Категория: Бланки/Образцы
Для договора найма жилого помещения условие о сроке не является существенным. Если срок в договоре не указан, то такой договор считается заключенным на пять лет (п. 1 ст. 683 ГК РФ).
Если договор найма жилого помещения заключен на срок менее годаВ случае заинтересованности одной из сторон в продлении договора следует:
— обратиться к другой стороне с предложением о продлении договора на тех же или иных условиях;
— при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).
Если в дополнительном соглашении условие о продлении договора сформулировано таким образом, что предусматривается изменение первоначального срока, указанного в договоре найма (например, «срок найма увеличивается на семь месяцев»), при этом совокупный срок превышает один год, такой договор перестает считаться краткосрочным и имеет некоторые особенности, о которых будет сказано далее.
В то же время договор найма остается краткосрочным, если он продлевается путем установления дополнительным соглашением нового срока найма, не превышающего одного года (например, «срок найма по договору продлевается на семь месяцев с момента подписания соглашения (даты окончания первоначального срока аренды)»).
Если согласие в вопросе о продлении договора не достигнуто либо стороны не известили друг друга о возможности продления, договор расторгается в связи с истечением срока (п. 2 ст. 683 ГК РФ).
Читайте также: Арендная плата по п. 3 ст. 614 ГК РФ в течение года имеет твердый размер
Если договор найма жилого помещения заключен на срок больше годаПри таком условии наниматель обладает преимущественным правом заключения договора на новый срок (абз. 1 ст. 684 ГК РФ). На этом праве нанимателя основана вся дальнейшая процедура продления срока действия договора.
Примечание. Государственная регистрация договора найма жилого помещения законодательством не предусмотрена независимо от срока договора, однако регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности подается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав (Росреестр), не позднее чем через месяц со дня заключения договора.
1. Действия наймодателя при истечении срока договораВ обеспечение преимущественного права нанимателя наймодатель обязан не позднее, чем за три месяца до окончания срока договора, известить нанимателя (абз. 2 ст. 684 ГК РФ):
— о продлении договора на тех же или иных условиях;
— об отказе в продлении договора в связи с тем, что наймодатель не намерен сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года.
Законодательство не определяет обязательную форму такого извещения, поэтому наймодатель вправе выбрать ее сам. По нашему мнению, наиболее предпочтительной является письменная форма, с помощью которой при необходимости можно будет без труда доказать факт исполнения наймодателем своей обязанности.
Рекомендуем составить извещение в двух экземплярах, попросив нанимателя поставить подпись на экземпляре наймодателя.
Читайте также: Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы
Если наймодатель в своем извещении указал, что он не намерен продлевать договор в связи с нежеланием сдавать жилое помещение внаем в течение ближайшего года, но впоследствии заключил договор с другим нанимателем, то прежний наниматель имеет право обратиться в суд в связи с нарушением его преимущественного права на заключение договора.
В этом случае прежний наниматель может потребовать признать договор найма жилого помещения с другим нанимателем недействительным и (или) возместить убытки, причиненные ему незаконными действиями наймодателя (абз. 4 ст. 684 ГК РФ).
Если стороны не достигнут договоренности о продлении договора найма на условиях, указанных в извещении, договор расторгается в связи с истечением его срока. При этом наймодатель вправе после истечения срока договора найма заключить новый договор с другим нанимателем (ст. 684 ГК РФ).
Если наймодатель не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма не известит нанимателя о продлении договора на иных условиях либо об отказе в продлении, а наниматель впоследствии не откажется от продления, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).
Читайте также: При заключении в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый срок стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора
2. Действия нанимателя при истечении срока договораДля продления договора найма жилого помещения на прежних условиях наниматель не обязан извещать о своем намерении наймодателя, поскольку, если последний не известит нанимателя о продлении на иных условиях за три месяца до истечения срока договора либо об отказе в продлении, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (абз. 2 ст. 684 ГК РФ).
Для продления договора найма жилого помещения на иных условиях нанимателю следует:
— обратиться к наймодателю с предложением о продлении договора на иных условиях;
— при достижении сторонами согласия необходимо составить в письменной форме дополнительное соглашение о продлении договора найма (п. 1 ст. 450, ст. 452, п. 1 ст. 674 ГК РФ).
При возражении наймодателя продлить договор на иных условиях наниматель вправе расторгнуть договор в связи с истечением его срока.
В случае досрочного расторжения продленного договора найма жилого помещения наниматель обязан за три месяца в письменном виде предупредить об этом наймодателя (п. 1 ст. 687 ГК РФ).
Нужна квалифицированная консультация специалиста в области жилищного права военнослужащих.
Военнослужащий, проходящий военную службу по контракту.
Состав семьи: военнослужащий, супруга, 1 совершеннолетний ребенок (учащийся в ВУЗе), 1 несовершеннолетний ребенок – итого 4 человека (все записаны в личном деле военнослужащего, как члены его семьи).
Выслуга лет – более 25 лет.
Возраст военнослужащего – 45 лет.
В 2014 году военнослужащий получил субсидию на приобретение жилья от МО РФ (признан обеспеченным жильем по этому основанию)
В 2015 году на деньги субсидии приобрел квартиру в Московской обл, г. Х1.
До января 2016 года проходил службу в войсковой части МО РФ в Московской обл. г. Х2.
В городе Х2 занимает служебное жилье по договору найма служебного жилого помещения от 25.04.2011. Договор действует на срок службы по контракту (продлен на основании дополнительного соглашения от 26.08.2013). Срок продления – до 19.06.2016.
В январе 2016 года военнослужащего переводят на новое место службы в другой регион.
Семья остается жить в служебном жилье в городе Х2, с военнослужащим не едет к его новому месту службы, так как старший ребенок учится в ВУЗе в Москве, а младший ребенок устроен в школу по месту жительства и посещает профильные кружки. У супруги военнослужащего не все хорошо со здоровьем (проходит лечение по месту жительства).
На новом месте службы военнослужащий служебным жильем не обеспечен.
20.06.2016 с военнослужащим заключают новый контракт на прохождение военной службы - до 19.06.2021.
17.06.2016 года военнослужащий направляет телеграмму в РУЖО МО РФ, где ведется его учетное дело по служебной квартире, о намерениях продления договора найма служебного помещения по адресу в городе Х2.
20.06.2016 года, получив на руки контракт о прохождении воинской службы, со сроком действия до 19.06.2021, военнослужащий подготовил пакет документов и направил его почтой, так как лично прибыть в региональное РУЖО МО РФ не мог.
1. Какие перспективы продления с военнослужащим договора найма служебного жилого помещения на очередной срок контракта – до 19.06.2021.
2. Если с военнослужащим не заключат дополнительное соглашение к договору найма служебного жилого помещения по адресу города Х2 на новый срок контракта, то законно это или нет и почему (на каких основаниях ему могут отказать).
3. Если отказ в продлении договора найма служебного помещения на срок нового контракта, по Вашему экспертному мнению, не законен, то подскажите последовательность защиты прав военнослужащего и на какие основания ему опираться (законы, постановления, приказы).
4. Если отказ в продлении договора найма служебного помещения на срок нового контракта законен, то укажите основания законности отказа.
23 Июня 2016, 19:13 Ярослав, с. Моргауши
Ответы юристов (8)
Какие перспективы продления с военнослужащим договора найма служебного жилого помещения на очередной срок контракта – до 19.06.2021.
Ярослав
Добрый день. Перспективы хорошие, так как служебное жилое помещение предоставляется на определенный срок и имеет целевое предназначение. Поэтому отказать в продлении договора найма не могут
Статья 93. Назначение служебных жилых помещений
Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением,
в связи с прохождением службы. в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.
…
Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений
1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в виде жилого дома, отдельной квартиры.
2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:
1) органом государственной власти Российской Федерации — в жилищном фонде Российской Федерации;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации — в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;
3) органом местного самоуправления — в муниципальном жилищном фонде.
3. Договор найма служебного жилого помещения заключается
на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.
Отказ в продлении договора означал бы его прекращение и как следствие — выселение, что недопустимо, так как военнослужащий продолжает проходить службу и следовательно имеет право на обеспечение служебным жильем.
При этом, не важно где находится такая служебка. законодательство допускает не сдачу жилья по старому месту службы
ПМО 1280
ИНСТРУКЦИЯ
О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ ВОЕННОСЛУЖАЩИМ — ГРАЖДАНАМ РОССИЙСКОЙ
ФЕДЕРАЦИИ, ПРОХОДЯЩИМ ВОЕННУЮ СЛУЖБУ ПО КОНТРАКТУ
В ВООРУЖЕННЫХ СИЛАХ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ,
СЛУЖЕБНЫХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
…
2. Для получения служебного жилого помещения военнослужащие подают заявление по рекомендуемому образцу согласно приложению к настоящей Инструкции в структурное подразделение уполномоченного Министром обороны Российской Федерации органа (специализированную организацию (структурное подразделение организации) (далее именуется — структурное подразделение уполномоченного органа) <*>, к которому прикладываются следующие документы:
…
справка о сдаче служебного жилого помещения (необеспеченности служебным жилым помещением)по прежнему месту военной службы (в том числе жилого помещения маневренного фонда или в общежитии).
что говорит о том, что служебка может быть и не сдана по старому месту службы, но при этом, военнослужащий не может претендовать на новое обеспечение служебкой
Если с военнослужащим не заключат дополнительное соглашение к договору найма служебного жилого помещения по адресу города Х2 на новый срок контракта, то законно это или нет и почему (на каких основаниях ему могут отказать).
Ярослав
Это будет незаконно, по основаниям указанным выше. Кроме того:
ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 января 2006 г. N 42
ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПРАВИЛ
ОТНЕСЕНИЯ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ К СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОМУ ЖИЛИЩНОМУ
ФОНДУ И ТИПОВЫХ ДОГОВОРОВ НАЙМА СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫХ
ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
18. Настоящий Договор прекращается в связи:
1) с утратой (разрушением) жилого помещения;
2) со смертью Нанимателя;
3) с истечением срока трудового договора;
4)с окончанием срока службы;
5) с истечением срока пребывания на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности.
У Вас же служба продолжается
Если отказ в продлении договора найма служебного помещения на срок нового контракта, по Вашему экспертному мнению, не законен, то подскажите последовательность защиты прав военнослужащего и на какие основания ему опираться (законы, постановления, приказы).
Ярослав
ОБращение в гарнизонный военный суд с административным иском, в течение 3 месяцев как Вам стало известно об отказе
23 Июня 2016, 20:40
Есть вопрос к юристу?
Состав семьи: военнослужащий, супруга, 1 совершеннолетний ребенок (учащийся в ВУЗе), 1 несовершеннолетний ребенок – итого 4 человека (все записаны в личном деле военнослужащего, как члены его семьи).
Ярослав
Добрый день! Прошу сообщить где зарегистрированы члены семьи — в служебной квартире?
В 2015 году на деньги субсидии приобрел квартиру в Московской обл, г. Х1. До января 2016 года проходил службу в войсковой части МО РФ в Московской обл. г. Х2.
Ярослав
Так же прошу уточнить служебка и купленное по субсидии жильё находяться в одном населённом пункте? На каком расстоянии друг от друга?
23 Июня 2016, 21:32
Уточнение клиентаВсе члены семьи, включая военнослужащего зарегистрированы по месту жительства (стоит отметка в паспортах и не несовершеннолетнего - справка из паспортного), то есть в служебной квартире города Х2.
Постоянное жилье и служебное жилье находятся в разных городах. Расстояние между ними более 60 км.
Постоянное жилье, на момент продления договора найма служебного жилья, передано застройщиком по акту приема-передачи квартиры (квартира покупалась по договору участия в долевом строительстве), но в ней сейчас ведутся ремонтные работы (квартира передавалась по строй варианту).
Свидетельство на право собственности на купленную квартиру, пока еще не оформлялось.
24 Июня 2016, 11:58
1. Какие перспективы продления с военнослужащим договора найма служебного жилого помещения на очередной срок контракта – до 19.06.2021.
Ярослав
В данном случае полагаю что отказ будет не законен поскольку военнослужащий проходит военную службу, в служебном помещении фактически проживают и скорее всего зарегистрированы члены его семьи. Вот только может возникнуть проблема если купленное жилое помещение находится вблизи с служебным, все члены семьи включены в состав долевых собственников и уже зарегистрированы в новом жилье. Тогда в судебном порядке РУЖО может попытаться снять с регистрации и выселить.
то подскажите последовательность защиты прав военнослужащего
Ярослав
В данном случае необходимо подождать письменного ответа на отправленное заявление и документы. Если будет письменный отказ — то его необходимо анализировать. По идее можно обратиться в адрес военной гарнизонной прокуратуры и одновременно в суд об оспаривании отказа — но повторюсь всё будет зависеть от письменного документа РУЖО. С Уважением.
23 Июня 2016, 21:40
Добрый день! Прошу сообщить где зарегистрированы члены семьи — в служебной квартире?
Бадасюк Владимир Олегович
Семья остается жить в служебном жилье в городе Х2, с военнослужащим не едет к его новому месту службы, так как старший ребенок учится в ВУЗе в Москве, а младший ребенок устроен в школу по месту жительства и посещает профильные кружки. У супруги военнослужащего не все хорошо со здоровьем (проходит лечение по месту жительства).
Ярослав
23 Июня 2016, 21:50
огда в судебном порядке РУЖО может попытаться снять с регистрации и выселить.
Бадасюк Владимир Олегович
Не имеет. Не таких оснований
23 Июня 2016, 21:51
Не имеет. Не таких оснований
Феофанов Олег
Про основания никто не говорил. Может попытаться снять с регистрации и выселить что часто встречается. С Уважением.
23 Июня 2016, 22:05
Не имеет. Не таких оснований
Феофанов Олег
Не согласен и поясню почему.
Так же прошу уточнить служебка и купленное по субсидии жильё находяться в одном населённом пункте? На каком расстоянии друг от друга?
Бадасюк Владимир Олегович
Этот момент очень Важен.
Вот только может возникнуть проблема если купленное жилое помещение находится вблизи с служебным, все члены семьи включены в состав долевых собственников и уже зарегистрированы в новом жилье. Тогда в судебном порядке РУЖО может попытаться снять с регистрации и выселить.
Бадасюк Владимир Олегович
Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений
[Жилищный кодекс РФ] [Глава 10] [Статья 103]
1. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 102 настоящего Кодекса и частью 2 настоящей статьи.
2. Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами
семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:
1)
члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;http://www.zakonrf.info/jk/103/
В 2014 году военнослужащий получил субсидию на приобретение жилья от МО РФ (признан обеспеченным жильем по этому основанию)
Ярослав
Вот поэтому могут возникнуть проблемы.
В 2015 году на деньги субсидии приобрел квартиру в Московской обл, г. Х1.
Ярослав
Исходя из этого РУЖО может и «ужалить» подготовить иск — на который необходимо будет готовить письменное возражение исходя из ответа-отказа если такой будет. С Уважением.
23 Июня 2016, 22:18
Исходя из этого РУЖО может и «ужалить» подготовить иск — на который необходимо будет готовить письменное возражение исходя из ответа-отказа если такой будет. С Уважением…
Бадасюк Владимир Олегович
Во первых РУЖО не является представителем собственника, а во вторых, наличие квартиры никак не сказывается на прекращении договора найма служебного жилья. Основания для его прекращения указаны выше. При этом, сдача служебки не является условием выплаты субсидии
24 Июня 2016, 05:34
Ищете ответ?Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.
Права нанимателя по договору долгосрочного найма
По договору долгосрочного найма наниматель имеет дополнительные права:
Этих прав у него нет при краткосрочном найме.По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст.684 ГК РФ ).
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц. постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Наймодатель не может просто, по своему желанию отказаться от продления договора найма именно с этим нанимателем - такой причиной должно быть его решение не сдавать вообще внаем это жилое помещение в течение не менее года.
Если наймодатель не обратился к нанимателю с предложением продлить договор или с отказом о продлении, а сам наниматель также не отказался от продления договора, то договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок .
Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме жилой площади на одного человека, - см. Нормы площади жилья по договору социального найма.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.
Временные жильцы (ст.680 ГК РФ ):Если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.
Поднаем жилого помещенияПо договору поднайма жилого помещения наниматель передает за плату и на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю (ст.685 ГК РФ ).
Для этого требуется:Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.
Ответственность за его действия перед наймодателем несет наниматель.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок (ст.685 ГК РФ ).
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора найма жилого помещения (ст.685 ГК РФ ).
При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
Замена нанимателя в договоре найма жилого помещенияПо требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем (ст.686 ГК РФ ).
Для этого требуется:Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
