Как застройщику прекратить право собственности на земельный участок после строительства многоквартирного дома и ввода его в эксплуатацию

Данные правоотношения регулируются нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – №214-ФЗ), Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), нормами Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке).
В соответствии с пунктом 1 статьи 16 закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.
Согласно пункту 2 указанной статьи к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
При обращении в регистрирующий орган заявителю (собственнику-застройщику) необходимо учитывать следующее.
1. В соответствии с частью 1 статьи 12.1 №214-ФЗ исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства многоквартирного дома на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.
С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (часть 1 статьи 13 названного Закона).
Согласно пункту 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
По договору участия в долевом строительстве застройщик принимает на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Это обязательство считается исполненным с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 N 214-ФЗ).
Передаточный акт является документом, который застройщик в данном случае обязан представить в регистрирующий орган самостоятельно (т.е. он не является документом, который подлежит предоставлению в порядке межведомственного взаимодействия и не может быть запрошен регистратором).
2. Действующим законодательством установлены как основания для регистрации, так и единый порядок государственной регистрации возникновения и прекращения прав и обязательств.
В соответствии с пунктом 4 статьи 29 Закона о регистрации регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии с пунктом 1.1 статьи 25 Закона об ипотеке регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, с данным заявлением в регистрирующий орган застройщик обязан обратиться самостоятельно.

Таким образом, государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, возможна только после погашения записи об ипотеке соответствующего права.
3. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 Гражданского кодекса). В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (пункт 1 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 23 Закона о регистрации государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В данном случае вводится некая фикция государственной регистрации, т.е. регистрации в традиционном смысле не проводится, запись в ЕГРП не вносится, но право считается при этом существующим.
Несмотря на то, что государственная регистрация в ЕГРП права общей долевой собственности на участок под многоквартирным домом не является условием возникновения и существования этого права, это право может быть внесено в ЕГРП только по инициативе правообладателей.
Таким образом, специального акта передачи права на земельный участок от застройщика к собственникам помещений не требуется.

Главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Ярославской области Н.С. Варнавина

Приказ 251 Об организации работы по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства

Приказ Министерства регионального развития РФ от 2 июля 2009 г. № 251
"Об организации работы по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в части 5.1 статьи 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации. расположенных на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых градостроительный регламент не устанавливается, за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых проведение государственной экспертизы проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство возложены на иные федеральные органы исполнительной власти"

В соответствии со статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 1 (часть 1), ст. 16; 2006, № 1, ст. 21; № 31 (часть 1), ст. 3442; № 52 (часть 1), ст. 5498; 2008, № 20, ст. 2251; № 30 (часть 2, ст. 3616)) и на основании постановления Правительства Российской Федерации от 23 мая 2009 г. № 441 "О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на выдачу разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства" (собрание законодательства Российской Федерации, 2009, № 22, ст. 2720), приказываю:

1. Департаменту регулирования градостроительной деятельности (И.В. Пономареву):

1.1. Обеспечить осуществление полномочий по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в части 5.1 статьи 6 Градостроительного кодекса Российской Федерации. расположенных на земельных участках, на которые не распространяется действие градостроительного регламента или для которых градостроительный регламент не устанавливается, за исключением объектов капитального строительства, в отношении которых проведение государственной экспертизы проектной документации и (или) выдача разрешений на строительство возложены на иные федеральные органы исполнительной власти (далее - выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию).

1.2. Организовать ведение реестра выданных разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию.

1.3. Разработать и в срок до 7 июля 2009 г. в установленном порядке направить на согласование в Административно-правовой департамент проект административного регламента по исполнению Министерством регионального развития Российской Федерации государственной услуги по выдаче разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию (далее административный регламент).

1.4. Подготовить и согласовать в срок до 7 июля 2009 г. с Административно-правовым департаментом предложения по порядку размещения сведений, содержащихся в реестре выданных разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию, на официальном сайте Министерства регионального развития Российской Федерации в сети Интернет.

2. Уполномочить заместителя Министра регионального развития Российской Федерации С.И. Круглика на подписание разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию.

3. Директору Федерального государственного учреждения "Федеральный лицензионный центр при Росстрое" (А.В. Крупкину) осуществлять организационно-техническое обеспечение по подготовке разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию.

4. Установить, что до принятия административного регламента используются следующие формы документов:

образец заявления о выдаче разрешения на строительство (приложение № 1 );

образец заявления о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию (приложение № 2 );

образец заявления о продлении срока действия разрешения на строительство (приложение № 3 ).

5. Выдача разрешений на строительство и разрешений на ввод в эксплуатацию до принятия административного регламента осуществляется в порядке, установленном статьями 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации .

6. Разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию выдаются по формам, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 24 ноября 2005 г. № 698 "О форме разрешения на строительство и форме разрешения на ввод в эксплуатацию" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, № 48, ст. 5047).

7. Контроль исполнения настоящего приказа возложить на заместителя Министра регионального развития Российской Федерации С.И. Круглика.

Ввод земли в эксплуатацию

В данной ситуации бухгалтерские проводки формируются на основании первичных документов, составленных при приемке имущества. Так как земельный участок нужно учитывать в качестве основных средств, то при приемке оформляется акт приема передачи основных средств, а также заводится инвентарная карточка. Вводится земельный участок в эксплуатацию аналогично любому основному средству (на основании решения комиссии приказом руководителя), однако амортизация по земельному участку не начисляется. Также следует учесть, что землю и строение на ней не нужно рассматривать как единый имущественный комплекс.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

1. Ситуация: нужно ли в бухучете включать в состав основных средств земельный участок стоимостью менее 40 000 руб.

В состав основных средств входят земельные участки. Имущество может обладать всеми признаками основного средства и иметь первоначальную стоимость не более 40 000 руб. При этом любой объект в пределах этой стоимостной группы организация вправе учитывать:

• в составе основных средств;
• в составе материально-производственных запасов (МПЗ).

Такой порядок предусмотрен в пункте 5 ПБУ 6/01.

Однако учитывать земельные участки стоимостью менее 40 000 руб. в качестве МПЗ не следует. Объясняется это следующим.

В качестве МПЗ можно принять активы, которые:

• можно использовать в виде сырья, материалов и т. п. при производстве продукции (выполнении работ, оказании услуг);
• предназначены для продажи;
• можно использовать для управленческих нужд организации.

Это следует из пункта 2 ПБУ 5/01.

Все это потребляемые в процессе деятельности организации активы, которые списываются в бухучете при их передаче в производство, эксплуатацию (п. 93 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 28 декабря 2001 г. № 119н ).

Земля к таким потребляемым активам не относится (за исключением случая приобретения участка для его дальнейшей перепродажи). Поэтому, независимо от первоначальной стоимости участка, учтите его в составе основных средств. Стоимость земли спишите в бухгалтерском учете при ее выбытии (п. 29 ПБУ 6/01 ).*

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

После обследования поступившего имущества комиссия должна дать заключение о возможности его использования. Для этого можно составить акт либо по унифицированной форме № ОС-1. либо по самостоятельно разработанной форме. Организации вправе самостоятельно разработать форму акта, зафиксировав этот выбор в учетной политике (ч. 4 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ ).

Акт по форме № ОС-1 заполните при поступлении основных средств (кроме зданий и сооружений) (ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ ). Порядок составления акта зависит от того, как учитывалось полученное имущество у поставщика – как товар или в составе основных средств.

Если организация приобрела основное средство у поставщика, который учитывал его как основное средство, акт по форме № ОС-1 должны заполнить обе стороны сделки. Акт нужно составить в двух экземплярах. Один экземпляр акта, заполненный поставщиком, остается у него и служит основанием для отражения выбывшего имущества в учете. При этом раздел «Сведения об объекте основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» в своем экземпляре акта поставщик не заполняет. Второй заполненный экземпляр акта поставщик передает организации-покупателю. На основании этого документа она отражает поступление основного средства. Раздел «Сведения об объекте основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету» покупатель заполняет самостоятельно. Оба экземпляра акта должны быть подписаны как поставщиком, так и покупателем. Такие правила следуют из указаний. утвержденных постановлением Госкомстата России от 21 января 2003 г. № 7 .

Если приобретаемое основное средство учитывалось у поставщика (например, у магазина оптовой (розничной) торговли) как товар, акт по форме № ОС-1 должен составить только покупатель. Акт составьте на основании товаросопроводительных документов (например, товарной накладной, выписанной магазином) и технической документации, приложенной к основному средству (например, паспорт, инструкция пользователя). При этом реквизиты поставщика, которые предусмотрены в начале акта, а также разделы «Сведения о состоянии объекта основных средств на дату передачи» и «Сдал» не заполняйте. Это объясняется тем, что у поставщика при реализации такого имущества передача основного средства не происходит. Следовательно, составлять акт по форме № ОС-1 он не обязан. Об этом сказано в письме Росстата от 31 марта 2005 г. № 01-02-09/205 .

При любом из перечисленных вариантов в акте по форме № ОС-1 должны быть указаны:

• номер и дата составления акта;
• полное наименование основного средства согласно технической документации;
• название организации-изготовителя;
• место приемки основного средства;
• заводской и присвоенный инвентарный номера основного средства;
• номер амортизационной группы и срок полезного использования объекта основных средств;
• сведения о содержании драгоценных металлов, камней;
• другие характеристики основного средства.

Кроме того, акт должен содержать заключение приемочной комиссии (например, запись «Можно эксплуатировать»). Оформленный акт утверждается руководителем организации.

При покупке зданий, сооружений заполните акт по форме № ОС-1а. Если организация приобретает несколько однородных основных средств, оформите акт по форме № ОС-1б. При заполнении этих актов применяйте тот же порядок, что и при составлении акта по форме № ОС-1.

Одновременно с составлением акта по форме № ОС-1 (ОС-1а, ОС-1б) на каждый объект (группу объектов) основного средства заполните инвентарную карточку по форме № ОС-6 (ОС-6а ) или инвентарную книгу по форме № ОС-6б (предназначена для малых предприятий ). Инвентарную карточку (книгу) заполняйте в одном экземпляре на основании данных акта и сопроводительных документов (например, технических паспортов).* В дальнейшем в карточку (книгу) вносите сведения обо всех изменениях, влияющих на учет основного средства (переоценка, модернизация, внутреннее перемещение, выбытие). Сведения вносите на основании соответствующих документов (например, акта о приеме-сдаче модернизированных основных средств по форме № ОС-3. накладной на внутреннее перемещение по форме № ОС-2 ).

действительный государственный советник РФ 3-го класса

Помимо этого, главное финансовое ведомство (письма от 23 сентября 2008 г. № 03-05-05-01/57 и от 26 июня 2006 г. № 03-06-01-04/136 ) устанавливает, как можно разделить имущество, входящее в комплекс, и имущество, которое туда не входит.

Если имущество нельзя переместить так, чтобы не нанести несоразмерный ущерб комплексу (например, зданию или сооружению), то оно входит в комплекс. Если сделать это возможно, то оно не входит в комплекс.*

А.В. Анищенко, аудитор

Для принятия основных средств к учету в организации должна быть создана специальная комиссия, которая определяет:

• соответствует ли основное средство техническим условиям;
• требуется ли доработка основного средства.

Это следует из реквизитов акта по форме № ОС-1 .

Если основное средство вводится в эксплуатацию одновременно с принятием его на учет, сделайте проводку:

Дебет 01 (03) Кредит 08
– принято к учету и введено в эксплуатацию основное средство*.

Сергей Разгулин, действительный государственный советник РФ 3-го класса

С уважением,26.03.2014 г.

Надежда Полякова, эксперт БСС «Система Главбух».

Ответ утвержден Варварой Абрамовой,

ведущим экспертом БСС «Система Главбух».

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.

Земельный передел

В первые дни весны 2015 года вступили в силу поправки в Земельный кодекс РФ и другие законодательные акты, направленные на совершенствование порядка предоставления гражданам и организациям земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядка образования таких земельных участков, а также предусматривающие введение в российское законодательство новых институтов и механизмов, направленных на повышение эффективности управления земельным фондом в целом.

Изменения коснулись и законодательства о градостроительной деятельности, которые в отдельных случаях значительно усложнили процедуру ввода в эксплуатацию многоквартирных домов и получения застройщиками соответствующих разрешений на ввод их в эксплуатацию.

В частности, согласно изменениям в законодательство, внесённым Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ, с 1 марта 2015 года выдача разрешения на строительство многоквартирного дома допускается только после формирования под многоквартирным домом земельного участка, то есть после постановки его на государственный кадастровый учёт и внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка, на котором будет расположен объект. При этом формирование земельного участка под многоквартирным домом осуществляется в соответствии с утверждённым проектом планировки территории и проектом межевания территории. Соответственно, и выдача разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию стала возможной также только при наличии сформированного под ним земельного участка.

– Конечно, те организации, которые получили или получат разрешение на строительство после вступления в силу изменений в законодательство, не столкнутся с проблемой ввода в эксплуатацию многоквартирных домов, так как уже на стадии получения разрешения на строительство земельные участки под многоквартирными домами должны быть сформированы. Коснётся это, в первую очередь, застройщиков, начавших возведение многоквартирных домов до внесения изменений в законодательство, - констатирует Ольга Стрелкова, генеральный директор ООО «ТехКадастрГеодезия», с которой на днях побеседовали «Метражи». - В настоящее время нашим предприятием ведутся работы, направленные на формирование земельных участков многоквартирных домов, но в отношении которых не получены разрешения на ввод их в эксплуатацию из-за проблем с несформированными земельными участками.

В связи с нововведениями в законодательстве в наиболее сложную ситуацию попали застройщики, которые получили несколько лет назад разрешения на строительство жилых комплексов, состоящих из нескольких многоквартирных домов, когда под весь жилой комплекс был предоставлен один земельный участок. Однако на сегодняшний день, если земельный участок под конкретный многоквартирный дом жилого комплекса не сформирован и сведения о его границах отсутствуют в Государственном кадастре недвижимости, получить разрешение на ввод такого многоквартирного дома в эксплуатацию стало невозможно.

– Для того чтобы провести формирование земельного участка под строящимся в составе жилого комплекса многоквартирным домом, необходимо получить согласие всех собственников квартир в многоквартирных домах, расположенных на исходных земельных участках, так как данные участки являются общим имуществом собственников, – комментирует главный инженер ООО «ТехКадастрГеодезия» Гульнара Кутлина, с которой также пообщался наш корреспондент. – Поэтому в данном случае застройщику волей-неволей придётся организовать проведение собрания собственников помещений в многоквартирных домах, входящих в состав жилого комплекса, с тем, чтобы согласовать границы формируемого земельного участка. А процесс этот – не из самых быстрых.

Безусловно, о том, что изменения в законодательство вступают в силу с 1 марта 2015 года, профессиональным участникам строительного рынка было известно задолго до указанной даты – соответствующий закон был принят ещё в июне 2014 года. Но процедура, предшествующая формированию земельных участков под многоквартирными домами, – длительная, дорогостоящая, затрагивающая интересы как самих застройщиков, так и участников долевого строительства.

Как уже отмечалось, земельный участок под многоквартирным домом должен быть сформирован в соответствии с утверждённым проектом планировки территории и проектом межевания территории (как правило, территории в границах квартала). Однако ни на момент внесения изменений в законодательство, ни в настоящее время утверждённые в установленном порядке проекты планировки территории и проекты межевания территории, в границах которых расположены строящиеся многоквартирные дома, зачастую не утверждены. В этой связи застройщики вынуждены за свой счёт заказывать выполнение работ по подготовке указанных документов в отношении всей территории (квартала), в границах которой находится земельный участок, формируемый под многоквартирный дом. Но планировка территории, согласно градостроительному законодательству, в большей степени относится к компетенции органов местного самоуправления, нежели частных застройщиков. Поэтому застройщики резонно ожидали от них каких-то компромиссных решений, но вопрос подготовки документов по планировке территории, необходимых для формирования земельных участков под многоквартирные дома, был полностью отдан им. В результате на сегодняшний день сложилась ситуация, что лишь под немногими многоквартирными домами города Перми, готовыми к сдаче в эксплуатацию, имеются сформированные и поставленные на государственный кадастровый учёт земельные участки.

И всё бы ничего, если бы не длительность регламентированной законодательством процедуры подготовки и утверждения документов по планировке территории.

– Решение о подготовке документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории) принимается органом местного самоуправления по его инициативе либо на основании предложения физических или юридических лиц и подлежит официальному опубликованию. Подготовка документации по планировке территории может осуществляться как самим органом местного самоуправления, так и с привлечением юридических лиц на основании заключаемых с ними муниципальных контрактов, а также непосредственно заинтересованными физическими или юридическими лицами за их счёт. Подготовленная документация по планировке территории подлежит обязательному рассмотрению на публичных слушаниях, срок проведения которых составляет от одного месяца до трёх. Далее документация по планировке территории направляется на утверждение главе администрации, решение которого подлежит официальному опубликованию, – рассказывает генеральный директор ООО «ТехКадастрГеодезия» Ольга Стрелкова. – Хорошо, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, имеется проект планировки, являющийся основанием для разработки проекта межевания территории, в противном случае изложенная выше процедура применима для обоих документов и, соответственно, увеличивает сроки. Мы, со своей стороны, пытаемся всеми силами и способами и на любой стадии разработки документации помочь застройщикам, в том числе путём подготовки проектов планировки территории и проектов межевания территории, оформления межевых планов и постановки земельных участков на государственный кадастровый учёт. Благо, для этого у нас есть все необходимые ресурсы – материально-техническая база и высококвалифицированный персонал.

ООО «ТехКадастрГеодезия» выполняет полный спектр кадастровых, геодезических и иных работ (услуг):
- техническая инвентаризация;
- проектирование и согласование;
- землеустройство, геодезические работы;
- кадастровые работы;
- оценка, экспертиза и др.

г.Пермь, ул. 25 Октября,17, оф. 806
Тел. (342) 2 575 575, 8 906 888 3147.

Автор Ирина Чащина

Ищете коммерческую недвижимость?
Предложения на сайте metrosphera.ru