, и часто задаток превращается в аванс.
Теперь рассмотрим аванс. Его отличие от задатка в том, что он выполняет только платежную функцию, как форма предоплаты в счет будущих платежей по договору. Предположим, сделка купли-продажи не состоялась, по вине покупателя, который взял и нашел квартиру на более выгодных для себя условиях и в одностороннем порядке отказался от прежних договоренностей. В этом случае продавец должен всего лишь вернуть всю сумму полученного аванса покупателю. Но часто вернуть эту сумму получается только в судебном порядке, так как гражданин, получивший эти деньги, всегда считает себя пострадавшей стороной и уклоняется от их возврата.
Агентства очень часто не раскрывают этих тонкостей своим клиентам, дабы не пугать их возможностью наступления неблагоприятных последствий по сделке. Иногда в договоре и вовсе указываются странные пункты об авансе, с возвратом его в двойном размере. Поэтому вместо того, что бы слушать, что вам расскажет риэлтор, лучше почитайте в интернете о последних тонкостях и подводных камнях, связанный с передачей задатка по предварительному договору или проконсультируйтесь с адвокатом.
Необходимо внимательно изучить какой вид обеспечения выполнения обязательства указан в договоре (задаток, неустойка, аванс), попросить разъяснить наступление возможных последствий. Причем делать это необходимо совместно с покупателем и продавцом. Для того, что бы потом ни у одной из сторон по сделке не было вопросов и недоразумений.
Риэлтор не работает - можно отказаться от его услуг и не платить
Бывают такие агентства, агенты, маклеры, риэлторы, которые после подписания агентского договора просто ничего не делают для его исполнения, ограничиваются несколькими показами или еще хуже - отправляют вам по смс несуществующие или не актуальные варианты. Между тем, покупатель, продавец старается добиться результата самостоятельно и находит необходимый вариант. После этого представители агентства просыпаются и выражают желание приступить к сбору документов и оформлению сделки.
Какие ваши варианты развития событий? Если вы сами не можете собрать документы и оформить сделку, и не хотите для этого привлечь юриста или адвоката (обычно стоимость таких услуг 10-15 т.р.), то можно продолжить сотрудничество с агентством и заплатить ему причитающиеся 3-6% вознаграждения.
Если у вас есть желание самостоятельно провести сделку или привлечь для этого юристов, говорите риэлтору до свидания и экономьте деньги на этом шаге. Да, вам могут намекать, что в суде взыщут с вас неустойку и агентское вознаграждение. Но, если вы сами нашли вариант, и не подписывали по нему лист показа своего агентства, какие доказательства выполнения работ по договору будут у этой организации? Никаких.
Еще более конфликтные ситуации бывают, когда агентство находит покупателя, продавца, и от радости умывает на этом руки, переложив на ваши плечи сбор необходимых документов, справок, регистрацию сделки. В этом случае агентство недвижимости так же не выполняет условия взятых на себя обязательств и не может рассчитывать на полное вознаграждение, указанное в договоре.
Посмотрите пример из судебной практики. подтверждающий правоту клиента, отказавшегося оплачивать услуги агентства недвижимости. которое на выполнило работу по агентскому договору.
Ваша задача, по окончании сделки попросит риэлтора выдать вам акт выполненных работ, написать по нему претензию указав невыполненные пункты договора, и выплатить вознаграждение в той части, в которой была проделана работа. Оплата риэлтору вознаграждения должна быть только за проделанную работу.
Если риэлтор не знает законовАгентств недвижимости с каждым годом становится все больше и больше, число агентв, работающих в нем тоже растет с геометрической прогрессией. Но качественный состав сотрудников этих организаций, к сожалению, наоборот падает в низ. Зачастую, в этой сфере работаю люди, которые еще вчера имели рабочее место в совершенно не связанной с недвижимостью сфере, но по какой-то причине были вынужденные сменить свой профессиональный профиль. Риэлтор, это скорее не профессия а хобби.
Бываю так, что вы заключили договор, в нем написано о том, что вам предоставляется полный комплекс услуг по сопровождению сделки и ведению необходимых консультаций, а в итоге перед вами предстает риэлтор, который не может ответить на интересующие вас вопросы. Если риэлтор не может пояснить вам такие вещи: есть ли в квартире перепланировка, будет ли у вас налог после покупки (продажи), получите ли вы налоговый вычет, будет ли разрешено в здании (помещении) разместить интересующее вас производство, можно ли будет на земельном участке построить тот или иной объект, знайте – впереди вас ждут проблемы, в том числе финансовые и может оказаться, что купили вы не то, что хотели и совершенно не по той цене, какой она вам пока представляется.
Крупные агентства недвижимости постоянно проводят всевозможные тренинги и курсы для своих сотрудников, повышают их профессиональный уровень, и делают из них специалистов в области недвижимости, способных не только искать объекты, но и преподносить их «во всей красе» своим клиентам. Высококвалифицированные агенты умеют дать полное описание как объекта недвижимого имущества, так и правовых и экономических последствий от сделки с ним. Да, бывают в этом бизнесе грамотные, юридически подкованные риэлторы.
Если ваш риэлтор шарахается от слов «налоговый вычет», будьте уверенны, что при подписании договора в его агентстве, вас будет ждать масса сюрпризов.
Предварительный договорКогда сделка получается и найден объект, удовлетворяющий клиента, а также достигнуто соглашение о цене, но вот документы необходимые для совершения сделки еще пока не собраны, с клиентом заключается предварительный договор на покупку или продажу конкретного недвижимого объекта. Предварительный договор всегда выгоден и для риэлторской фирмы, которая стремится не упустить своего клиента, так и клиенту, чтобы застраховаться от возможного изменения цены объекта.
В предварительном договоре указывается конкретный срок, в течение которого стороны принимают на себя обязательство заключить основной договор. В случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора, другая сторона, которая пострадала от таких действий контрагента, вправе обратиться в суд с иском о понуждении подписать основной договор, либо может взыскать со стороны, сорвавшей сделку указанную в предварительном договоре неустойку, но, при условии, если как было сказано выше, эта неустойка носит характер залога и правильно оформлена сторонами.
По закону, предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества заключают продавец и покупатель. Однако, познакомив заранее обе стороны сделки, на подписании предварительного договора агентство недвижимости всегда рискует потерять своего клиента и его деньги, и часто на таких договорах красуется еще и печать, подпись директора самого агентства, а так же указание на то, что договор заключен в присутствии этой посреднической организации. Для вас эта надпись на договоре ничего не значит. Она нужна агентству, как подтверждение одного из этапов выполнения работы. В предварительном договоре важны две стороны - продавец и покупатель.
Будьте всегда внимательны во взаимоотношении с представителями агентств недвижимости. Старайтесь привлекать для работы известные, зарекомендовавшие себя в этом бизнеса организации. Читайте отзывы в интернете про риэлтора и агентство недвижимости, с которым планируете иметь дело.
И, если в ходе сопровождения сделки, или после ее окончании, у вас все же возникли непредвиденные проблемы, смело выдвигайте свои претензии компании, которая заработала благодаря вам прибыль. Для решения юридических вопросов, в таком споре целесообразно привлечь юриста, адвоката. юридическую компанию, и доверить им ведение своего дела. Тем более, что все затраты на представителя, вы сможете через суд компенсировать с недобросовестного риэлтора.
Адвокат Геннадий Ефремов
