Земельная аренда

Земельная аренда – это соглашение между двумя лицами (юридическими, физическими), в котором одна из сторон - (собственник) земли, а вторая оформляет во временное пользование интересующий участок для ведения предпринимательской или прочих видов деятельности.

Основной земельной аренды является договор, в котором оговорены основные условия сделки – сроки, права и обязанности сторон, особенности использования, возможности продления и прочие аспекты.

Сроки земельной аренды участка

Сегодня есть два варианта оформления земли во временное пользование:

1. Краткосрочная аренда подразумевает оформление договора на незначительный временной промежуток (до пяти-десяти лет) с возможностью продления по завершении срока действия договора. Условия пролонгации и особенности пользования участком оговариваются в соглашении между сторонами.

Краткосрочная аренда земли часто оформляется для строительства или восстановления имеющихся объектов, возведения новых сооружений, обустройства парковок, благоустройства парков и так далее.

2. Долгосрочная аренда. Особенность договора – оформление земли на длительный период (от 5-10 до 49 лет). Как и в случае с краткосрочной арендой в договоре должны оговариваться основные моменты сотрудничества и пролонгации соглашения.

Земельная аренда на столь большой срок необходима в случае длительной эксплуатации выбранного объекта, организации предпринимательской деятельности (к примеру, ведения подсобного хозяйства), а также при дальнейших планах оформления участка в личную собственность.

3. Бессрочная аренда не имеет фиксированных ограничений по сроку, кроме одногое - верхнего предела, который составляет 49 лет (как и в случае с долгосрочной арендой). Любая из сторон имеет право расторгнуть такое соглашение в любой момент при условии заблаговременного согласования своих действий.

Договор земельной аренды участка

Базой для передачи земельного надела в аренду являются договор. Все особенности документа оговорены в гражданском и земельном кодексах. К основным моментам договора аренды стоит отнести:

1. Согласно соглашению арендодатель должен предоставить арендатору оговоренный участок земли во временное владение и для дальнейшего пользования. Просто использование участка без оформления его во временное владение оформить по закону невозможно.

2. Все доходы, продукция или плоды, собранные с земельного участка в период действия аренды являются собственностью арендатора. К примеру, прибыль можно получать от выращивания с/х продукции на земле или от обустройства стоянки и дальнейшей сдачи мест в аренду. При этом арендатор при желании может сам выступать в качестве арендодателя и сдать оформленный участок в субаренду.

3. Арендатором по договору земельной аренды может выступать, как физическое, так и юридическое лицо. Гражданское законодательство не устанавливает каких-то особых ограничений к этому вопросу. Более того, арендовать землю могут и иностранные граждане или лица, не имеющие гражданства, кроме некоторых случаев (оговорены в ЗК РФ).

4. Арендодателем может быть исключительно владелец земельного участка (данная норма прописана в статье 608 ГК РФ). Кроме этого, в роли арендодателей могут выступать лица, которые уполномочены для этого собственником или законом РФ. К примеру, если в договоре аренды земли прописано право арендатора сдавать землю в субаренду, то по закону никаких препятствий для этого нет.

5. Земельный участок выступает основным объектом договора, и его характеристики должны быть четко описаны в документе. В частности, одним из обязательных условий является приведение плана земли с четким описанием границ. В противном случае могут возникнуть неразрешимые споры касательно дальнейшего использования арендуемой земли. Особенно это актуально при ведении предпринимательской деятельности.

6. Текст закона приведен в соответствие с нормами гражданского права. Согласно новых условий в аренду можно сдавать только участки земли и прочие обособленные объекты. При этом ряд правовых актов, которые устанавливали сложный порядок составления договоров на аренду, были отменены.

7. Договор земельной аренды должен быть зарегистрирован (статья 609 ГК РФ). Единственным исключением являются соглашения, которые подразумевают земельную аренду на срок до года.

8. Аренда земли может быть оформлена без указания конкретного периода действия, то есть оформлена на неопределенный срок. В этом случае любая из сторон сделки имеет право отказаться от выполнения условий соглашения. Но есть одно условие. В случае отказа от дальнейшего сотрудничества инициатор разрыва договора должен сообщить о своем решении другой стороне не позднее, чем за три месяца до момента расторжения.

9. Действующий арендатор земельного участка, который своевременно и ответственно исполнял свои обязательства по договору, имеет первоочередное право на продление соглашения. В частности, такое право на пролонгацию соглашений имеют владельцы строений, зданий и сооружений, которые расположены на арендованном участке земли или же территории, которая является государственной (муниципальной) собственностью.

10. Законом предусмотрены условия, при которых арендатор не имеет права на продление земельной аренды. Все они оговорены в статье 46 Земельного Кодекса РФ. Именно эти положения и служат основанием для расторжения оговора аренды по желанию арендодателя. Чаще всего арендатор лишается права пролонгации договора при недобросовестном исполнении обязательств.

11. Земельная аренда обычно предусматривает четкие сроки, на которые участок передается в пользование. Если же сроки не указаны, то договор имеет статус заключенного «на неопределенный период» и расторжение возможно по желанию сторон (см. п. 8).

12. За получение земельного участка в аренду новый пользователь обязуется выплачивать арендную плату. Размер и сроки выплат оговариваются в договоре аренды. Что касается определения размерности арендной платы и сроков внесения платежей, то порядок таких мероприятий установлен органами государственной (муниципальной) власти или Правительства РФ. Все вышеперечисленные условия должны находить отображение в договоре аренды.

Права и обязанности сторон по договору земельной аренды участка

При составлении договора земельной аренды каждая из сторон соглашения имеет свои права и обязанности:

1. Арендодатель обязуется :

- передать участок в пользование арендатору в том состоянии и объеме, который прописан в договоре. Если же человек не может начать эксплуатацию участка в необходимом ему объеме из-за наличия посторонних строений на земле, то арендатор может требовать компенсации или расторжения договора с выплатой неустойки. К примеру, человек арендует землю для выращивания с/х продукции, но после оформления договора оказывается, что надел занят сараями и прочими объектами недвижимости. Такой подход владельца земли является грубым нарушением ГК РФ.

При выявлении явных недостатков у оформленного в аренду участка (к примеру, сильного шума и вибрации на территории, наличия промышленных предприятий или трассы в непосредственной близости, истощения земли и ее невозможности применения под с/х нужды) проблемные вопросы будут решаться согласно статьи 612 ГК РФ. Если арендатор знал о существующих недостатках и арендодатель оговаривал их еще до заключения договора, то существующие недостатки не могут быть поводом для расторжения договора.

В остальных случаях человек, который оформил земельную аренду, вправе требовать расторжения договоры или уменьшения размера арендной платы. При возможности устранения имеющихся недостатков эту работ может сделать любая из сторон (по договоренности);

- предупредить арендатор о наличии прав на земельный участок третьих лиц (если таковые имеются). Это одно из основных требований, ведь по закону оформление земельной аренды не является поводом для прекращения действия прав владельцев.

- получить свой земельный участок в том состоянии, в котором он был передан в пользование;

- требовать дополнительного внесения арендной платы в случае, если надел не был передан вовремя;

- требовать, чтобы были возмещены все убытки, которые были нанесены во время сдачи надела в аренду (если таковые имели место).

3. Арендатор обязан :

- использовать полученный участок с учетом его целевого назначения и условий, оговоренных в договоре аренды;

- поддерживать земельный надел в должном состоянии и нести все необходимые расходы на поддержание его нормального состояния (если в соглашении между двумя сторонами не прописаны другие условия);

- вернуть участок в пользование арендатору по завершению срока действия договора в первоначальном виде – на момент совершения сделки. При несвоевременном освобождении надела владелец участка может требовать оплаты неустойки или внесения дополнительной арендной платы.

4. Арендатор имеет право :

- передавать обязательства и права по договору земельной аренды третьему лицу. Также возможна передача прав пользования участком или его внесение в уставной капитал сообществ, кооперативов или товариществ. При этом согласие владельца участка не нужно – достаточно поставить его в известность;

- передавать арендованное имущество в безвозмездное пользование третьему лицу (статья 615 ГК РФ). Но здесь есть противоречие в законодательстве. Согласно земельному кодексу Российской Федерации передачу объекта в безвозмездное пользование могут осуществлять исключительно владельцы земельных наделов;

- передавать участок в субаренду в период, не превышающий срока действия основного договора. При этом согласие владельца не требуется – достаточно уведомления. Такое право арендатора может быть отменено одним из пунктов договора. В случае заключения субарендного соглашения новый пользователь участка имеет все права, прописанные в ЗК РФ;

- при защите своих интересов опираться на Земельный кодекс РФ;

- особые права арендаторов установлены в отношении аренды земельного надела, который находится в муниципальной (государственной) собственности (речь идет о заключении договора на период более пяти лет). Нарушение (изменение) условий соглашения без получения согласия арендатора являются грубым нарушением законодательства. Расторжение такого договора по требованию арендодателя может осуществляться только на основании суда. Причиной для такого действия должно быть грубое нарушение условий соглашения между сторонами;

- получить земельный участок в пользование по завершению срока действия договора (или ранее) при условии, что полностью внесена выкупная цена за участок и подобная возможность предусматривается соглашением между сторонами.

Оформление аренды муниципальных земельных участков

Наибольшую сложность представляет собой процесс оформления государственных (муниципальных) земель в аренду. Здесь важно учитывать ряд основных кодексов РФ – земельного, гражданского, градостроительного, налогового, кадастрового и прочих. Образец дововора представлен ниже:

Оформление земли в аренду состоит из нескольких основных этапов :

1. Подготовки, соответствующего оформления и прохождения всех инстанций для утверждения распорядительной бумаги.

2. Выполнение всех мероприятий по межеванию земельного надела. Это обязательное условие для его постановки на кадастровый учет. При этом нужно убедиться, что участок до этого не состоял на учете.

3. Оформление полного пакета документов, необходимых для документального оформления договора.

4. Составление, пересмотр, согласование и уточнение всех деталей в договоре земельной аренды.

5. Подписание договора, который устраивает все стороны сделки.

6. Регистрация заключенного договора в Едином госреестре прав на недвижимость.

Это требование актуально только при условии, если срок договора более одного года. В противном случае регистрация не обязательна.

В зависимости от назначения земельного надела, его вида, особенностей территории, площади, наличия строений на участке и прочих аспектов объем необходимых документов может меняться. При этом решение о передаче выбранного участка в аренду могут принимать только органы власти (муниципальные или государственные). Заявление должно подаваться в местный территориальный орган.

Перед подачей заявления обязательным требованием является согласование с местной администрацией площади надела, его местоположения, сроков аренды и целей дальнейшего применения. По законодательству РФ сдача надела, который находится в собственности государства (муниципальной власти) происходит на основании специальных аукционных торгов.

Упомянутые выше аукционы (конкурсы) могут производиться в больших городах и населенных пунктах, где земельные наделы пользуются повышенным уровнем спроса. Если же город небольшой и конкуренции на интересующий земельный участок нет, то проблем с оформлением будет меньше.

Но здесь стоит учесть, что все равно придется ожидать своей очереди (не менее одного месяца с момента подачи заявления). Это время должно быть выдержано по закону на случай, если найдутся другие претенденты на выбранный участок. Допускается сдавать в аренду земельный надел без аукциона или конкурса, если на нем есть постройки, которые находятся в собственности арендатора.

Все затраты. которые связаны с межеванием земельного надела, а также оформлением кадастрового паспорта (и ряда прочих бумаг) берет на себя арендатор. Но это не обязательно – решение по оплачивающей стороне может приниматься на основе соглашения между сторонами.

Для оформления земельной аренды может понадобиться следующий пакет документов :

- для физических лиц – ксерокопия паспорта;

- заявление от арендатора;

- кадастровый паспорт интересующего земельного надела;

- подробный план выбранного участка земли (если необходимо, должны указываться смежные границы);

- для юридических лиц – ксерокопия учредительных бумаг и обязательно выписка из ЕГРЮЛ;

- положительное решение муниципального органа о формировании надела, а также весь перечень необходимых согласований;

- бумаги, подтверждающие право собственности на объекты недвижимости (если они есть на участке). Кроме этого, может понадобиться технический план каждого их зданий;

- справка, подтверждающая наличие коммуникаций на участке или же их отсутствие;

- ксерокопия свидетельства о смерти (если речь идет об оформлении наследства).

Одновременно с этим необходимо предъявить справку, подтверждающую открытие дела о наследстве;

- документ, подтверждающий отсутствие обременений по земельному наделу, к примеру, что он не арестован или не является залогом по кредиту;

- квитанцию, подтверждающую выплату госпошлины;

- оформленный по всем требованиям и подписанный всеми сторонами договор аренды (необходимо для проведения государственной регистрации).

Для регистрации договора земельной аренды необходимо :

- предоставить полный пакет документов, которые проходят проверку на подлинность и корректность заполнения;

- оплатить государственную пошлину.

Услуга предоставляется не раньше, чем через месяц с момента предъявления всех бумаг. По завершении всех процедур и регистрации договора земельной аренды, последний приобретает юридическую силу.

Особый вопрос – пролонгация и расторжение договора :

1. Досрочное расторжение может иметь место:

- когда одна из сторон нарушила условия соглашения земельной аренды или нормы законодательства;

- по желанию одной из сторон. При этом инициатор расторжения должен сообщить о своем решении другой стороне не позже, чем за месяц;

- в случае изменения характеристик арендованного надела и невозможности его дальнейшего применения по назначению, к примеру, по причине затопления земли, оползней и прочих негативных факторов.

2. Продление договора земельной аренды возможно по завершении срока действия прошлого соглашения. При этом новое проведение торгов обязательно. Если же арендатор исправно справлялся со своими обязательствами и выполнял условия договора, то он имеет преимущество перед другими кандидатами.

В случае, когда требуется внесение изменений в договор аренды (к примеру, по причине изменения юридического адреса, размера арендной платы или появлении нового арендатора), то необходимо подавать заявление в местный орган исполнительной власти. В течение 20 дней оформляется дополнение к договору.

29 мая 2015 15:41