Руководства, Инструкции, Бланки

Образец Договор Аренды Для Енвд img-1

Образец Договор Аренды Для Енвд

Категория: Бланки/Образцы

Описание

Подборка схем, позволяющих сэкономить ЕНВД

Подборка схем, позволяющих сэкономить ЕНВД

Какие схемы позволяют сэкономить вмененный налог

Как вмененщикам устранить налоговые риски при внедрении схем

За счет уменьшения каких показателей снижают ЕНВД

Система налогообложения в виде ЕНВД (гл. 26.3 НК РФ), хотя и перестала быть обязательной, все еще остается популярнымналоговым режимом в малом бизнесе. В настоящее время вмененка действует на всей территории страны, кроме Москвы.Приведенные ниже схемы позволяют эффективно оптимизировать единый налог в разрезе наиболее распространен­ных видов деятельности.

Как нельзя оптимизировать ЕНВД и как снизить риски при внедрениисхем

Самым простым и довольно распростра­ненным способом уменьшить вмененный налог является банальное занижение физических показателей базовой доход­ности. К примеру, компания заключает договор аренды, в котором указана пло­щадь торгового зала заведомо меньше реальной. Это позволяет минимизировать ЕНВД за счет занижения метража. При этом договор аренды заключается с дру­жественным или «сговорчивым» арендодателем. Что и предоставляет возмож­ность такой манипуляции в договоре.

К сожалению, эту схему можно назвать только «черной». Поскольку она прямо нарушает налоговое законодательство. Ведь часть площади объ­екта как будто бы просто не существу­ет. Компания в этой ситуации надеется только на то, что ее не проверят контролеры или с ними удастся договориться. Поэтому рекомендовать такой вариант оптимизации ЕНВД нельзя.

Тем более что на практике компании разработали множество вполне закон­ных схем, которые позволяют провести эффективную оптимизацию вмененного налога. Тем не менее во всех описанных схемах остаются риски, вытекающие из квалификации дробления бизнеса в каче­стве способа получения необоснованной налоговой выгоды.

Напомним, если судьи установят, что главной целью компании являлось получение налоговой экономии в отсут­ствие намерения осуществлять реаль­ную экономическую деятельность, то в признании обоснованности получения налоговой выгоды ей может быть отка­зано. Отметим, что признаком получе­ния необоснованной налоговой выгоды Президиум ВАС РФ считает несоответ­ствие документов организации ее реаль­ным хозяйственным операциям. То есть когда для целей налогообложения учте­ны операции, не обусловленные целями делового характера (п. 9 постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.06 № 53).

Еще одним принципом налоговой безопасности при оптимизации ЕНВД является отсутствие аффилированности участников сделок, даже косвенной. Кроме того, для безопасного использова­ния схем дробления розничного бизнеса желательно соблюдать следующие усло­вия их применения:

— отдельные торговые залы должны быть разделены перегородками;

— отсутствие единого кассового центра;

— отсутствие общего бренда, связываю­щего арендаторов торгового комплекса в единое целое, либо он должен быть легализован с помощью лицензионных договоров или франчайзинга;

— выбор участниками схем разных нало­говых инспекций, а по возможности регистрация компаний группы в раз­ных субъектах страны.

«Правильное» занижение площади законно уменьшает ЕНВД в рознице и общепите

В чем экономия. Позволяет снизить сумму ЕНВД за счет уменьшения таких показателей базовой доходности, как торговая площадь или площадь зала обслу­живания в общепите.

Как работает схема. В отличие от опи­санного выше варианта, лишняя площадь не «повисает в воздухе», а официальноиспользуется этой же компанией, но для иной деятельности. К примеру, часть тор­гового зала арендуется вмененщиком поотдельному договору аренды для исполь­зования под склад, а еще лучше под выставочный зал. При этом формально розничная торговля там не ведется.

Однако при желании въедливые кон­тролеры смогут доказать, что покупате­ли имеют возможность ходить по этой части помещения, выбирать там товар и чуть ли не забирать его прямо с полок. А также знакомиться с ценами. В этом случае очень велики шансы доначислений по ЕНВД.

Правильнее в этой ситуации отдать лишнюю площадь в аренду дружественному лицу под тот же выставочный зал (см. схему 1). При этом контрагент будет применять иной налоговый режим, отличный от ЕНВД. Поскольку не будет иметь на него право из-за большой тор­говой площади. В частности, контрагент может заниматься оптовой торговлей тем же товаром и применять общую систе­му налогообложения. Или так же, как и вмененщик, торговать им в розницу, но на упрощенке. При этом у плательщика ЕНВД должны отражаться максималь­но возможные обороты, а у его соседа — минимальные.

Такую же схему можно применить и в отношении общепита. Например, ресторан на ЕНВД арендует небольшую площадь зала обслуживания, а находя­щийся на упрощенке соседний бар со сценой и «курилкой» — всю остальную. Хотя выгоднее может получиться сделать наоборот. Все зависит от размера выруч­ки и рентабельности ресторана и бара.

В чем экономия. На розничного тор­говца — плательщика ЕНВД приходится максимальная торговая надбавка, а на находящегося в том же магазине ИП, применяющего общую систему или упро-щенку, — минимальная. При этом вменен­ный налог от размера торговой наценки никак не зависит, а налоги у дружественного ИП будут минимальные.

Как работает схема. Схема представ­ляет собой крайний вариант предыду­щей. Магазин делится на две неравные части (см. схему 2). Меньшуюего часть арендует индивидуальный предприниматель на ЕНВД. При этом арендуемая им площадь должна быть заведомо меньше 150 кв. м (подп. 6 п. 2ст. 346.26 НК РФ). Или может быть даже символической, как и сумма вме­ ненного налога.

Большую часть торговой площади арендует другой предприниматель на общей системе или упрощенке с объектом «доходы минус расходы». При этоммаксимальный объем закупки в суммо­вом выражении проводится именно через этого ИП. Однако через его кассу про­бивается сравнительно меньшая часть выручки. Таким образом, предпринима­тель на общем режиме имеет небольшую торговую надбавку и уплачивает с этой суммы минимальные налоги — НДФЛ и НДС или упрощенный налог. В свою очередь, вмененщик приобретает минимальный объем товара. Но через его кассу пробивается значительная часть выручки. Получается, что у него огром­ная торговая надбавка.

Эту схему можно классифицировать как «серую». Ведь она построена на отсут­ствии у ИП обязанности вести бухгалтер­ский учет (ст. 2, подп. 1 п. 2 ст. 6 закона от 06.12.11 № 402-ФЗ). Следовательно, у налоговиков не будет фактической воз­можности провести инвентаризацию това­ра и поймать предпринимателей на манипулировании размером торговой маржи. Особенно если поставщиком обоих тор­говцев будет выступать дружественный ИП, также не ведущий бухучет.

Отметим также, что в более консер­вативном варианте рассматриваемой схемы никаких манипуляций с торговой надбавкой, то есть искусственных завы­шений или занижений, не потребуется. В этом случае через вмененщика прово­дится заранее отобранный товар с высо­кой нормой прибыли. А через его соседа, применяющего общую систему или упро-щенку, — низкомаржинальный.

В чем экономия. Уплачивается симво­лический налог при ЕНВД вместо упла­ты упрощенного налога или налогов при применении общей системы*.

Как работает схема. Закупка товаров производится на лицо с вмененной дея­тельностью «розничная торговля» (см. схему 3). У него, в том числе и формально, может иметься в арен­де небольшой торговый зал вплоть до 5 кв. м или торговое место. К тому же вмененщик может заниматься развознойили разносной розничной торговлей (п. 3 ст. 346.29 НК РФ). В любом случае раз­мер уплачиваемого вмененного налога должен быть небольшим. Далее субъект ЕНВД продает товар за наличный расчет упрощенцу с объектом «доходы минус расходы», маскируя оптовые продажи под розничные.

Можно прогнозировать смягчение арбитражной практики по дроблению в связи с появлением прецедентного постановления Президиума ВАС РФ

При этом товар реализуется по мак­симально возможной в данной ситуации цене. То есть близкой к цене дальнейшей конечной продажи в уже «настоящую» розницу. Так, чтобы упрощенцам оста­лась лишь минимальная наценка, почти выводящая его на уплату минимально­го налога в размере 1 процента от дохо­дов (п. 6 ст. 346.18 НК РФ). Но именно почти — чтобы не привлекать внимание к схеме. На практике чаще платят единый налог чуть в большем размере, например 1,1 процента от дохода. Расходы на при­обретение товаров упрощенцы докумен­тально подтвердят товарными чеками.

Упомянутая выше продажа за налич­ный расчет в схеме принципиальна. Для уплаты ЕНВД и правовой квалифика­ции деятельности в качестве рознич­ной торговли форма оплаты, конечно, значения не имеет. Но ведь именно за наличный расчет обычно идет торговля в розницу. Кроме того, продажа в роз­ницу за наличку — единственный способ продать товар, никак не идентифици­руя покупателя. А значит, при проверке «розничного» продавца не будет видно, что его покупатели сплошь компании и ИП. Следовательно, сомнений именно в розничном характере его деятельности у контролеров возникнуть не должно.

Наличные денежные средства для оплаты поставщику на ЕНВД упрощен­цы берут из своей наличной рознич­ной выручки. Действующий с 1 янва­ря 2012 года порядок ведения кассовых операций, утвержденный Положением Банка России от 12.10.11 № 373-П, это не нарушает. Деньги также можно получить в банке по чеку или кэш-карте. Предприниматели на УСН могут сделать это и через дебетовые банковские карты.

Установленное ЦБ РФ ограниче­ние на расчеты наличными в размере 100 тыс. рублей по одной сделке (п. 1 указания Банка России от 20.06.07 № 1843-У) в этой схеме нарушаться не должно. Для этого сумма каждого кассо­вого чека продавца на вмененке не долж­на превысить именно эту сумму. Ведь в розничной торговле одна сделка — это и есть один кассовый чек.

Описанную выше налоговую схему можно признать «серой» в том смысле, что она основана на притворных сдел­ках — фактическом ведении вмененщи-ком оптовой торговли под видом рознич­ной. Тем не менее буква закона здесь не нарушается. Продавец уплачивает ЕНВД, поскольку заключает договоры именно розничной купли-продажи (ст. 346.27 НК РФ). Для этого достаточно выпол­нить два условия:

— продавец должен быть «продавцом, торгующим в розницу», в частности, иметь образцы товара, кассовый аппа­рат, торговый зал, там же осущест­влять выдачу покупки, оформить роз­ничную точку вывеской и «уголком
потребителя» (ГОСТ Р 51303-99, утв. постановлением Госстандарта России от 11.08.99 №242-ст);

— продавец должен передать покупате­лю товар, предназначенный для лич­ного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с пред­принимательской деятельностью (п. 1 ст. 492 ГК РФ).

Иным использованием могут быть, к примеру, нужды некоммерческих орга­низаций или цели обучения. В схеме описанное условие не нарушается. Речь идет только про намерение продавца про­дать товар для неких целей, а оно у него было. Технически это намерение можно обозначить, разместив в торговом зале соответствующее объявление. К примеру: «Уважаемые покупатели, товары, реали­зуемые в нашем магазине, не предназна­чены для использования в предпринима­тельской деятельности». Примечательно, что про намерения или действия покупа­теля в определении, данном в статье 492 ГК РФ, речи нет.

Кроме того, возможность продажи товара в розницу организациям и ИП подтверждает Пленум ВАС РФ (п. 5 постановления от 22.10.97 № 18). Болеетого, высшие судьи согласны и с тем, что розничный торговец не должен беспоко­иться о целях покупателей (постановле­ние Президиума ВАС РФ от 05.07.11 № 1066/11). Президиум прямо указал, что НК РФ не устанавливает для продав­цов обязанности осуществлять контроль за последующим использованием покупа­телем приобретенных им товаров.

Таким образом, главное для субъ­екта ЕНВД — приложить все усилия, чтобы обозначить свой вид деятельности. А именно розничная торговля товарами, не предназначенными для использования в предпринимательской деятельности.

В чем экономия. Позволяет снизить раз­мер ЕНВД, а в отдельных случаях сохра­нить право на его применение.

Как работает схема. В данной схеме для ведения розничной торговли исполь­зуется складская недвижимость. Для этого компания с помощью перегоро­док создает на своем складе небольшое помещение для расчетов. И уплачивает по нему ЕНВД с торгового места (п. 3 ст. 346.29 НК РФ). При этом, соглас­но договору аренды, эта площадь будет предназначена именно для розничной торговли. Тогда как остальная значи­тельная часть арендуемой площади — для хранения товара (см. схему 4).

По мнению высших судей, в этом случае компания должна платить налог только с площади отделенного торгового места (постановление Президиума ВАС РФ от 14.06.11 № 417/11). Однако для того, чтобы исключить претензии в части фор­мулировок договора аренды о целевом использовании площадей, арендодатель должен быть независимым лицом.

В чем экономия. Позволяет уменьшить сумму вмененного налога за счет заниже­ния такого физического показателя, как количество работников. А в некоторых случаях сохранить право на ЕНВД, если фактическое число работников превыша­ет 100 человек (подп. 1 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ).

Как работает схема. Часть персонала компании, применяющей ЕНВД, перево­дится на аутсорсинг. Для этого вмененщик может уволить часть своих сотруд­ников и оформить их в дружественную организацию. А лучше всего сразу при­нять их на работу туда. Аутсорсер же будет оказывать вмененщику услуги, соответствующие его виду деятельности. К примеру, при оказании бытовых услуг это будет обычный договор субподряда.

Для розничной торговли может быть заключен комплексный договор возмезд­ного оказания услуг по организации торгового процесса. Принцип свободы дого­вора позволяет сторонам заключить такой контракт (ст. 421 ГК РФ). В его предмет войдут обычные обязанности, выполняе­мые продавцами, грузчиками, кладовщи­ками, охранниками и даже кассирами. Иногда на практике такой договор заме­няют более привычным агентским. Ведь по нему агенту могут быть поручены как юридические действия, например, прием наличной выручки в кассу, так и иные, то есть фактически любые действия (ст. 1005 ГК РФ).

Альтернативным вариантом может быть не один комплексный договор сразу на все функции, а несколько специальных. Это может быть, в частности, договор хранения — для функционала кладовщи­ков, договор бухгалтерского обслужива­ния, договор абонентского обслужива­ния компьютерной техники, договор на выполнение погрузочно-разгрузочных работ, на консультирование покупателей,агентский договор на закупку товара. При этом работники компании-аутсорсера не будут включаться в среднюю числен­ность сотрудников вмененщика (поста­новления Федерального арбитражно­го суда Уральского округа от 03.08.12 № Ф09-7078/12, Семнадцатого арби­тражного апелляционного суда от 07.02.12 № 17 АП-14304/2011-АК).

Аналогично на практике снижает­ся и другой физический показатель — количество автотранспорта. Например, транспортная компания может арендо­вать не более 20 автомобилей (подп. 5 п. 2 ст. 346.26 НК РФ). Остальные же возьмет в аренду ее дружественный «субперевозчик» — компания на упрощенке или ИП, применяющий патентную систе­му налогообложения (подп. 10, 11 п. 2 ст. 346.43 НК РФ). Это, как и в случае с бытовыми услугами, поможет транс­портной организации сохранить право на ЕНВД, а также снизить размер само­го налога. При этом выгоднее, чтобы выручка вмененщика была максималь­ной. В том числе за счет того, что ему достанутся автомобили, приносящие мак­симальный доход. Тогда как «субперевоз­чику» — наименее рентабельная старая техника (см. схему 5).

Отметим также, что из-за отрицатель­ной судебной практики при реализации данной схемы аутстаффинг лучше не использовать. Кроме того, в настоящее время Госдума рассматривает законопро­ект № 451173-5 о регулировании заемно­го труда, содержание которого еще будет меняться и дорабатываться. Что несет дополнительные риски и в перспекти­ве делает использование аутстаффинга в налоговых схемах еще менее привлека­тельным вариантом.

В чем экономия. Позволяет снизить налоговую нагрузку за счет сохранения права на применение ЕНВД.

Как работает схема. На практике дро­бление бизнеса производят для сохра­нения права на спецрежим, в том числе и на ЕНВД (см. схему 6). Происходит это в том случае, когда альтернатив­ные налоговые режимы из-за высокой налоговой нагрузки и повышенного внимания со стороны проверяющих компанию не устраивают. Зачастую для сохранения права на ЕНВД компа­ния искусственно делит один магазин на несколько отдельных помещений, площадь которых по отдельности не превышает лимит в 150 кв. м (поста­новление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.03.13 № А82-4455/2012).

Такую же операцию проводят и в общепите, в этом случае разделя­ют зал обслуживания посетителей. При оказании транспортных услуг дробит­ся автопарк. Конечно, схему дробления бизнеса используют и для уменьшения средней численности сотрудников компа­нии. При этом все вмененщики осущест­вляют деятельность как единая организа­ция. Правда, зачастую между торговыми залами отсутствуют перегородки, но име­ется общая кассовая зона, а также общий склад без физического обособления тер­ритории каждого из арендаторов.

Судебная практика в отношении нало­говых схем дробления бизнеса склады­вается негативно. Впрочем, можно про­гнозировать смягчение арбитражных судей по отношению к компаниям в связи с появлением прецедентного постановле­ния Президиума ВАС РФ от 09.04.13 № 15570/12.

Как обойти ограничение по составу учредителей для сохранения права на вмененку

В чем экономия. Позволяет сохранить право на ЕНВД в случаях, когда учреди­телями компании являются другие орга­низации с долей участия более 25 процен­тов (подп. 2 п. 2.2 ст. 346.26 НК РФ).

Как работает схема. Практика показы­вает, что существует несколько способов сохранения права на спецрежим в даннойситуации. Во-первых, не менее 75 про­центов капитала компании можно передать реальным собственникам бизнеса — физическим лицам. Только на практике лучше с другими компаниями — участни­ками схемы прямой аффилированности не допускать.

Во-вторых, можно использовать номи­нальных физлиц-учредителей. При этом существуют разные способы ограничения их прав. В частности, уставом компании может быть предусмотрено, что большин­ство голосов на общем собрании участни­ков принадлежит реальным владельцам бизнеса. Хотя их доля в уставном капита­ле может быть и небольшой. У директора может быть ограничена сумма заключае­мых им самостятельно сделок.

Также на практике используются отказные документы, составленные зара­нее, но без даты. Их можно периодическипереподписывать. Для обществ с ограни­ченной ответственностью это может быть заявление номинала о выходе из обще­ства и расписка о получении причита­ющейся ему доли чистых активов. Для акционерного общества — передаточное распоряжение на акции, договор купли-продажи акций, расписка о получении денег за акции.

И наконец, в апреле 2013 года Государственная дума приняла в первом чтении законопроект № 225123-6, снимающий ограничения для нерезидентов по участию в уставном капитале россий­ских малых предприятий. Возможно, это приведет и к снятию соответствующих органичений на применение ЕНВД. А за компанией-нерезидентом можно в конеч­ном итоге спрятать и реальных владель­цев бизнеса — россиян.

* Вариант этой схемы для оптовой тор­говли читайте в статье «Подборка схем,позволяющих оптимизировать налоги приоптовой торговле» на сайте e.nalogplan.ruили в «ПНП» № 12, 2012, стр. 34.

Другие статьи

Составление договора аренды

Составление договора аренды

Для любого бухгалтера не секрет, что от оформления договора зависит порядок налогообложения какой либо операции. Если рассматривать договор аренды, то от него может зависеть в целом такие системы налогообложения, как УСН и ЕНВД. Стоит отметить, что ошибки в налоговом учете в данном случае может привести организацию даже к банкротству. Конечно, будет очень досадно, если причиной банкротства предприятия станет неграмотно составленный договор аренды. Рассмотрим подробнее вопрос о правильном составлении договора аренды, на какие моменты стоит обратить особое внимание.


Арендатору на заметку.

Например, ИП или организация берут помещение в аренду, в котором оформляется договор купли-продажи и проходит демонстрация образцов товаров. Сам же товар покупатель получает в другом месте, ну допустим на складе. С точки зрения формальности арендатор имеет дело с торговлей по образцам. А это значит, что такой режим налогообложения, как ЕНВД применяется в том случае, когда помещение имеет место в объекте стационарной торговой сети. Если же арендуемая площадь находится вне этого объекта, то ЕНВД применяться не может. Так что при оформлении договора аренды следует уделить особенное внимание виду арендуемого помещения и в договоре аренды зафиксировать его очень точно.

В том случае, если помещение арендуется вне объекта стационарной сети, то ЕНВД нет, и договор лучше написать таким образом:

«помещение передается арендатору с целью размещения в нем офиса».

« Арендатор использует арендованную площадь для размещения образцов товара, которую он продает и для размещения своих сотрудников».

Будет не лишним, если в договоре аренды будет указано нижеследующее:

« Арендуемая площадь не имеет торговых залов. Согласно экспликации и техническому паспорту, здание, где имеется помещение, не является объектом стационарной торговой сети, согласно статье 346.27 НК РФ».

К договору аренды следует приложить копии документов. Вышеприведенные формулировки будут означать, что налогоплательщик не сможет использовать ЕНВД.

Если арендуемое помещение расположено в объекте стационарной сети, то в договоре аренды следует указать:

« Согласно статье 346.27 НК РФ, здание, в котором расположено помещение, в соответствии с имеющимся техническим паспортом и экспликацией, является объектом стационарной торговой сети».

Кроме этого необходимо иметь у себя в наличии и дополнительную документацию. Данную информацию можно получить, изучив письма Минфина России от 01.01.2011 под номером 03-11-11/80 и от 31.12.10 под номером 03-11-06/3/175. А также следует ознакомиться с постановлением Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 под номером 14139/11 и под номером 12364/10 от 15.02.2011 г. Лишь данные документы помогут уберечь от споров с налоговой службой по поводу единого налога на вмененный доход.

Берем в аренду часть здания или площадь?

Допустим, организация или ИП взяли в аренду площадь в стационарном магазине с торговым залом. Причем в регионе, где этот магазин расположен действует ЕНВД для розничной торговли. Величина, уплачиваемого налога будет здесь на прямую зависеть от того, что именно написано в договоре аренды. Если в договоре не прописано, что арендуемая площадь является часть здания, предназначенная для осуществления торговой деятельности, то налог придется уплачивать с площади торгового места. А если в договоре четко указано, что арендуется лишь часть помещения, в состав которого входит торговый зал какой-либо площади, то налог будет рассчитываться согласно площади торгового зала.

Поэтому, если торговая деятельность осуществляется посредством небольшого торгового зала, то для того чтобы сумма налога была наименьшей следует уделить повышенное внимание тому, что фиксируется в договоре аренды. Сформулировать в данной ситуации следует так:

« помещение предназначено для ведения торговой деятельности и представляет собой часть магазина. Данное помещение имеет подсобные и складские помещения площадью 7 квадратных метров, торговый зал, площадью 5 квадратных метров, место для выхода и входа покупателей, площадью 2 квадратных метра».

Помимо этого желательно указать еще то, что помещение передается в аренду вместе с оборудованием (витринами, кассовыми аппаратами, прилавками и т.д.). Или зафиксировать в договоре то, что арендатор имеет право данное оборудование самостоятельно устанавливать. Данные указания будут дополнительным подтверждением тому, что речь действительно идет о торговом помещении.

На каждый арендуемый объект по договору аренды!

Рассмотрим еще один вариант ситуации, которая касается вопроса налогообложения у арендатора. Эта ситуация связана со случаями, когда одна фирма берет в аренду сразу несколько помещений с торговыми залами. Особенно на этот стоит обратить внимание, если площади арендуются в одном здании. Здесь очень важно составить договоры аренды так, чтобы четко было прописан тот факт, что арендуются сразу несколько объектов, объединение, которых прямо запрещено, ну или не планируется. Либо, наоборот, арендуемые площади планируется объединить в один объект с одним торговым залом, ели, конечно, такое объединение действительно необходимо.

От этого на прямую зависит система налогообложения. Так как, если площадь торгового зала превышает 150 квадратных метров, то фирма не может быть переведена на ЕНВД, если же площадь менее 150 квадратных метров, то организация может быть переведена на ЕНВД.

Если фирма желает применять ЕНВД, то ей следует составлять договора аренды на каждый арендуемый объект. Кроме этого на каждый арендуемый объект необходимо оформить инвентаризационные документы. В данном случае основания для суммирования арендуемых площадей просто не будет! На эту тему можно ознакомиться с письмами Минфина России от 15.04.2010 под номером 03-11-11/101 и от 24.06.2010 под номером 03-11-03/3/90.

Арендодателю на заметку.

Торговое место или часть магазина.

Рассмотрим вопрос о налогах у арендодателя. Если рассматривать вопрос, о том, что представляет собой предмет аренды, торговое место это или лишь часть торгового здания с залом, то для арендодателя наиболее важнее грамотно сформулировать договор аренды. Это обусловлено тем, что у арендодателя от формулировок в договоре зависит полностью вся система налогообложения, в то время как у арендатора от этого зависит лишь риск переплаты налога, если его арендуемая площадь будет менее 5 квадратных метров.

Если арендодатель сдает торговые места в торговом центре, которые не имеют торговых залов, то доходы от этого вида деятельности облагаются ЕНВД. Если же по договору аренды сдаются части магазина, которые имеют в наличии торговые залы, то данный вид деятельность под ЕНВД не попадает.

Данные 2 вида предпринимательской деятельности следует разграничить по средствам договора аренды. В первом случае, где применяется ЕНВД, формулировка должна быть составлена следующим образом:

«сданное в аренду помещение, согласно правоустанавливающим документам предназначено для организации торговых мест и не имеет зала обслуживания».

Во втором случае, где ЕНВД не используется, в договор должен содержать следующую фразу:

« Помещение предназначено для осуществления торговой деятельности и представляет собой часть магазина. Данное помещение имеет подсобные и складские помещения площадью 7 квадратных метров, торговый зал, площадью 5 квадратных метров, место для выхода и входа покупателей, площадью 2 квадратных метра».

Безусловно, данные формулировки должны полностью соответствовать и другим правоустанавливающим документам, таким как экспликации и техническому паспорту.

Еще один важный момент для арендодателя!

Стоит отметить еще очень важный момент для арендодателя. От того, что указано в договоре по поводу обязанностей сторон, по оборудованию передаваемых в наем торговых мест, зависит система налогообложения.

В том случае, если фирма сдает в аренду площади в стационарных помещениях, которые в договоре обозначены, как отдельные торговые точки, то данный вид предпринимательской деятельности облагается ЕНВД.

Если же в договоре имеется фраза:

« Арендодатель сдает в аренду помещения, в которых арендатор будет осуществлять самостоятельно и за свой счет оборудование и организацию торговых мест…», то в данном случае ЕНВД применяться не будет. В этом случае налоги придется платить согласно УСН или общей системе налогообложения. Конечно, в инвентаризационных и правоустанавливающих документах данные площади не должны проходить, как отдельные стационарные. Следует, по этому поводу ознакомиться с постановлением ФАС Восточно - Сибирского округа от 10.11.2010 г. по делу под номером А19-11748/09).

От того насколько грамотно составлен договор аренды зависит в целом, применяемая на предприятии система налогообложения.