Категория: Инструкции
На какую зарплату может претендовать председатель ОСМД в доме, где больше 100 квартир?
Для того, чтобы определить объемы заработной платы главы ОСМД, необходимо учитывать много факторов, поэтому знать лишь количество квартир недостаточно. На самом деле, многое зависит от сознательности и обязательности жителей дома, ведь если все граждане заботятся о благоустройстве места, где живут, то у главы ОСМД может быть довольно приличная зарплата, однако, если присутствует большой процент неплатежеспособных жильцов, то глава ОСМД должен быть готов не только решать множество проблем, но и подождать с высокой зарплатой. Однако не все так безнадежно, как может показаться на первый взгляд, ведь можно на собрании представителей ОСМД составить договор с низкой зарплатой, но с высокими процентами от привлечения дополнительных средств на счет ОСМД (аренда подвальных и чердачных помещений дома, размещение рекламы на фасадах дома, из-за дополнительных плательщиков по услугам ОСМД для других домов, спонсорская помощь в виде безвозмездного финансирования ОСМД). Деятельность главы ОСМД напоминает работу рекламного менеджера. Таким образом, зарплата руководителя, независимо от экономических возможностей будущего ОСМД может быть на высоком уровне, поскольку напрямую зависит от личных талантов и средств, которые можно привлечь дополнительно на расчетный счет ОСМД. В случае, если ОСМД создается в новостройке, где, как правило, большая часть квартир приобретена обеспеченными людьми, то у главы ОСМД прекрасная возможность оформить достойный официальный оклад. Как видно, в каждом случае все строго индивидуально.
Чем отличается управление ОСМД от ЖСК?
Сначала необходимо разобраться, что каждый из терминов означает: ЖСК (жилищно - строительный кооператив) - ЖСК (жилищно-строительный кооператив), ОСМД (объединения совладельцев многоквартирного дома - ОСМД (объединение совладельцев многоквартирного дома).
ЖСК это традиционный ЖЭК, на балансе которого отнесен жилой дом. Отличие ЖСК от Жэка заключается в том, что оно находится ближе к жителям дома, однако наделен меньшим количеством полномочий, чем ЖЭК (выделение средств из бюджета). Отличить, ОСМД и ЖСК достаточно сложно, однако, если углубиться в определение всех норм, согласно которым управляются эти структуры, видна огромная разница. Например, ЖСК не предполагает конкурентные рыночные отношения. ОСМД является полной противоположностью: форма организации управления домом предусматривает принципы создания здоровой конкуренции. ЖСК единолично предоставляет как ЖЭК услуги жильцам дома, что определяет специфическую форму предоставления этих услуг. ОСМД же, наоборот, является представителем жильцов в одном лице, который приводит наиболее оптимальных поставщиков этих услуг в зависимости от финансовых возможностей жильцов дома.
Может ли быть председателем правления лицо ОСМД которая не прописана в доме, который входит в ОСМД?
Понятие прописки в доме и право собственности на жилье – разные понятия. Для того, чтобы возглавить ОСМД, лицо должно быть собственником жилого или нежилого помещения в доме, где планируется создание ОСМД.Другое дело – управление данным домом. Управляющим ОСМД может стать любое заинтересованное лицо, отношения с которой можно закрепить трудовым договором.
Или необходимо подписывать отдельные Договоры на услуги по содержанию буд и приб территории, если ОСМД по закону не является Исполнителем услуг?
Создание ОСМД не отбирает у жителей право на заключение как прямых договоров с поставщиками жилищно-коммунальных услуг, так и возможность заключения общего коллективного соглашения с ними.
Для подачи документов в суд на должника достаточно только решения общего собрания об утверждении тарифа и сведений о том, что должник действительно проживает? Необходимы ли еще что-то?
Да, этого достаточно. Подробнее данный процесс описан в законе "Об объединении совладельцев многоквартирного дома".
Зачем создавать ОСМД?
Согласно с действующим украинским законодательством, только при создании объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) возможно принятие общих решений в условиях совместного владения имуществом при отсутствии 100-процентной согласия. Это поможет эффективному управлению многоквартирным домом при наличии большого количества проживающих.
ОСМД – выступает в роли юридического лица, созданного собственниками жилых помещений (приватизированных или приобретенных квартир) и собственниками нежилых помещений. Цель такого формирования заключается в использовании, надлежащем управлении и содержании общего неделимого и общего имущества.
ОСМД появились в Украине в 1992 году, согласно Закону Украины “О приватизации государственного жилищного фонда” (владельцы приватизированных квартир могут формировать такие объединения). В бвгвтьох странах мира функционируют ОСМД (кондоминиумы), которые являются основой организации совместного проживания людей.
Членство в ОСМД предоставляется физическому или юридическому лицу - владельцу квартиры (квартир) или помещения (помещений) в многоквартирном доме.
Согласно ст. 9 Закона об ОСМД, членом объединения становятся добровольно. Это возможно сделать:
• одновременно с созданием объединения при проведении учредительного собрания,
• индивидуально (по письменному заявлению), в любой момент.
Членство в объединении начинается после согласия объединения. Порядок принятия к ОСМД определен в уставе.
Прекратить членство в ОСМД возможно на основании поданного письменного заявления собственника помещения или по иным основаниям, зазначенних в уставе объединения.
Собственники помещений жилого комплекса, которые не являются членами ОСМД, могут заключать с объединением соглашения о сотрудничестве и действия в общих интересах.
Большинство ОСМД считают своими членами всех совладельцев многоквартирного дома, но это не правильно. Правление ОСМД должно сформировать реестр членов объединения. Для этого правление собирает у совладельцев соответствующие заявления и правопідтверджуючі документы (это поможет должным образом оформить членство совладельцев в ОСМД). Лучше это делать в течение общих собраний, на которых решаются важные вопросы деятельности ОСМД (капитальний ремонт, объемы взносов и платежей членов объединения и тому подобное).
Общее объявление и личные повідомленея о созыве общего собрания обязательно информирует, что подача заявления и копий правоустанавливающих документов на квартиру является необходимым условием признания совладельца членом ОСМД, что дает ему право голосовать (подача заявлений и копий документов собственникам занимает определенное время, поэтому такое уведомление необходимо осуществить заранее –за два месяца до даты собрания).
Кто имеет право регистрировать ОСМД?
Согласно Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома” и Порядком государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирного дома (утв. Постановлением КМУ от 11 октября 2002 года № 1521), отношения, возникающие в сфере государственной регистрации ОСМД, регулируются Законом Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей", который действует с 1 июля 2004 года.
Действие Закона о регистрации (ч. 1 Ст. 3), распространенная на государственную регистрацию всех юридических лиц независимо от организационно-правовой формы, формы собственности и подчинения, а также физических лиц - предпринимателей.
Ч. 2 Ст. 3 определяет установление законом особенностей государственной регистрации.
Ч.3 Ст. 3 устанавливает. что юридическое лицо, для которого законом установлены особенности государственной регистрации, приобретают статус юридического лица лишь с момента их государственной регистрации в порядке, предусмотренном законом о регистрации.
Ст. 8 Закона о регистрации (подписания устава всеми членами объединения и нотариального удостоверения их подписей) не распространяется на ОСМД, потому что вопросы создания и регистрации объединения урегулированы отдельным специальным законом.
Ст.16 Закона о регистрации с целью обеспечения органов государственной власти, а также участников гражданского оборота достоверными данными о юридических и физических лиц-предпринимателей создан Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц – предпринимателей, включение сведений является бесплатным.
Госпредпринимательство (письмо от 11.04.2006 г. № 2797 “О государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирных домов”) рекомендует органу местного самоуправления на выбор 2 варианта регистрации ОСМД.
Если установлен исполнительными органами порядок госрегистрации объединений в соответствии с требованиями закона об ОСМД, госрегистрации новообразованного ОСМД проводят в соответствии с таким порядком с последующим включением сведений об этом объединении в Единый государственный реестр на основании сведений из регистрационной карточки (форма №6) и выдачей свидетельства о государственной регистрации юридического лица. Дата регистрации объединения (в свидетельстве о государственной регистрации юридического лица единого образца), является дата ее регистрации согласно свидетельства о государственной регистрации объединения, выданная исполнительным органом.
Если исполнительный орган принял решение о государственной регистрации объединения в соответствии с требованиями закона о регистрации, необходимо соблюдение при оформлении документов для регистрации объединения отдельных требований закона об ОСМД, которые не противоречат Закону о регистрации, а государственная регистрация юридического лица - объединение происходит путем внесения данных из регистрационной карточки (форма №1), бесплатно, в соответствии с требованиями закона об ОСМД.
Госкомпредпринимательства также считает, что утвержденный учредительным собранием устав объединения должен содержать сведения о его членах и может быть подписан председателем этого собрания, а его подпись (по закону) должен быть удостоверен нотариально.
Также следует отметить нотариально другие учредительные документы (чтобы не тратить лишние средства) и зарезервировать наименование ОСМД у госрегистратора.
Как происходят сборы и регистрация изменений в устав ОСМД?
Созыв общего собрания происходит согласно устава ОСМД. Единственным исключением считают нормы, которые действуют прямо вопреки новому закону. (ст.10 ЗУ “Об ОСМД”).
Собрания признаются действительными в присутствии более половины членов объединения (не учитывается площадь квартир, не количество голосов, а количество лиц).
Изменения к уставу принимаются с согласия большинства (от ? общего количества, кто сколькими голосами обладает – если уставом предусмотрено, что количество голосов пропорционально площади квартир), - ч.2 ст.98 ГКУ.
Изменен устав лучше всего представить в новой редакции, что упростит работу в будущем.
Устав подписывают в присутствии нотариуса уполномоченным на то лицом объединение (председатель собрания).
Последующая регистрация изменений предполагает соблюдение объединением общих правил закона “О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц – предпринимателей” (за исключением уплаты регистрационного сбора). Следует учитывать местную специфику и практику (мысли госрегистраторов в разных районах могут быть разными по одному и тому же вопросу).
Государственному регистратору предоставляют:
- типовую регистрационную карточку (за подписью уполномоченного лица объединения – председателя правления). Необходимо дополнительное полномочие его представителями собрания на совершение всех необходимых действий по госрегистрации изменений, что надо отразить в протоколе) – количество экземпляров определяется местными условиями, но закон предусматривает наличие одного;
- прокол общего собрания (оригинал или нотариально заверенная копия) – 1 шт;
- действующий устав (оригинал);
- устав в новой редакции или изменения к уставу, изложенные отдельным приложением к нему (оригиналы, заверенные нотариусом).
Количество необходимых нотариально заверенных копий устава в новой редакции (после госрегистрации) зависит от местных условий, но их необходимо предоставить в ГНИ, где на учете находится ОСМД, и банкам, где ОСМД является клиентом – 2 экз.
Необходима ли виза нотариуса для заверения подписей всех членов ОСМД на уставе?
Учредительным собранием принимаются решения о формировании объединения и утверждении устава. Последний формируют, опираясь на типовой устав, утвержденный приказом Госкомитета Украины по вопросам ЖКХ от 27.08.03 № 141 “Об утверждении типового устава объединения совладельцев многоквартирного дома и Типового договора отношений собственников жилых и не жилых помещений и управителя”.
Оформлять и регистрировать все документы, удостоверяющие создания ОСМД можно на безвозмездной основе, по процедуре, установленной постановлением КМУ “О реализации Закона Украины “Об объединении совладельцев многоквартирного дома” от 11.10.02 № 1521 (с изменениями).
Государственную регистрацию ОСМД проводит орган местного самоуправления по месту нахождения объекта (багаквартирний дом). Представители органов местного самоуправления должны способствовать созданию ОСМД (Закон Украины "О местном самоуправлении в Украине").
Закон об ОСМД не предусматривает обязательное наличие подписей всех членов объединения на уставе и визы нотариуса на подписях участников учредительного собрания, которые подтверждают утверждения базового документа каждого ОСМД.
Сейчас, нормы закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей" от 01.07.04, по необходимости и нотариального удостоверения подписей членов ОСМД на уставе противоречат нормам Закона Украины "Об ОСМД". Некоторые эксперты считают, что требования Закона Украины "О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц - предпринимателей" относительно подписания устава всеми членами объединения и нотариального удостоверения их подписей не касаются ОСМД, поскольку формирование и регистрация регулируется отдельным законом.
Возможно создание ОСМД на несколько домов?
По действующему законодательству по вопросам формирования и деятельности ОСМД, в стране употребляется термин "объединение совладельцев многоквартирного дома". Это говорит о возможности объединения в одно ОСМД исключительно совладельцев одного многоквартирного дома.
Но, поскольку закон еще подлежит доработке, отсутствуют прямые указания на запрет формирования ОСМД путем объединения совладельцев большего количества многоквартирных домов.
По закону, ОСМД является юридическим особоюа, которую создали владельцы для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.
За ч. 3 Ст. 4 «Закона об ОСМД»: "в одном жилом комплексе может быть создано только одно объединение".
Также, понятие "жилой комплекс" (Ст.1 «Закона об ОСМД») - является "единым комплексом недвижимого имущества, который образован земельным участком в установленных пределах, размещенным на нем жилым многоквартирным домом или его частью вместе с сооружениями и инженерными сетями, которые образуют целостный имущественный комплекс". Например, в двух или больше домов есть общая котельная, детская площадка, сети, подъезд для автомобилей и др.). В такой ситуации "отделение" объектов невозможно поэтому их рассматривают как составляющие единого жилого комплекса.
Ст. 7 «Закона об ОСМД» подтверждает возможность формирования ОСМД собственниками квартир в разных домах: требует в уставе ОСМД определения основания и порядка слияния объединения (если Закон позволяет возможность слияния двух ОСМД двух домов, по логике, ОСМД может объединять жителей более чем одного дома).
Ст. 5 Закона Украины "Об ОСМД" предусмотрена возможность реорганизовать жилищно-строительные кооперативе в ОСМД. А указанные кооперативы имеют право объединять жителей нескольких домов.
Здравствуйте.Буду признательна за ответы и возможные ссылки на законодательные акты.
Вопросы:
1.Есть ли единая,прописанная форма прав и обязанностей инициативной группы и руководство для всех ОСМД города обязательные к исполнению и закрепленные каким либо законодательным документом или это определяется самостоятельно жильцами дома?
2.Есть ли установленная единая форма ведение документации прихода и расхода денежных средств жильцов или это также выбирают жильцы дома?
3.Есть ли единый алгоритм проверки деятельности, в том числе денежных операций председателя и бухгалтера ОСМД?Т.е, есть какая либо прописанная процедура как часто это можно проводить,кем,список обязательных документов подтверждающих приход и расход денежных средств.Каковы должны быть действия ИГ(Инициативная группа) в случае отказа руководством предоставлять отчетность в той форме,которая заранее определена и обязательна к исполнению?Каковы должны быть действия ИГ в случае обнаружения неправомерного расхода денежных средств бухгалтером и председателем ОСМД?
4.Кто будет конечной инстанцией принимающей решение в случае отказа руководством ОСМД в предоставление отчетности ИГ или проще говоря,к кому можно будет обратиться с жалобой по поводу нарушения со стороны руководства ОСМД?
5.Какова процедура отлучения с занимаемого места участников ИГ и руководства ОСМД в случае невыполнения прописанных обязанностей?
6.Имеет ли право голоса человек, не являющийся совладельцем и входить в состав инициативной группы,при условии его проживания в этом доме более 20 лет?
С ув.Наталья.
г.Мариуполь
Что за инициативная группа? Для чего она создана. Инициативная группа создаётся совладельцами дома для принятия решения о создании ОСМД.
1.Для правления и всех членом ОСМД есть его устав, а также закон Украины "Про об'днання співвласників багнатоквартирного будинку", Цивільний кодекс України, а так же закон України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку", которыми необходимо неукоснительно руководствоваться.
2.Бухгалтерия должна вестись в соответствии з действующим законодательством. Для удобства работы бухгалтера есть специальные компьютерные программы, например, 1С, с приложением, специально разработанным для ЖКХ.
3.На первом общем собрании должен был быть избран, как минимум, ревизор ОСМД, который на годовое отчётное собрание обязан подготовить отчёт о фининсовом состоянии ОСМД, правильности использования денежных средств (в соответствии с принятыми решениями членами ОСМД и утверждённой сметой.
4.Согласно закону, каждый член ОСМД имеет возможность письменно обратиться к председателю с требованием предоставления ему копий всех документов, касающихся деятельности ОСМД, а если получит отказ - иницитировать внеочередное собрание членов ОСМД с повесткой дня о переизбрание председателя и/или членов правления ОСМД или обратиться в суд с требованием предоставления необходимых документов. Примеров положительного решения такого вопроса достаточно.
5.См. п. 4 относительно председателя и членом правления.
6.Право голоса имеет только совладелец дома, так как ОСМД это объединение совладельцев многоквартирного дома.
Совладельцем дома является собственник его жилого или нежилого помещения.
Именно ОСМД должно прийти на смену морально устаревшим ЖЭКам, которые если и выполняют свои функции, то далеко неидеально и не в полном объеме.
Предлагаем Вашему вниманию краткий экскурс по обозначенной проблематике, а также пошаговый алгоритм действий по созданию ОСМД.
Прежде всего, давайте попытаемся разобраться с правовым статусом ОСМД.
Так, согласно статьи 385 Гражданского кодекса Украины (далее – ГК Украины), объединение является юридическим лицом, которое создается владельцами квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме, и действует в соответствии с законом и уставом. ОСМД создается для обеспечения эксплуатации такого дома, а также содержания и использования общего имущества.
Профильным законом, регулирующим процедуру создания ОСМД, является Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».
Согласно норм вышеуказанного закона, ОСМД является юридическим лицом, которое имеет печать со своим наименованием, реквизитами, а также банковский счет. ОСМД – это внеприбыльная организация, которая, как правило, находится на собственном хозобеспечении и отвечает по своим обязательствам средствами и имуществом объединения.
ОСМД – это самостоятельное юридическое лицо, которое не преследует цели получения прибыли, создается для решения вопросов управления и содержания общего имущества собственников квартир в многоквартирных домах
Принимая решение о создании ОСМД, собственники квартиры должны помнить, как о наличии ряда преимуществ его создания, так и о существовании проблем, с которыми они будут вынуждены периодически сталкиваться.
Среди неоспоримых плюсов создания ОСМД мы хотели бы выделить следующие:
— полная автономия в формировании бюджета на содержание и благоустройство дома. Жильцы самостоятельно определяют сумму взносов на поддержание дома и прилегающей к нему территории в надлежащем состоянии;
— возможность самостоятельно определять приоритетные направления содержания (ремонта) дома и общей собственности;
— по своему усмотрению выбирать подрядчиков, которым делегировать выполнение каких-либо функций по обеспечению жизнедеятельности дома (например: вывоз мусора, замена освещения, подстригание веток и газонов, уборка подъездов и т.п.);
— возможность непосредственного участия каждого члена ОСМД в управлении домом и общим имуществом (каждый собственник имеет право 1 голоса, вне зависимости от количества его квартир в этом доме, их площади и пр. показателей);
— у жильцов появляется ответственно лицо – Председатель правления, который выполняет функцию представления их интересов перед органами местного самоуправления и третьими лицами;
— возможность привлекать дополнительные средства для содержания дома (например: сдавать в аренду места для стоянки автомобилей и т. п.).
И это только основные преимущества создания ОСМД, не говоря уже о второстепенных, таких, как повышение общей заинтересованности и эффективности управления домом.
Однако, для воссоздания всецелой и объективной картины регистрации ОСМД, необходимо осознавать существование ряда негативных факторов, которые проявятся после образования такого объединения. К негативным факторам стоит отнести следующие:
— при создании ОСМД инициативной группе жильцов необходимо помнить о наличии 15-20% несознательных жильцов, которые имеют постоянно существующую задолженность по оплате коммунальных услуг, что будет проецироваться и на кредиторскую задолженность самого ОСМД в целом;
— объединение столкнется с необходимостью содержать бухгалтера;
— в некоторых случаях возможна узурпация власти со стороны Председателя правления ОСМД. В таком случае рекомендуем сформировать контролирующий орган, например: наблюдательный совет, ревизионную комиссию и т.п.
В создании ОСМД важно учесть наличие, как положительных, так и негативных последствий
Если большинство (более 50%) собственников квартир Вашего дома всё же приняло решение о создании ОСМД, предлагаем Вашему вниманию пошаговый алгоритм действий, которые необходимо предпринять.
1. Собрать учредительное собрание собственников квартир (помещений) Вашего дома, на котором выбрать секретаря и главу собрания. На повестку дня учредительного собрания поставить вопрос о создании ОСМД. У каждого собственника будет один голос, которым он сможет распорядиться во время проведения опроса (голосования). Решение принимается простым большинством (50% + 1 голос).
2. После принятия положительного решения о создании ОСМД, участникам учредительного собрания необходимо принять редакцию устава ОСМД. В данном случае законодатель упростил задачу членам объединения, утвердив типовую форму устава ОСМД. В уставе указывается название ОСМД, органы управления, их полномочия, периодичность проведения общего собрания и пр. Далее устав (а также все последующие изменения, которые будут вноситься в него) подлежит обязательной государственной регистрации.
3. После принятия устава ОСМД, юридическое лицо подлежит регистрации в обычном порядке. Пакет регистрационных документов (устав (2 оригинала и 5 копий), протокол учредительного собрания членом ОСМД, регистрационная форма и список членов ОСМД) подается в местное управление юстиции регистрационной службы. Стоит отметить, что регистрация ОСМД носит бесплатный характер. После подачи пакета документов ОСМД вносят в Единый государственный реестр юридических лиц и выдают соответствующую выписку.
4. Далее ОСМД получает справку из управления статистики, подлежит постановке на учет в налоговой инспекции (по месту регистрации), в территориальном управлении Пенсионного фонда Украины и отделении фонда соцстраха.
5. После вышеуказанных действий, ОСМД необходимо открыть расчетный счет в банке и изготовить круглую печать.
6. Бывший балансодержатель или лицо, которое осуществляло содержание дома, в 3-месячный срок с момента государственной регистрации ОСМД обязано передать Правлению ОСМД оригиналы технической и прочей документации на дом.
С момента осуществления перечисленных действий, ОСМД считается полноценно-созданным юридическим лицом и имеет возможность заключать договора с поставщиками услуг и осуществлять собственную хозяйственную деятельность.
