Подскажите может ли тсж нанять управляющего со стороны (не собственника квартиры в мкд)?

Саня саня Ученик (59), на голосовании 10 месяцев назад

у нас в городе с жкх воюет очень много людей. много знакомых обращаются с вопросом создать им тсж и управлять им. могу ли я стать управляющим в нескольких ТСЖ.

Голосование за лучший ответ

Jhim ** Просветленный (31522) 10 месяцев назад

какой еще управляющий ТСЖ? повелитель мусоропроводов и король подвалов?

0049 Оракул (79945) 10 месяцев назад

Отвечает юрист Ольга Орлова:

Согласно пп. 1, 2 ст. 147 Жилищного кодекса РФ «Правление товарищества собственников жилья», руководство деятельностью ТСЖ осуществляется правлением товарищества. Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесённых к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ.

Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный Уставом товарищества, но не более чем на два года. Правление избирает из своего состава председателя товарищества, если это не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества Уставом.

Это означает, что вы не имеете права принять на должность председателя человека, если он не является членом вашего ТСЖ.

Однако к работе в ТСЖ может быть привлечён управляющий. Его нанимают по трудовому договору (или гражданско-правовому об оказании услуг). Эти договоры существенно отличаются от договора управления, о котором говорится в ст. 162 ЖК РФ. В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ и утверждена на общем собрании согласно пп. 10 п. 2 ст. 145 ЖК РФ. Таким образом, вопрос о привлечении управляющего при заключении с ним трудового договора решает общее собрание членов ТСЖ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим должны подписать все члены правления.

Для того чтобы управляющий мог представлять интересы ТСЖ в отношениях с третьими лицами, необходима доверенность, которая выдаётся ему председателем.

Таким образом, в любом случае председатель ТСЖ должен быть.

Александр Иванов Мыслитель (7094) 10 месяцев назад

вопрос был не о Председателе правления ТСЖ, а о нанятии наёмного работника -
управляющего.
По гражданско-правовому договору - (да хоть по трудовому!) - пожалуйста.

Лично сам так работал управляющим ТСЖ.

Управляющий ТСЖ, кто он?

Если бы еще 10 лет назад мне, научному сотруднику со степенью кандидата наук, кто-то сказал, что я буду трудиться в сфере ЖКХ, да еще стану управляющим ТСЖ, я бы засмеялась в ответ. Но… зигзаги судьбы иногда ведут нас сложными путями к месту, в котором мы нужны. Имея за плечами 5 лет работы в качестве заместителя генерального директора управляющей компании,3 года работы в качестве управляющего ТСЖ и существенную практику представительства в судах, я готова поделиться некоторыми своими знаниями.

Управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Сегодня все чаще в практике работы ТСЖ рядом с председателем правления появляется фигура управляющего ТСЖ. Эта тенденция, вполне закономерна, более того она скорее всего будет развиваться, подтверждая мысль о необходимости совмещения самоуправления МКД с профессиональным управлением.

Вполне очевидно, что далеко не в каждом доме можно найти собственника (а председателем правления ТСЖ может быть только собственник помещения в МКД, являющийся членом товарищества), который имел бы достаточный объем знаний и опыт, а самое главное желание оставить полностью или частично свою основную работу (т.к. качественная работа председателя правления требует значительного количества времени) и посвятить себя работе на благо всего дома. Между тем найти человека, желающего и способного определять основные направления работы по управлению домом и контролировать исполнение задуманного, вполне возможно, при этом всю остальную работу сделает нанятый управляющий.

Управляющий ТСЖ - это физическое лицо, на которого возлагаются все текущие административные функции по организации работы товарищества, которое может обладать статусом индивидуального предпринимателя, а может и не иметь такового.

Далее поговорим об управляющем как о физическом лице, не обладающем статусом индивидуального предпринимателя.

К сведению. Широкое распространение в последнее время получила практика привлечения так называемого антикризисного управляющего в ТСЖ на определенный срок для налаживания работы товарищества и передачи опыта правлению.

Оформление юридического статуса управляющего

С управляющим может быть заключено два вида договора: трудовой договор, путем включения его в штат ТСЖ, либо гражданско-правовой, одной из форм которого является договор об оказании услуг.

Следует отметить, что ст. 145 ЖК РФ привлечение управляющего в качестве наемного сотрудника к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ не относит. а вот ст. 148 (4,5) к обязанностям правления ТСЖ относит: управление МКД или заключение договоров на управление им; наем работников для обслуживания МКД и увольнение их.Таким образом, вопрос о заключении трудового договора с управляющим должно решать правление ТСЖ . В свою очередь председатель правления согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ может совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правления или общего собрания членов товарищества.

В случае заключения трудового договора должность управляющего с соответствующим окладом должна быть внесена в штатное расписание ТСЖ в рамках сметы расходов утвержденной на общем собрании членов ТСЖ согласно п. 8.1 ст. 145 ЖК РФ. При этом полномочие по найму работников для обслуживания МКД и их увольнению в соответствии с п. 5 ст. 148 ЖК РФ относится к обязанностям правления ТСЖ. Следовательно, трудовой договор с управляющим заключается на основании решения правления и трудовой договор с конкретным управляющим подписывает председатель. Что касается расторжения трудового договора, то оно возможно исключительно по основаниям, предусмотренным в ст. 81 Трудового кодекса РФ

Возможность заключения гражданско-правового договора с управляющим обусловлена следующими обстоятельствами:

- принципом свободы договора (ст. 421 ГК РФ), согласно которому стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; положением пп. 1 п. 1 ст. 137 ЖК РФ, которым наряду с правом ТСЖ на заключение договора управления МКД, договоров на содержание и ремонт общего имущества в МКД, договоров об оказании коммунальных услуг предусмотрено право на заключение прочих договоров в интересах членов товарищества. К этим «прочим» и следует отнести договор с управляющим ТСЖ.

Подписание договора на оказание услуг с управляющим (ИП) аналогично подписанию трудового договора. Расторжение же такого договора осуществляется по правилам гл. 29 ГК РФ, а именно при существенном нарушении условий договора одной из сторон и в иных случаях, установленных ГК РФ, другими законами или договором. Договором же, как правило, предусматривается возможность одностороннего расторжения договора одной из сторон путем уведомления другой стороны об этом в оговоренный в договоре срок.

В отношениях с третьими лицами управляющий ТСЖ действует от имени товарищества на основании доверенности, выдаваемой в соответствии с гл. 10 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 149 ЖК РФ доверенность выдается председателем правления товарищества как лицом, имеющим право действовать от имени ТСЖ на основании устава, т.е. без дополнительного уполномочивания. При этом содержание доверенности (перечень полномочий, передаваемых управляющему) должно основываться на условиях договора. Это важно, так как управляющему могут быть переданы по доверенности, скажем, полномочия по заключению договоров на обслуживание и ремонт, изначально принадлежавшие правлению ТСЖ, а не его председателю. Если же в договоре данное условие не оговорено, а председатель все же включил указанное полномочие в доверенность, то согласно ст. 174 ГК РФ сделка может быть признана судом недействительной.

Правовой статус управляющего ТСЖ

Правовой статус управляющего, а именно его права и обязанности, должен быть прописан либо в самом договоре при заключении гражданско-правового соглашения, либо в трудовом договоре и должностной инструкции.

Понятно, что управляющий - физическое лицо не может быть исполнителем коммунальных услуг. При заключении рассмотренных выше договоров исполнителем коммунальных услуг остается ТСЖ, поэтому сфера прав и обязанностей управляющего лежит в плоскости административного управления ТСЖ, а также в области обслуживания, содержания и ремонта общего имущества МКД.

Если иное не предусмотрено уставом ТСЖ, объем полномочий, передаваемых управляющему, определяется правлением ТСЖ безотносительно к виду договора.

Управляющему ТСЖ в зависимости от степени доверия можно поручить, например, следующие функции:

- подбор подрядчиков для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общего имущества МКД (при этом полномочие по заключению договора правление ТСЖ может оставить за собой, а может также поручить управляющему);

- заключение договоров на оказание коммунальных услуг;

- заключение иных договоров от имени ТСЖ;

- наем и увольнение работников;

- осуществление контроля за выполнением работ по обслуживанию, содержанию и ремонту МКД;

- представление интересов ТСЖ в органах государственной власти и местного самоуправления;

- подготовка сметы доходов и расходов ТСЖ на год;

- подготовка финансового отчета правления ТСЖ перед собственниками для ежегодного общего собрания;

- взаимодействие с собственниками и членами ТСЖ по вопросам работы ТСЖ;

- взыскание задолженности перед ТСЖ с собственников помещений в доме и др.

Что касается денежных средств ТСЖ, то данное важное полномочие можно оставить за правлением и председателем ТСЖ. В случае наделения Управляющего правом на распоряжение денежными средствами ТСЖ данное решение должно быть надлежащим образом оформлено в доверенности и банковской документации.

Способы взаимодействия ТСЖ и управляющего

В рамках первой модели управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - наемным штатным персоналом товарищества. Главный недостаток данной схемы - необходимость содержания многочисленного штата работников с постоянной заработной платой. Основным плюсом модели можно назвать большую независимость ТСЖ от сторонних организаций. Такая схема встречается и оправдывает себя в крупных товариществах, объединяющих несколько многоквартирных домов (жилые комплексы).

Вторая модель: управление осуществляется управляющим, а обслуживание и ремонт - подрядчиками по договорам с ТСЖ. Безусловно, положительную сторону данной модели составляют отсутствие необходимости содержать свою материально-техническую базу и возможность выбирать подрядчиков, выполняющих тот или иной вид работ более квалифицированно, нежели наемный персонал товарищества.

Вне зависимости от выбранной модели работа ТСЖ с управляющим предполагает наличие ответственного за управление МКД лица, осуществляющего управление профессионально, и постоянно действующего органа ТСЖ - правления, выражающего интересы собственников и контролирующего деятельность управляющего. Главная же проблема при подборе управляющего, заключается в том, что одно ТСЖ не всегда может предложить квалифицированному управляющему вознаграждение согласно его запросу, от того большая часть известных нам управляющих совмещают работу в нескольких ТСЖ.

Следует понимать, что управляющий ТСЖ, это не технический специалист в МКД, это скорее проект-менеджер, который берет на себя административно-управленческие заботы, осуществляя профессиональный консалтинг и/или правовое сопровождение. В случае если управляющий ТСЖ имеет статус индивидуального предпринимателя, он может работать со своей командой, предоставляя иные дополнительные услуги, в том числе услуги техника смотрителя и бухгалтерское сопровождение.

Если в доме нет профессионального управляющего ТСЖ (или эти функции на себя не принял председатель ТСЖ), то функции управления негласно передаются стороннему исполнителю: управляющей компании/или компании эксплуатирующей дом. А это означает, что ТСЖ вместо того, чтобы заключать прямые договоры на услуги технического обслуживания и содержания дома, оплачивает услуги посредника, и это намного больше, чем годовая оплата управляющего ТСЖ. При этом ТСЖ теряет не только деньги, но и возможность контролировать качество и количество исполняемых услуг, исправно оплачивая эти работы посреднику. Результат таких посреднических услуг налицо: дома ветшают, оборудование приходит в негодность, а собственники недоумевают, куда уходят деньги, и почему в доме нет порядка.

Ольга ПЕРМИНОВА, эксперт, управляющий ТСЖ

Прием на работу в ТСЖ УПРАВЛЯЮЩЕГО дает букет уголовных преступлений

Эту статью могут комментировать только участники сообщества.
Вы можете вступить в сообщество одним кликом по кнопке справа.

ОБРАЩЕНИЕ к прокурору с разоблачением управляющего в составе ТСЖ

А. Должность вводится не надлежащим органом управления

Пример: В Протоколе №2 по п.3 повестки дня принято решение

Ввести должность управляющего мастера и назначить на должность Дениса Борисовича.

Таким образом получено документальное подтверждение того, что не общее собрание - а правление вводит те или иные должности, тогда как согласно п.10 ч.2 ст. 145 ЖК РФ указанное полномочие относится к исключительной компетенции общего собрания

Б. Утверждение должностной инструкции произведено не надлежащим органом управления

Пример: В Протоколе №3 заседания правления от 01.05.2013) зафиксировано принятие следующих решений

По п.1 - Утвердить проект штатного расписания на содержание аппарата работников ТСЖ.

По п.4 - Утвердить должностные инструкции ТСЖ согласно штату ТСЖ.

Вместе с тем утверждение должностных инструкций и принятие решения относительно штатного расписания отнесено по закону к исключительной компетенции общего собрания ( п.10 ч.2 ст. 145 ЖК РФ)

В.  Преступление, предусмотренное ст.330 УК РФ - члены семьи неплохо устроились в подчинении друг у друга

Пример: Судя по Протоколу №4 заседания правления ТСЖ от 20 июня 2013, (прил.№00) было принято решени е

1.Уволить Д.Б. с должности управляющего мастера по собственному желанию с 20.06.13 и принять на должность управляющего мастера Александра Васильевича с 21.06.13 с одобрения правления, в соответствии с 5.3 Положения о Правлении ТСЖ " во избежание конфликта интересов между интересами председателя правления ТСЖ и интересами ТСЖ.

Протокол №4 документально закрепляет факт конфликта интересов - с огласно ч.1 ст. 27 Федерального закона «О некоммерческих организациях»

“лицами, заинтересованными в совершении некоммерческой организацией тех или иных действий, в том числе сделок, с другими организациями или гражданами (далее - заинтересованные лица), признаются руководитель (заместитель руководителя) некоммерческой организации, а также лицо, входящее в состав органов управления некоммерческой организацией или органов надзора за ее деятельностью, если указанные лица состоят с этими организациями или гражданами в трудовых отношениях, являются участниками, кредиторами этих организаций либо состоят с этими гражданами в близких родственных отношениях или являются кредиторами этих граждан. При этом указанные организации или граждане являются поставщиками товаров (услуг) для некоммерческой организации, крупными потребителями товаров (услуг), производимых некоммерческой организацией, владеют имуществом, которое полностью или частично образовано некоммерческой организацией, или могут извлекать выгоду из пользования, распоряжения имуществом некоммерческой организации.

Заинтересованность в совершении некоммерческой организацией тех или иных действий, в том числе в совершении сделок, влечет за собой конфликт интересов заинтересованных лиц и некоммерческой организации”.

Таким образом, назначение мужа председателя правления ТСЖ на должность управляющего мастера с правом члена семьи управляющего мастера подписывать на него табель и платежные ведомости на выплату ему вознаграждение из фондов товарищества порождает явный конфликт интересов.

В рассматриваемом случае заинтересованное лицо – председатель правления - использовало свое должностное положение в своих семейных интересах вопреки целям организации, в связи с чем возникает основание для привлечения председателя правления к уголовной ответственности по ст. 330 УК РФ (Самоуправство).

Для придания видимости законности в текст так называемого “решения” заседания правления были включены соображения об одобрении нарушения законности со стороны правления. Как установлено в параграфе 3 настоящего обращения, никаких оснований не было включать в текст решения ссылки на не существовавший на тот момент пункт непринятого на тот момент документа

Г. Еще одна уголовщина: физическое лицо на штатной должности «управляющего». 

Пример: Должность “управляющий мастер” невозможно найти ни в одном в справочнике по труду– имеется должность ”управляющего” или должность “мастера”.

Но ТСЖ не вправе принимать на должность управляющего физическое лицо, согласно п. 1 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства№416 от 15 мая 2013 ТСЖ вправе заключит договор управления с управляющей организацией (юридическим лицом ). Аналогичное ограничение указано в ст. 2.2 ст. 161 ЖК РФ – ТСЖ вправе заключить договор управления с организацией.

Между тем “управляющий мастер” А.В. – будучи наемным работником (должность- “управляющий мастер”) во взаимоотношениях с третьими лицами, пользуясь их правовым невежеством, представляет себя в должности “управляющий”. Поэтому во всех отказах в возбуждении уголовных дел можно встретить дежурную фразу:

“Опрошенный управляющий ТСЖ А.В. показал…”

В описанных действиях содержатся, по нашему мнению, признаки уголовного преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ - приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, а мошенничество, совершенное лицом с использованием своего служебного положения, а равно в крупном размере, наказывается лишением свободы на срок до шести лет.

ЧЕМ ЗАКЛЮЧАЕМ ОБРАЩЕНИЕ?

Согласно п. 6 ст. 138 ЖК РФ

Товарищество собственников жилья обязано обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью.

Законом предусмотрена обязанность товарищества обеспечивать выполнение требований … федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества (п.1 ст. 138 ЖК РФ) и осуществлять управление многоквартирным домом в порядке, установленном разделом VIII ЖК РФ (п.2 ст. 138 ЖК РФ)

Управленческие расходы (в том числе содержание административно-управленческого персонала) входят в состав затрат на «Содержание и ремонт общего имущества». При этом утверждать смету доходов и расходов, которая включает затраты на «Содержание и ремонт общего имущества», вправе только общее собрание членов ( п. 8.1 ч.2 ст. 145 ЖК РФ), но никак не правление ТСЖ

Принятием заведомо незаконных решений правление товарищества открыло возможность для бесконтрольного расходования денежных средств, собираемых с жителей, в своих интересах, что позволяет обоснованно предполагать наличие состава следующих преступлений

-        ст. 160 УК РФ – Присвоение или растрата

-        ст. 165 УК РФ– Причинение имущественного ущерба путем обмана или злоупотребления доверием

- ст. 330 – Самоуправство

Кроме того, у ТСЖ нет права производить начисления заработной платы никому из персонала в отсутствие надлежащих первичных документов – решений общего собрания. В связи с чем возникает основание для привлечения к ответственности по признакам административно-правовых нарушений КоАП РФ:

-        Ст. 15.11. Грубое нарушение правил ведения бухгалтерского учета и представления бухгалтерской отчетности

-        Ст. 15.27. Неисполнение требований законодательства о противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма

Все полученные в качестве зарплаты денежные средства должны быть возвращены с кассу предприятия, а с собственниками должен быть произведен соответствующий перерасчет

Поскольку законные интересы собственников помещений, включая мои, были грубо ущемлены, я обращаюсь за государственной защитой в порядке ст ст. 33 и 45 Конституции РФ

Мне ведомо, что сообщения о совершенном либо готовящемся преступлении не могут служить основанием для привлечения заявителя к гражданско-правовой ответственности, предусмотренной статьей 152 Гражданского кодекса РФ, поскольку в указанном случае имела место реализация гражданином конституционного права на обращение в органы, которые в силу закона обязаны проверять поступившую информацию, а не распространение не соответствующих действительности порочащих сведений.

ПРИМЕЧАНИЕ: специально вкрутили это упоминание, что нам ведомо… Чтобы не было даже намека на основание о привлечении за ложный донос

На основе изложенного ПРОШУ

-        вынести правовую оценку деяниям так называемых руководителей ТСЖ

-        дать поручение соответствующим правоохранительным органам – провести проверку и при выявлении достаточности признаков уголовно наказуемых деяний возбудить уголовные дела;

-        дать поручение соответствующим надзорным государственным органам провести проверку по фактам правонарущений с составлением м соответствующих протоколов об административно-правовых нарушениях

А ЧТО ДАЛЬШЕ?
А дальше - все по шаблону. Паразиты из прокуратуры - скорее всего - переадресуют  -

обращение в копии  - в УМВД и в ГосЖилИнспенкцию

Коррупционеры из ГЖИ начнут придумывать что-то во спасению

Примитиывы из УМВД - как правило - тупо пропустят все сроки - или вынесут постановление об отуствии оснований для возбуждения уголовного дела

ЭТОГО ВПОЛНЕ ДОСТАТОЧНО, чтобы выдергивать каждого в суд по главе 25 ГПК итли по ст. 125 УПК РФ - в 10 дневный срок, слушать с презрением их жалкие оправдвания, и долбить их в хвост и в гриву

Шаблоны все разработаны