Образец пролонгация договора аренды на 11 месяцев - Аренда - Каталог шаблонов бланков

Договор аренды заполняется в двух экземплярах. Один экземпляр остается у арендатора, другой — у арендодателя. Возможно заполнение договора в трех экземплярах. если вы привлекаете к участию в сделке посредника или желаете заверить договор у нотариуса. В таком случае один экземпляр договора остается на руках у каждой стороны.

При заключении договора рекомендуем вам тщательно проверять личные данные и реквизиты каждой стороны. Не лишним будет к договору прикрепить копии паспортов арендодателя и арендатора, а также копии и правоустанавливающих документов на сдаваемое в наем помещение. Если в сделке принимает участие представитель агентства недвижимости, он так же может получить копии всех документов и должен предоставить документы, подтверждающие его полномочия (чаще всего это доверенность от предприятия).

— Можно ли не указывать сумму оплаты за пользование жильем?

Нет, иначе это уже будет совсем другой договор — договор безвозмездного пользования. Однако вы можете указать заниженную сумму или номинальную сумму, к примеру, в 100 рублей.

— Я сдаю квартиру, какие могут быть последствия, если я укажу заниженную суммы арендной платы в договоре?

Если ваши арендаторы задолжают вам арендную плату и дело дойдет до суда, вы не сможете вернуть полную сумму причитающихся вам денег. За те месяцы, когда ваши арендаторы не оплачивали проживание, вы сможете получить лишь сумму аренды, указанные в договоре. Таким образом, занижение арендной платы — ваш непосредственный риск.

— В: Если я сдаю в наем квартиру, должен ли я оформлять временную регистрацию жильцу?

Согласно действующим нормам законодательства, человек самостоятельно подает документы на временную регистрацию по месту жительства. Для этого ему необходимо иметь при себе: паспорт, заявление о регистрации, документ, являющийся основанием для временного проживания в данном жилом помещении (договор найма). Регистрация осуществляется только на срок действия договора. Основанием для прекращения регистрации является прекращение срока действия договора. С заявлением о снятии регистрации может обратиться как владелец помещения, так и бывший арендатор.

— Договор найма и аренды квартиры - это одно и то же?

Договор найма жилого помещения заключается между двумя физическими лицами. Договора аренды — если одна из сторон договора является юридическим лицом. Однако в повседневной жизни — это тождественные понятия.

— Как правильно продлить договор?

Если ваш договор заключен на 11 месяцев, что позволяет избежать уплаты налогов, в таком случае, рекомендуем вам заключать новый договор каждые 11 месяцев.

Если же ваш договор заключен на срок более одиннадцати месяцев, вы можете заключить дополнительное соглашение, в котором будет указано, что: «Гр. (Ф.И.О.) именуемый(-ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гр. (Ф.И.О.) именуемый(-ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящее дополнение к договору аренды (найма) жилого помещения (№ и дата договора) о нижеследующем: 1. Наймодатель и Наниматель договорились продлить срок действия договора на период с (дата) по (дата).» В конце дополнительного соглашения, вы должны указать полные реквизиты сторон, аналогичные тем, которые были указаны в самом договоре.

Кроме того, вы так же можете внести пункт об автоматической пролонгации договора. Пункт может быть добавлен в договоре аренды (найма) жилого помещения изначально, или может быть внесен в дополнительное соглашение. Сам текст пункта выглядит примерно следующим образом: «В случае если за месяц до окончания действия настоящего договора, ни одна из сторон не заявила о намерении его прекращения, договор автоматически пролонгируется на срок в один календарный год». При этом срок пролонгации вы можете указать от одного, до пяти лет.

Акцентируем ваше внимание на том, что при заключении договора аренды на срок в 11 месяцев, мы не рекомендуем вам включать пункт о пролонгации в текст договора.

— Как вносить изменения в договор? Как поменять цену?

Изменения в договор вносятся путем заключения дополнительного соглашения, в котором стороны договариваются о том, что пункт такой-то заменяют на пункт такой-то, где указаны новые условия договора. Выглядит это следующим образом:

«Гр. (Ф.И.О.) именуемый(-ая) в дальнейшем «Наймодатель», с одной стороны, и гр. (Ф.И.О.) именуемый(-ая) в дальнейшем «Наниматель», с другой стороны, заключили настоящее дополнение к договору аренды (найма) жилого помещения (№ и дата договора) о нижеследующем: 1. Наймодатель и Наниматель договорились внести изменения в пункт (номер пункта) договора и заменить «дословный текст который вы хотите исключить из договора» на «дословный текст, который вы хотите включить в договор».

В конце дополнительного соглашения, вы должны указать полные реквизиты сторон, аналогичные тем, которые были указаны в самом договоре.

— Я снимаю квартиру, заключил договор найма на 11 месяцев по 35 тысяч рублей в месяц. Через 4 месяца хозяйка захотела поднять аренду до 40 тысяч и предлагает подписать доп. соглашение. Обязан ли я его подписывать, и могу ли я отказать и платить по 35 до конца срока действия договора?

Вы не обязаны соглашаться на повышение стоимости арендной платы, до истечения срока аренды. Однако хотим вас предупредить, что в этом случае ваш арендатор может инициировать досрочное расторжение договора. Условия, при которых возможно досрочное расторжение договора, указаны в вашем договоре аренды (найма) жилья в разделе «Ответственность сторон».

Бланки, образцы и инструкции по заполнению договоров

Договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Как указано в п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором.

Законодательством не установлено, что продлевать срок договора аренды можно только в том случае, если такое продление прямо предусмотрено в договоре аренды в виде отдельного условия, а также не предусмотрено предельное количество изменений срока одного договора аренды.

Соответственно, если условиями договора аренды недвижимости не запрещено вносить в него какие-либо изменения, а например, установлено, что условия договора могут изменяться дополнительными соглашениями, то стороны этого договора вправе продлевать его срок (т.е. изменять одно из условий договора) путем подписания дополнительных соглашений неограниченное количество раз.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 указал, что государственной регистрации не подлежат договоры аренды, заключенные на срок менее одного года:

- при продлении на срок менее одного года (п. 10 Письма)

- при возобновлении на неопределенный срок (п. 11 Письма).

Таким образом, при продлении на 11 месяцев договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенного на срок 11 месяцев, государственная регистрация этого договора не требуется независимо от количества дополнительных соглашений о продлении срока.

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ответ прошел контроль качества

30 апреля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

В большинстве случаев обычным считается заключение договора на один год. Потому что удобнее и 12 месяцев легко делятся на равные временные периоды. Однако это не касается договора аренды или договора найма жилого/нежилого помещения. Здесь чаще всего можно встретить цифру 11 месяцев.

Объяснение можно найти в нашем законодательстве. Гражданский Кодекс Российской Федерации, а точнее п.2 ст. 651 сообщает о том, что обязательно регистрировать в государственных органах договор аренды здания/сооружения сроком не менее 1 года. Также, исходя из информационного письма Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. N 53, обязателен процесс по регистрации договора аренды аналогичного срока, заключенный в отношении помещений нежилого предназначения.

При учете того, что процедура регистрации данного договора упразднена, соответственно все сопровождающие моменты, такие как подписание и расторжение также уменьшат времязатратность всего процесса.

По окончании срока одиннадцатимесячного договора аренды, его пролонгация на аналогичный период (то есть 11 месяцев) будет заключаться в виде нового договора, который также регистрации не подлежит. Данное решение Арбитражного суда опирается опять же на п.2 ст. 651 ГК РФ. Если краткосрочный договор подходит к окончанию своего действия, а аренда продляется на период более года, то новый договор необходимо регистрировать в государственных органах. Договор, который продлен на неопределенный срок аренды также регистрировать в УФРС не нужно.

Стоит принять во внимание следующее: в целях предупреждения каких либо спорных ситуаций и согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского Кодекса, будет являться 1 годом период с 1 числа любого месяца года нынешнего до 30(31) числа прошлого месяца последующего года. (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой).

Налоговое законодательство относительно этого вопроса являет правомерным относить уплату аренды к расходам компании и, соответственно, учитывать ее в процессе подсчета налога на прибыль. Тем же условиям налогообложения подлежат и договоры аренды, пролонгированные на период менее года и на неопределенный срок.

Краткая характеристика договора:

Арендодатель обязуется предоставить арендатору за арендную плату во временное владение и пользование нежилое помещение. Помещение предоставляется арендатору исключительно для размещения офиса.

Срок аренды помещения по договору составляет 11 месяцев. По истечении срока действия договора арендатор имеет преимущественное право перед другими лицами на продление договора аренды или на последующую покупку помещения.

По соглашению сторон договор может быть пролонгирован на следующий срок. Арендатор письменно предупреждает арендодателя о намерении пролонгировать договор за два месяца до истечения срока договора.

Передача помещения производится по Передаточному акту (Приложение №1 к договору).

Арендатор обязан не сдавать помещение как в целом, так и частично в поднаем (субаренду), не передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем), не передавать любым другим способом помещение или часть его в пользование третьим лицам, не использовать право аренды помещения в качестве залога или вклада в уставный капитал третьих лиц, не заключать каких-либо сделок, результатом которых может явиться возникновение имущественных прав третьих лиц в отношении помещения или его части, без письменного согласия арендодателя.

В случае существенного ухудшения состояния помещения арендатор при освобождении помещения обязан провести текущий ремонт, либо компенсировать арендодателю стоимость текущего ремонта.

Арендатор может разместить вывески и указатели на наружной стороне помещения, у входа в здание.

За арендованное помещение арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату. Арендная плата включает в себя постоянную и переменную составляющие. Постоянная составляющая арендной платы является твёрдой суммой, рассчитанной исходя из годовой ставки за один квадратный метр площади помещения.

Переменная составляющая арендной платы является расчётной величиной и составляет стоимость потребляемых арендатором коммунальных услуг, исчисляемой ежемесячно на основании счетов, выставляемых ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями.

Арендатор оплачивает арендодателю гарантийный взнос - денежную сумму, являющуюся обеспечением исполнения обязательств арендатора, предусмотренных настоящим договором, в том числе по возмещению арендодателю недоимок по арендной плате.

Открыть договор аренды нежилого помещения (119 КБ)

Пролонгация краткосрочного договора аренды

Часто в краткосрочном договоре аренды помещения (КДА) Стороны указывают, что КДА действует 11 месяцев после чего, КДА подлежит продлению (пролонгации) на тот же срок на тех же условиях пять раз. Стороны полагают, что данное условие гарантирует стабильность их арендных отношений в течение 5 лет и 6 месяцев.

Полагаю, что однозначного ответа на Ваш вопрос нет.

Предлагаю представить следующие ситуации.

1. Суд может признать положение об автоматическом продлении договора, не соответствующим п. 2 ст. 621 ГК, и, следовательно, признать, что договор заключен на неопределенный срок - ст. 610 ГК. Тогда новый собственник вправе отказаться от договора, согласно законодательству (п. 2 ст. 610 ГК).

По этому поводу нашел старенькую практику - Фас Дальневосточного округа Дело N Ф03-А37/00-1/1084.

2. Новый собственник вправе обратиться в суд с требованием об истребовании недвижимого имущества из незаконного владения, доказав, что договор аренды является незаключенным.

В таком случае, новому собственнику следует доказать, что положение об автоматическом продлении договора, заключенного на 11 месяцев, по сути, прикрывает заключение долгосрочного договора аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации (вот это положение, правда, надо проверить на соответствие новым поправкам в ГК).

Таким образом, суд может признать договор незаключенным, так как не выполнено требование о регистрации.

Кстати, по этому поводу нашел похожую практику: ФАС Уральского округа Постановление от 18 октября 2012 г. N Ф09-8890/12

Хозяи грозит выселить из квартиры, есть договор найма на 11 месяцев

Мы с мужем и дочкой ( 3,5 лет) снимаем квартиру. Заключен договор найма КВАРТИРЫ с хозяином (физ. лицом).

Образец договора скачивали в интернете. Хозяин подписал.

Проблема в том, что сейчас стало нечем заплатить за квартиру (арендную плату внести), деньги задерживают, и неизвестно, будут ли платить вообще зарплату. Хозяин входить в положение отказался, дал срок внесения оплаты до понедельника, а во вторник грозится прийти с участковым и начать выселение. Нам просто некуда идти.

Платили мы всегда во время, переводили на карту оплату.

Подскажите, этот договор дает нам какие-то гарантии? Что может сделать с нами хозяин? выкинуть вещи? Вскрывать замки с МЧС, менять замки в наше отсутствие? Привести полицию и выгнать на улицу? Или только через суд может нас выселить?

Что нам делать? Как защититься от него? От его самоуправства? ПОМОГИТЕ, ПОЖАЛУЙСТА!

04 Февраля 2016, 12:26 Олеся, г. Москва

Выселение возможно, даже если срок договора истек, только в судебном порядке. Суд можно затянуть до полугода. Правда если хозяйка выиграет и потратится на юристов, то придется возмещать ей судебные расходы.

С уважением! Г.А. Кураев

04 Февраля 2016, 14:09

Ребенка можно выселить (несовершеннолетнего) если имеется друга жилплощадь, где он зарегистрирован. Иначе этим будут заниматься органы опеки и попечительства.

Важно отметить! Как вам уже известно ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. п.2 ст. 674 ГК РФ. Кроме того, Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

В то же время, размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

2. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.
3. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации. ст. 682 ГК РФ.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. ст. 687 ГК РФ. Таким образом, выселение из данной жилой площади может быть отсрочено.

1. У вас заключен письменный договор. Это уже доказательство того, что у вас обязательственные отношения и они должны быть решены согласно нормам договорного права.

2. Утрата заработка или его частичная утрата безусловно будет принята уважительной причиной для невнесения платы по договору судьей.

3. В вашей семье ребенок, что также играет роль и выселить и его чревато для наймодателя неприятными последствиями.

4. Наймодатель должен платить налоги за сдачу квартиру в наем. В противном случае он нарушает налоговое законодательство и это грозит ему штрафом.

5. Вскрывать замки при наличии договора расценивается как препятствие к пользованию жилым помещением (убытки).

6. Истец и ответчик имеют право заключить мировое соглашение. Так, согласно ст. 39 ГПК РФ стороны могут окончить дело мировым соглашением.

7. Права, обязанности и ответственность сторон указана в самом договоре и отступать от его условий никто не вправе.

8. Процедура выселения длительная. Начинается с письменного уведомления и заканчивается исполнением решения суда.

9. Вы имеете право обжаловать вынесенные судом решение, определение и другие акты, а также действия должностных лиц.

04 Февраля 2016, 14:40

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Как правильно сдать квартиру

Налоговики пытались запугать тех, кто сдаёт квартиру и не платит налоги,

Налоговики пытались запугать тех, кто сдаёт квартиру и не платит налоги, соседями-стукачами. Однако реальной грозой для тех, кто заселил в свою квартиру жильцов и не сообщил об этом в налоговую, стали приезжие из дружественных государств: почему-то вместо двух человек, которым доверялись ключи, в квартире нередко оказывалось 15. Поэтому мы решили выяснить: как и почем следует оформить сдачу жилья официальным путем (чтобы обезопасить себя и свои жилметры). Для примера взяли столичные расценки.

Для начала – застрахуйте квартиру. Полная страховка включает:

- гражданскую ответственность (от потопов, поджогов по вине жильцов),

- стены (как правило, от взрыва газа),

- внутреннюю отделку (порванные обои).

Для жилья, сдающегося в аренду, существует повышающий коэффициент - 50%. (Например, за однушку на окраине Москвы (с мебелью, ТВ, стиральной машиной, косметическим ремонтом), за годовую страховку на 7,5 млн. руб. страховой компании придётся выложить - 15 тыс. руб.)

Если вы решили заняться арендой самостоятельно нужно будет:

1. Получить согласие на сдачу в наём жилья от всех собственников, прописанных в ней лиц и арендаторов;

2. Найти квартиросъемщика через знакомых, объявления на столбах и т.д.;

3. Оформить договор не более чем на 11* мес. в котором учтите:

- кто конкретно будет проживать в квартире (снимите копии с их паспортов)

- когда вы будете проверять квартиру.

- может ли меняться арендная плата, взимается ли она помесячно или поквартально, будете ли брать залог;

- кто оплачивает счета за свет, воду – запишите показания счётчиков;

- оплату телефона (междугороднюю связь лучше отключить);

- правила пользования электроприборами;

- заведение домашних животных;

Написание данного документа с помощью юрфирмы обойдется порядка 2 тыс. руб.

4. Составить акт передачи квартиры: переписать имущество, указать, если есть порванные обои, испорченная обшивка дивана и т.д. Акт подписывается в двух экземплярах, обеим сторонам.

5. Написать расписки: вы – о получении денег, квартиросъемщики – о получении ключей (собственноручно, с данными паспортов).

Если вы обратитесь за помощью в риэлторскую компанию, то вам нужно будет выполнить только 1 пункт данного списка. Далее вы подписывайте договор с риэлтором, который ищет вам подходящего клиента, составляет все документы. Вам понадобится только их подписать и передать ключи нанимателю.

Когда вы сдаёте муниципальную квартиру, московское правительство указывает регистрировать сделку в ГУПе «Московский городской центр арендного жилья». Туда следует принести:

- согласие проживающих в квартире, копии их паспортов;

- из домоуправления: копию финансово-лицевого счёта, выписку из домовой книги;

Помощь сотрудников центра при оформлении обойдется в 1600 руб. После оформления договора там же, в ГУПе, его регистрируют.

Хотя, как отмечают эксперты, подготовка документов на аренду через ГУП носит, скорее, рекомендательных характер. Но! У того, кто снял жильё, появляются преференции:

- они могут самостоятельно регистрироваться по месту временного пребывания;

- льготники (стоящие в очереди на жильё, военнослужащие не обеспеченные жильем) имеют право запросить субсидии на оплату такой квартиры.

В итоге всех этих ситуаций вы получаете плату за проживание в вашей квартире. Это доход, с которого вы должны заплатить налог – 13%.

Для этого ежегодно с 1 января по 30 апреля отчитываемся за это в налоговой по месту прописки. Для начала высчитываем, сколько положено отдать государству (например, за 9 мес. вы получили 225 тыс. руб. (по 25 тыс. руб. ежемесячно) – это доход. 13% от него = 29, 25 тыс. руб. – вносим в банк на счет налоговой). Квитанцию об уплате этой суммы относите в инспекцию вместе с декларацией.

Теперь подсчитайте доход от аренды (например, за 9 мес. с ценой аренды 25 тыс. руб. в мес. (за вычетом налогов, стоимости услуг юристов). Если квартира:

- в собственности, оформлением занимались самостоятельно = 178, 750 тыс. руб.;

- в собственности, оформлением занимался риэлтор = 195,75 тыс. руб.;

- муниципальная, сдавали через ГУП = 194, 15 тыс. руб.;

Конечно, если вы заселили квартирантов неофициально, то получите больше - 225 тыс. руб. – но тогда будьте готовы к тому, что выселить жильцов с вашей жилплощади будет крайне сложно (если только у вас нет родственника – каратиста…).

Почему договор аренды следует заключать максимум на 11 месяцев? Оказывается, в нашей стране остался пережиток советских времен. Тогда в целях защиты арендатора придумали такую формулировку как социальный найм. Это значит, что если вы заключили договор аренды на более длительный срок, то ваш клиент может претендовать на проживание в вашей (!) квартире даже после его расторжения. К примеру, договор заканчивается, вы предупреждаете квартиросъемщика о том, что ему пора искать другое жилье, а у него вдруг возникают большие проблемы – денег нет, при этом (если клиент – женщина) – беременна, жить негде. Суд – на ее стороне. Конечно, в реальности, таких ситуаций – минимум. Однако к нулю они до сих пор не сведены.

Если вы сдаете или снимаете жилье, то не читайте статьи подобные этой. Лучше прочитаите Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 26.01.1996 N 14-ФЗ - Часть 2. и вам сразу станут понятны ваши права и обязанности. Кого и когда вы сможете выселеть, а кого нет и т.д. Если что-то осталось не понятно проконсультируитесь у юриста, не доверяйтесь риэлтерам, многие и них сами не разбираются в российском законодательстве, а договоры заключают через заднее место.

1) в собственности, оформлением занимались самостоятельно = 178, 750 тыс. руб.; 2) в собственности, оформлением занимался риэлтор = 195,75 тыс. руб.; - - - - Ну может, я и туповат слегка, но что-то не понимаю, каким образом участие риэлтора -снижает- расходы. Станновато будет, хотя без чудес не бывает