Как оформить продажу дома с земельным участком

Здравствуйте, уважаемый Юрист! Продаю дом с приватизированной землёй в первый раз. Всё оформлено на моего родителя, который сделал на меня у нотариуса доверенность для продажи. Я единственный наследник. Есть уже покупатель, с которым договорились в цене. Что мне делать дальше, с чего начинать продажу земли и дома? Напишите пожалуйста мои действия пошагово! И на каком этапе осуществляется передача денежных средств покупателем продавцу?

31 Марта 2014, 12:15 Руслан, г. Челябинск

Для начала Вам необходимо с покупателем заключить договор купли-продажи, в котором подробно, как в свидетельствах о праве собственности, описать предмет договора (дом и земля), стоимость и порядок расчетов. Продавцом указываете себя, как действующего на основании доверенности и полностью указываете все её реквизиты. Основания права собственности на дом и землю указываете все данные из св-ва о праве собственности.

После составления договора, вместе с покупателем идёте в Регпалату, с паспортами, св-вами, договором, оплачиваете пошлину и сдаёте на оформление.

По вопросу передачи денег — обговаривайте с продавцом. Вариантов много. Можно произвести полный расчет как в момент подписания договора, так и в момент получения покупателем свидетельства о праве собственности.

31 Марта 2014, 12:19

Прежде всего вам нужно составить договор купли-продажи, где указать все существенные для вас условия, в том числе порядок передачи денег.

Затем в Росреестре зарегистрировать переход права собственности на участок, уплатив при этом госпошлину.

31 Марта 2014, 12:22

Вам нужно зарегистрировать переход права в Росреестре. Необходимо:

Договор купли-продажи (дом и з/у в одном договоре);

Паспорта сторон сделки;

Свидетельство о праве собственности на дом и земельный участок;

Если ранее право не было зарегистрировано в Росреестре, то нужны правоустанавливающие документы на дом, з/у, кадастровый и технический паспорт на дом и кадастровый паспорт на участок;

Выписка из домовой книги;

Квитанция об уплате гос.пошлины — 1000 руб. на дом и 200 ру. на з/у.

Как в договоре пропишете — так и осуществите передачу денежных средств. Обычно в момент подписания договора. В договоре, после того как продавец поставит подпись, пишет «деньги по договору получены полностью».

31 Марта 2014, 12:22

Лучше всего, если есть сомнения, оформить сделку у нотариуса. Он, по крайней мере, всегда знает как правильно оформить документы. Деньги, естественно, получите до подписания документов по сделке. Или, хотя бы, одновременно. То есть, посчитали, проверили, подписали а не наоборот. Во избежание неприятностей, что называется.

31 Марта 2014, 12:23

Вы должны иметь следующие документы которые подтверждают, что дом и земля находятся в собственности гражданина, а также содержат его характеристики.

1.Собственник жилого дома, для того чтобы распорядиться своей собственностью, должен позаботиться о том, чтобы у него имелись надлежаще оформленные документы. Это следующие документы:

• Правоустанавливающий документ на дом.
• Идентификационный документ на земельный участок.
• Технический паспорт.
• В вашем случаи и нотариальную доверенность

• В документах не должно содержаться ошибок (например, в фамилиях, именах, отчествах, адресах, площадях, составе построек и т.п.).
• Сведения, указанные в правоустанавливающих документах на дом (количество, состав строений, площади помещений и земельного участка), должны совпадать со сведениями, отраженными в техническом паспорте, акте на земельный участок, а также с фактическим состоянием построек на земельном участке.
• Правоустанавливающие документы должны быть зарегистрированы в органе юстиции.
• С наличием перечисленных документов идете к нотариусу или в кадастр и совершаете сделку.

31 Марта 2014, 12:28

шаг 2 — обращение в регистрационный орган для гос.регистрации сделки

Как правило деньги Покупатель передает в день, когда пройдет сделка (будет госрегистрация) если оплата наличными либо в минимальный срок перечиляет на счет Продавца (информация о порядке расчета и реквизитах счета Продавца должна быть в договоре). Как вариант можно предусмотреть, чтобы Покупатель внес часть покупной цены в порядке предоплаты.

При регистрации сделки будут нужны:

1.оригинал доверенности на право продажи

2. документ о праве собственности

3. Ваше удостоверение личности

4. документ об оплате пошлины за регистрацию

В случае, если Вам потребуется помощь для составления договора купли-продажи, обращайтесь.

31 Марта 2014, 12:34

В случае, если участок не поставлен на кадастровый учет, необходимо обратиться в
землеустроительную организацию для подготовки межевого плана.

В случае, если нет кадастрового паспорта на дом, необходимо оформить технический паспорт на на дом.Для этого необходимо обратиться в в Бюро технической инвентаризации (БТИ )

Шаг2
Подготовленный межевой план нужно подать в Кадастровую палату, приложив к нему заявление о
постановке на кадастровый учет. В течение 4-5 дней Кадастровая палата внесет сведения о вашем участке в ГКН и
выдаст кадастровый паспорт. При этом о готовности своих документов вы узнаете с
помощью SMS – сообщения или электронного письма, что максимально упростит
процесс предоставления госуслуг.

Шаг 3 Последним этапом является непосредственно регистрация прав собственности на землю и дом в регистрационной службе. Т.е. вы оформляете право собственности на первоначального собственника (продавца), а уже после получения продавцом свидетельстсва права собственности на зем. уч-ок и свидетельство о праве собственности на дом оформляется сделка по продажи.

Шаг 4. Идете с покупателем в Россреестр и предоставляете ему договор о продажи зем. уч-ка с домом на нем и свидетельств, подтверждающих право собственности продавца, оплачиваете госпошлину, размер которой и реквизиты вам укажет регистратор при оформлении сделки.

31 Марта 2014, 12:35

Что мне делать дальше с чего начинать продажу земли и дома!
Оформление документов. Вам потребуется кадастровый паспорт на дом и земельный участок, свидетельство о регистрации права собственности вашего отца на дом и земельный участок, доверенность, паспорт ваш и покупателя, договор купли-продажи. Поскольку с 01.03.2013 договора купли — продажи недвижимости жилого дома не подлежат гос. регистрации, заверьте договор купли-продажи нотариально.
Напишите пожалуйста мои действия пошагово! И на каком этапе осуществляется передача денежных средств покупателем продавцу?
Со всеми выше указанными документами идете в Росреестр или МФЦ и регистрируете переход права собственности. Деньги получаете до сдачи документов в Росреестр (МФЦ), т.к. там у вас потребуют подтверждение передачи денег и осуществление всех расчетов по договору купли-продажи. Передача денег оформляется распиской. Иногда стороны сделки дробят выкупную стоимости на части 50% до и 50% после регистрации. Но лучше получить выкупную стоимость сразу 100%.

С уважением Олег С.

31 Марта 2014, 12:37

Уточнение: Передачу денег можно осуществить и при заверении договора купли-продажи у нотариуса. Это даже будет лучше.

31 Марта 2014, 12:42

Здравствуйте, Руслан.
1.Если, Вы уверены в том, что покупатель не передумает за время подготовки документов-то приступайте к п.2.
Если такой уверенности нет, то стоит заключить соглашение о задатке.(Вы должны понимать, что если в Вы в последствии откажетесь от сделки-придется выплатить задаток в двойном размере)

2. Собираете документы.

— Свидетельство о государственной регистрации права собственности;
— Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество подтверждающая отсутствие арестов, запрещений, обременений на данный объект недвижимости;
— правоустанавливающий документ на жилой дом (договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.);
— техническая документация из районного БТИ (технический паспорт жилого дома, справка о технической характеристике жилого дома и т.д.);
— справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если дом был подарен или унаследован);
— выписка из домовой (похозяйственной) книги с указанием всех зарегистрированных в данном доме лиц, в том числе временно выбывших в места лишения свободы, в армию.

документы на земельный участок:
— свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок;
— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
— правоустанавливающий документ на земельный участок (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, распоряжение местной администрации о выделении участка в собственность и т.п.);
— справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на наследование или дарение (если земельный участок был подарен или унаследован);
— кадастровый план земельного участка с характеристикой и кадастровым номером (получают в Земельной кадастровой палате).

3. Заключаете договор купли-продажи.
Передача денежных средств осуществляется на любом этапе, и зависит от договоренности с покупателем. Но Вам будет удобнее, если передача денег будет происходить непосредственно при подписании договора.
Нотариальное удостоверение необязательно, но застрахует Вас от некоторых неприятных моментов(например недееспособность покупателя)

4. Регистрация договора.
В отдел Росреестра подаете следующие документы

• Заявление на государственную регистрацию договора и перехода права собственности от Вас.
• Заявление на государственную регистрацию права от покупателя.
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (квитанция, платежное поручение, чек);
• Документ, удостоверяющий личность заявителей, а также доверенность. Если имущество, является совместной долевой собственностью, то дополнительно представляется согласие всех сособственников.
• Договор купли-продажи.
• Передаточный акт, т.е. документ о приеме-сдаче дома.
• Правоустанавливающий документ правоотчуждателя — основной документ, подтверждающий право собственности.(договор купли-продажи, договор мены, договор дарения, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, разрешение на застройку с актом приемки индивидуального жилищного строительства и т.д.)
• Справка о прописке .
• Технический паспорт объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, или кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008.

31 Марта 2014, 12:56

Дополню коллег в части передачи денег. Для Вас лучше получить деньги при подписании договора купли продажи. Если покупатель на это не пойдет, то деньги можно передать через банковскую ячейку. Для этого заключается (покупателем) договор аренды банковской ячейки с банком. В ячейку деньги закладываются при подписании договора купли-продажи. Условием получения денег из ячейки является регистрация договора купли продажи дома в Росреестре.

31 Марта 2014, 12:56

Здравствуйте уважаемый Юрист!Продаю дом с приватизированной землёй в первый раз всё оформлено на моего родителя который сделал на меня у нотариуса доверенность для продажи! Я единственный наследник!

Не понятно как вы наследник и оформлено на родителя, и он еще доверенность вам выдал на продажу

Договорились в цене! Что мне делать дальше с чего начинать продажу земли и дома! Напишите пожалуйста мои действия пошагово!

1. Подготовка документов для регистрации перехода права собственности (сбор, составление)

2. Решите с продавцом на счет порядка оплаты

3. Составьте договор купли-продажи (сам договор могу составить, обращайтесь)

4. С полным пакетом документов и с продавцом в УФРС

И на каком этапе осуществляется передача денежных средств покупателем продавцу?

рекомендую сделать договор купли-продажи, в нем указать про оплату на расчетный счет после подписания, как переведут подписать акт приема-передачи

31 Марта 2014, 13:14

Миндзар Федор Васильевич

В настоящее время сложилась следующая практика. Заключайте предварительный договор, в котором укажите основные условия купли продажи в последующем: адрес квартиры и земельного участка, на каком основании они приобретены, номера свидетельства о госрегистрации итномер записи в Росреестре, цена по которой продается квартира и сумма задатка, который передается приподписании пред договора, а также срок в течение которого должен быть заключен основной договор купли-продажи. Затем собираются необходимые для госрегистрации документы: выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт на оба объекта, справки об отсутствии задолженности по оплате ком платежей и составляется проект основного договора. Как правило в самом договоре указывается, что деньги за объекты выплачиваются покупателем до подписания договора. Перед визитом в Росреестр на один экземпляр договора подписывается сторонами, покупатель под расписку вручает деньги. После этого стороны идут в регпалату с тремя экз основного договора и у госрегистратора подписываются договора и расписки о сдаче документов на регистрацию. После этого регистратор в расписке указываеть день когда Вы сможете получить свидетельство о госрегистрации объектов. С этого момента Вы продали свои объекты!

31 Марта 2014, 13:21

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Продажа земельного участка с домом (документы)

ПОРЯДОК ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ДОМОМ :

I. Порядок проведения оценки объекта.

Наиболее простой и доступный метод оценки – это сравнительный. Он осуществляется путем сравнивания данного объекта с другими выставленными на продажу.

Существует несколько основных параметров сравнения: местоположение участка, близость к водоему, однородность соц. среды и удобство сообщения в виде качества дорог, возраст постройки и размер земельного участка, а также общий метраж строения в виде размера дома по периметру и перечень конструкционных материалов для фундамента, стен и кровли.

II. Анализ имеющихся правоустанавливающих документов.

Данный анализ проводится для документов, находящихся на руках, и используется для расчёта времени, средств и труда, которые потребуется затратить для сбора всех необходимых документов для совершения сделки отчуждения объекта.

Ситуация намного облегчается, когда все необходимые документы оформлены в полном соответствии с законодательством и не имеют ошибок. Ведь в таком случае достаточно лишь собрать необходимые для совершения сделки справки и осуществить продажу или передачу данной недвижимости. Также в этом случае на подготовку продавцом участка к совершению сделки потребуется не более месяца. Однако в ряде случаев требуется приведение в порядок имеющихся правоустанавливающих документов, иначе сделка не совершится.

III. Порядок оформления первичных документов на земельный участок с дачным строением.

Здесь предусматривается два варианта оформления :

- когда не имеется оформления в собственность земли и участка ;

- когда только земля оформлена в собственность ( без строения ).

При первом вариант производится соответствующее оформление права собственности или приватизации на участок и строение. Для этого сначала следует получить справку о членстве и отсутствующих задолженностях в правлении СНТ, а также получить постановление о выделении земли в районной администрации. После этого составляется описание объектов недвижимости, делается кадастровый паспорт + межевание участка, оформляется технический паспорт и оценка строений.

В соответствии с законом «о дачной амнистии» достаточно получить декларацию с описанием строения и присвоенным кадастровым номером для земельного участка. Но в реальности, когда не имеется оформленных прав собственности ни на участок, ни на землю, то лучше не полениться и изготовить кадастровый паспорт с межеванием участка. Конечно, этот процесс потребует дополнительных расходов, не пропуск данного этапа возможен только при втором варианте оформления первичной документации. Если не предусмотрено межевание, то районная администрация просто заблокирует возможность выдачи постановления о передаче недвижимости в собственность. А осуществить сделку без межевания можно только при наличии прямого указания о предоставлении в собственность земельного участка в постановлении.

Затем, после прохождения предыдущих этапов, следует обратиться с заявлением-просьбой о передаче участка в собственность в районную администрацию. После получения соответствующего постановления можно отправлять собранные документы на гос. регистрацию. Все эти этапы могут занять у продавца недвижимости время от 4 месяцев.

При втором варианте оформления документации нет необходимости обращаться в районную администрацию. Поскольку права собственности на участок уже имеются, и сам этот факт подтвержден документально, то остается лишь отправить пакет документов на гос. регистрацию. Этот вариант займет у продавца примерно 2 месяца.

IV. Порядок оформления первичной документации на земельный участок с жилым домом.

Данный порядок во многом похож на оформление документов при передаче собственности участка с дачным строением. Однако здесь имеются некоторые различия, перечисленные ниже :

- межевание необходимо в любом случае ;

- создание тех. паспорта для дома необходимо для гос. регистрации ;

- безвозмездная передача земли в чужую собственность возможна только в том случае, если права на данный участок были получены еще в Советское время, указаны в постановлении о выделении данного земельного участка или при нахождении данного участка на постоянном пользовании или пожизненно наследуемом владении.

V. Процесс заключения договора купли-продажи и последующая гос. регистрация.

Особенности взаиморасчетов сторон :

- Договор купли-продажи заключается в простой письменной или заверенной нотариальной форме.

- В договоре покупателю рекомендуется указать реальную сумму продажи, поскольку это обезопасит его от мошенничества.

- Продавец должен знать, что налоги на недвижимость не взимаются только при наличии участка в собственности более трех лет. Если же срок владения меньше 3 годам, то с превышаемой налоговый минимум части суммы от продажи (в 1 млн. рублей) уплачивается 13% подоходного налога.

- Государственная регистрация договора данной недвижимости должна быть произведена в течение 1 месяца.

- Согласно нормам делового оборота, оплата за подготовку документов проводится продавцом, а оплата регистрации и услуг нотариальной конторы – покупателем.

- Взаиморасчеты по сделке рекомендуется проводить через банковскую ячейку при обеспечении соответствующих банком условий для безопасной передачи денег в установленный и оговоренный срок.

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА С ДОМОМ :

- 3 экземпляра кадастрового паспорта участка.

- Правоустанавливающие документа на земельный участок и на строение в виде жилого дома, садового дома или дачного дома.

- Выписка из ЕГРП, нотариально заверенная, на участок и дом.

- Технический паспорт данного строения, как справка о его оценке.

- Нотариально заверенная справка об отсутствии долгов по налогам (даже в случае составления договора дарения или при наличии свидетельства о правах на наследство).

- Нотариально заверенная справка об отсутствии долгов по текущим взносам.

- Для жилых домов требуется справка о регистрации по форме Ф9.

- Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность.

- При наличии совладельца требуется его отказ от прав покупки или продажи своей доли.

- При наличии супругу потребуется согласие на совершение данной сделки.

- Если продажа осуществляется несовершеннолетним лицом, то требуется разрешение на проведение данной сделки от органов опеки и попечительства.

Купля-продажа дома с земельным участком - необходимые документы для оформления

Принимая решение о приобретении дома с участком, покупатель должен быть максимально осторожен, так как есть вероятность потери не только средств, но и купленного имущества.

Чтобы не попасть в подобную неприятную ситуацию, существует определенная последовательность действий, соблюдая которую удастся избежать ненужных проблем.

Одним из важнейших моментов является правильная оценка недвижимости. В принципе, продавец в состоянии сделать это самостоятельно, без привлечения специалистов, если будет ориентироваться на современный рынок и на цены подобных недвижимых объектов. Информации относительно оценки имущества можно найти предостаточно в сети интернет.

Покупатель вполне может произвести собственную оценку. Для этого придется пригласить профессионального оценщика. В результате его визита и владелец дома, и потенциальный покупатель получат бумагу, где будет находиться соответствующий отчет.

В нем подробно расписано из чего складывается стоимость недвижимости, а также приведен анализ рынка.

Когда оценщики вычисляют стоимость недвижимости, они принимают во внимание следующие факторы: местоположение и развитость инфраструктуры. Чем лучше она развита, чем доступнее все социальные объекты, тем больше будет стоимость.

Следующим важным моментом является площадь строения и самого участка, подведены ли к нему все необходимые коммуникации. Лишь после этого рассматривают год строительства и общее состояние строения, качество почвы и так далее.

Все документы, имеющиеся в наличии у продавца недвижимости как на дом, так и на землю обязательно придется тщательно проанализировать.

Желательно, чтобы это сделал юрист или риелтор – они сумеют определить насколько правомерной будет заключение сделки со стороны продавца, имеет ли он право распоряжаться данной недвижимостью. Если все здесь в порядке, сделка может быть заключена.

Чтобы сроки реализации недвижимости можно было сократить до минимума, у продавца на руках должны быть все бумаги, говорящие о праве собственности на дом и землю. Например, если участок не был поставлен на учет в Кадастровой палате или же дом представляет собой самовольную постройку, следует в обязательном порядке пройти процедуру регистрации.

В противном случае подписание соответствующего договора может затянуться на долгое время.

При заключении договора купли-продажи дома совместно с земельным участком, нотариус в обязательном порядке потребует все бумаги, которые подтверждают право продавца распоряжаться данной недвижимостью.

В качестве таких документов могут выступать следующие: заверенный нотариально договор купли-продажи, дарственная, обмена, ренты и так далее; сюда же входят завещания, свидетельства о регистрации данного объекта после его постройки; решение суда; соглашение, касающееся раздела имущества.

Кроме этих бумаг, нотариус затребует выписку из реестра о праве собственности. Ее выполняют на специальном бланке. Если же дом находится в сельской местности и инвентаризация там не производилась, то вместо такой выписки можно предъявить справку из администрации населенного пункта, где будет дана характеристика недвижимых объектов.

Еще придется подтверждать, что дом может быть продан, то есть он не отчужден и не арестован. Эти бумаги придется предъявлять нотариусу непосредственно в день заключения договора купли-продажи.

Существуют дополнительные бумаги, которые, в принципе, не является обязательными, но при этом юрист имеет полное право их потребовать. В частности, к ним относится заявление от супруги или супруга покупателя о согласии на приобретение данной недвижимости.

Согласно 17-ой статье ФЗ №122 в качестве правоустанавливающих документов на земельный участок, могут выступать следующие бумаги: дарственное соглашение, договор купли-продажи, обмена или приватизации. К ним же относятся документы, подтверждающие факт приватизации земельного участка, решение суда, вступившее в полную силу, право на наследство и ряд других значимых актов.

Все документы, подтверждающие право на собственность земельного участка, должны находиться в строжайшем соответствии с действующим законодательством. В них указывают все данные владельца участка, его подробное описание.

Если на руках у продавца имеется свидетельство относительно предоставления земли в бессрочное пользование, то такой документ также будет считаться правоустанавливающим. Договоры аренды, передача в собственность земли по итогам торгов правоустанавливающими документами не являются.

Продать половину дома не так просто как может показаться на первый взгляд. Здесь есть одна очень важная особенность – приоритет покупки половины дома принадлежит владельцам второй половины. Это юридически закреплено в 250-ой статье Гражданского кодекса.

В связи с этим перед продажей необходимо письменно уведомить об этом хозяев остальной части дома, об условиях сделки, ее стоимости и так далее. Владельцы обязаны в десятидневный срок рассмотреть такую бумагу и письменно выразить либо согласие на приобретение части дома, не принадлежащей им, либо отказ и согласие на продажу посторонним людям.

Составлять подобное уведомление следует при помощи нотариуса. Если владельцы оставшейся части строения согласны его приобрести на всех выдвинутых условиях, то нужды в составлении и отправке уведомления нет.

Как уже было сказано раньше, продажа или покупка дома с участком земли – предприятие довольно рискованное. Можно столкнуться с определенными трудностями.

В частности, право собственности на дом или на землю может не быть оформлено. К примеру, продавец пользуется участком на базе договора наследования, не вступившего в законную силу, или же на основе соглашения дарения, наследуемого после кончины владельца.

Помимо этого, в ходе проверки документов может выясниться, что дом является самовольным строением, которое оформить в последующем будет не слишком просто.

Если весь процесс идет через оформленную доверенность, то нелишним будет убедиться, что лицо, которое писало доверенность, дееспособное и живо на сегодняшний момент. Всех зарегистрированных в доме жильцов необходимо уведомить о продаже дома. Проигнорировав этот момент, продавец рискует получить серьезные неприятности, связанное с оспариванием сделки в судебном порядке.

Когда же все эти моменты будут учтены, можно регистрировать соглашение и последующую передачу всех прав на недвижимость покупателю.