Аренду не удалось замаскировать под договор простого товарищества

Между Фондом содействия развитию транспортно-дорожного комплекса (далее - Фонд) и Саратовским областным отделением Российской транспортной инспекции (впоследствии - Управление государственного автодорожного надзора по Саратовской области, далее - Управление автодорожного надзора) был заключен договор простого товарищества .

В соответствии с условиями данного договора стороны были обязаны совместно поддерживать двухэтажный гараж в пригодном для эксплуатации состоянии.

Для этого стороны должны были внести в совместную деятельность вклады, оцененные как равные по стоимости. Управление автодорожного надзора внесло здание гаража, являющееся федеральной собственностью. Фонд обязался предоставить два подъемника и сварочное оборудование, денежные средства, необходимые для осуществления капитального и текущего ремонта здания гаража и поддержания его в состоянии, пригодном для эксплуатации, а также производить оплату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией здания. Кроме того, Фонд должен был осуществлять своими силами ремонт легковых служебных автомобилей, принадлежащих Управлению автодорожного надзора.

Договор был заключен сроком на 35 лет.

Указанным договором было также предусмотрено, что в случае его досрочного расторжения Управление автодорожного надзора обязано возместить Фонду затраты, связанные с содержанием, ремонтом, благоустройством гаража, и стоимость произведенного ремонта автомобилей.

Здание гаража было передано Фонду во временное пользование по акту приема-передачи. Заключение договора и передача имущества были согласованы с собственником имущества в лице Управления Росимущества.

Впоследствии на основании распоряжения Управления Росимущества здание гаража было передано отделению внутренних дел на праве оперативного управления. Соответствующая запись об этом была внесена в ЕГРП.

Данное обстоятельство Фонд квалифицировал как основание для расторжения договора простого товарищества. В связи с этим Фонд обратился в арбитражный суд с иском о расторжении указанного договора, взыскании реального ущерба, вызванного таким расторжением, и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Поскольку по договору простого товарищества имущество передавалось во временное пользование, перед судами возник вопрос: является ли данный договор притворной сделкой, прикрывающей договор аренды недвижимого имущества?

Соотношение договора аренды и договора простоготоварищества (совместной деятельности)

Согласно ст. 1041 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ ) по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Из этого определения судебная практика единообразно делает следующий вывод: особенностью данного договора является то, что у сторон имеется обязанность соединить вклады и совместно действовать, но отсутствует обязанность по передаче чего-либо одним товарищем другому в собственность (Определение ВАС РФ от 30.11.2007 N 12913/07, Постановления ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2011 по делу N А28-4516/2010. от 07.02.2011 по делу N А43-18388/2009. от 15.11.2010 по делу N А43-18386/2009. ФАС Западно-Сибирского округа от 27.05.2010 по делу N А75-11143/2009. ФАС Уральского округа от 03.02.2011 N Ф09-48/11-С4 ).

Договор аренды не направлен на передачу имущества в собственность. Однако из определения этого договора (ст. 606 ГК РФ) следует, что правовыми последствиями заключения договора аренды является передача имущества во временное владение и пользование арендатору и последующая оплата последним такого использования (см. например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.11.2009 по делу N А29-445/2009). То есть договор аренды не направлен по своей правовой природе на достижение определенной, общей для сторон договора цели.

Практике известны случаи, когда по договору простого товарищества в качестве вклада передается недвижимое имущество. В этой связи возникает вопрос соотношения договора аренды (реже - договора безвозмездного срочного пользования) и договора простого товарищества.

В частности, суды квалифицируют договор, поименованный сторонами договором простого товарищества, как договор аренды, если устанавливают, что фактически отношения сторон сводились к предоставлению права использовать для ведения предпринимательской деятельности определенное помещение на условиях оплаты такого использования (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.12.2007 по делу N А82-16984/2006-1). Однако если из обстоятельств дела следует, что действия сторон направлены на совместное достижение цели, определенной договором, то довод о его притворности судами отклоняется (см. например, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.08.2008 N Ф04-4899/2008(9592-А45-30)).

Суды обращают внимание на то, что закон не устанавливает особенностей передачи в качестве вклада земельного участка, которым товарищ обладал на праве аренды, поэтому товарищ должен вносить такой участок путем его передачи в субаренду (Постановление ФАС Поволжского округа от 15.04.2009 по делу N А57-4153/2008).

Изложенное выше не исключает того, что сторонами может быть заключен смешанный договор, содержащий элементы договора простого товарищества и договора аренды (см. например, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.02.2007, 13.02.2007 N Ф03-А24/06-1/5481).

Решения судов разных инстанций

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, за исключением требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Суд апелляционной инстанции отменил данное решение и отказал Фонду в иске. При этом данная судебная инстанция отметила, что фактически стороны заключили договор безвозмездного срочного пользования недвижимым имуществом, который является ничтожным, поскольку Управление автодорожного надзора не обладало полномочиями на передачу здания гаража в пользование Фонду.

Суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции и оставил в силе решение суда первой инстанции.

ВАС РФ в Определении от 19.11.2010 N ВАС-11774/10, принятом по данному делу, пришел к выводу о необходимости пересмотра решения суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции в порядке надзора.

Судебная коллегия ВАС РФ указала, что стороны заключили договор аренды, а не договор простого товарищества, поскольку здание было передано Фонду во временное пользование, а расходы Фонда на содержание здания гаража, ремонт служебных автомобилей Управления автодорожного надзора, оплату коммунальных услуг являются платой за пользование зданием.

При этом данный договор является незаключенным, так как в нем был предусмотрен срок действия более одного года, но он не был зарегистрирован в ЕГРП.

Следовательно, между сторонами сложились внедоговорные отношения пользования недвижимым имуществом, поэтому предъявленный фондом иск должен был разрешаться по правилам гл. 60 ГК РФ ("Обязательства вследствие неосновательного обогащения").

Обращаем внимание, что Определение ВАС РФ является процессуальным актом и не содержит правовой позиции ВАС РФ, поскольку в нем не разрешается спор по существу.

Президиум ВАС РФ в целом поддержал выводы, к которым пришла судебная коллегия ВАС РФ.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение. При этом высшей судебной инстанцией были сформулированы следующие правовые позиции.

1. Спорный договор, поименованный сторонами как договор простого товарищества, является притворным, прикрывающим договор аренды, который является незаключенным как не прошедший государственную регистрацию. Этот вывод следует из сопоставления следующих обстоятельств:

- доказательства, подтверждающие волю участников договора совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели, отсутствуют;

- предусмотренные в договоре права и обязанности направлены на встречное удовлетворение собственных интересов каждой из сторон, а не на достижение общей цели;

- обязательства сторон по договору носят возмездный характер: направлены на получение платы (встречного предоставления) за исполнение своих обязанностей.

Таким образом, при наличии перечисленных признаков договор, поименованный сторонами как договор простого товарищества, может быть квалифицирован судом как договор аренды.

2. Поскольку спорный договор является незаключенным, то предъявленный иск о возмещении ущерба подлежал разрешению по правилам гл. 60 ГК РФ "Обязательства вследствие неосновательного обогащения".

В рассматриваемом деле Президиум ВАС РФ не применил к сложившимся между сторонами отношениям положения гл. 34 ГК РФ. Таким образом, Президиум ВАС РФ поддержал подход судов, согласно которому в случае признания договора аренды незаключенным к фактическим отношениям сторон применяются нормы о неосновательном обогащении (см. например, Постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А78-4432/2009. ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2011 по делу N А75-4602/2010. ФАС Уральского округа от 27.10.2009 N Ф09-8129/09-С3 ).

В то же время следует отметить, что в судебной практике существует позиция, согласно которой в случае признания договора аренды незаключенным к фактическим отношениям сторон применяют положения о договоре аренды (см. например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.11.2008 по делу N А17-1012/2007).

Президиум ВАС РФ указал, что содержащееся в рассматриваемом Постановлении толкование правовых норм является обязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Сообщаем, что исходя из п. 5.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.03.2007 N 17 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при пересмотре вступивших в законную силу судебных актов по вновь открывшимся обстоятельствам" и п. 1 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ от 21.01.2010 N 1-П рассматриваемое Постановление ПрезидиумаВАС РФ не является основанием для пересмотра дел по вновь открывшимся обстоятельствам, поскольку не содержит прямого указания на то, что изложенные в нем правовые позиции имеют обратную силу.

Образцы документов, договоров, типовых должностных инструкций, исковых заявлений, контрактов и т

Наш каталог образцов документов, формы контрактов и должностных инструкций собран в этом разделе
В данном разделе собрана интересная информация (Образцы документов, договоров, должностных инструкций, исковых заявлений и т.д.). которая доступна для скачивания абсолютно бесплатно.
ДОГОВОР - образцы договоров
ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ - типовые должностные инструкции
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ - образцы исковых заявлений
КОНТРАКТ - образцы контрактов
ОБРАЗЕЦ - образцы и формы разные
ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ - требования к квалификации сотрудника

Блог о бодибилдинге Бодибилдинг, производители спортивное питание, фитнес и стероиды с отзывами и рекомендации, правильная нагрузка, питание и тренировки,

Каталог стоматологий в Челябинске и области Стоматологии в Челябинске с отзывами и рейтингом, сделай правильный выбор,

Большой каталог с уникальными готовыми Сочинениями Сочинения и изложения, краткие содержания и характеристики героев скачать бесплатно школьные работы, для 5,6,7,8,9,10,11 классов, сочинения на Украинском и Английском

Выбор районов города, отзывы о работе застройщиков, сравнения, где купить квартиру в Краснодаре Переезд в Краснодар, покупка квартиры и выбор места и района города помощь советы для желающих переехать, форум о Краснодаре и Краснодарском крае, снять арендовать жилье

Отдых в Сочи, п.Лоо, снять комнату, номер в июне, в июле, августе на море Гостевой дом Вишневый в Сочи цены на проживание, достопримечательности, бронирование гостиницы, подробности о Сочи и Лоо

Документы, бланки, образцы на сайте, скачать, бесплатно, формы, шаблоны Бланки договоров, должностных инструкций, образцы судебных исков Договора купли-продажи акций, недвижимости между физическими лицами и инструкции на разничные должности от бухгалтера и кладовщика до директора оптовой фирмы

Комплекты постельного белья, красивое с рисунком, из поплина и бязи с доставкой по городу Краснодару Интернет магазин постельного белья с доставкой по Краснодару и Сочи КПБ, купить, заказать, стоимость и цену смотрите на сайте по постельному белью, выбор размеров и цветов

Заказать доставку женской менструационной чаши в России по городам Менструальная чаша купить, привезти доставить, капа для месячных доставка, купить, заказать, дешево с гарантией, новое в женской гигиене, выбор и отзывы женщин

Банк требует застраховать ипотеку, оформи страховку на ипотечную квартиру, дом Страхование ипотеки в Челябинске и Копейске минимальные тарифы по страхованию, мы предложим дешевле, чем в Сбербанке, у нас минимальная комиссия

ДОГОВОР - образцы договоров
ДОЛЖНОСТНАЯ ИНСТРУКЦИЯ - типовые должностные инструкции
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ - образцы исковых заявлений
КОНТРАКТ - образцы контрактов
ОБРАЗЕЦ - образцы и формы разные
ДОЛЖНОСТНЫЕ ОБЯЗАННОСТИ - требования к квалификации сотрудника

Реклама на сайте:

Аренда помещения по договору о совместной деятельности, и прямая аренда

Добрый день! Собрались взять помещение в аренду под ведение торговли компьютерным обороудованием. Есть два предложения, в 1 минуте от садового кольца по очень выгодной цене, рядом банк, ФАС, однако арендодатель через агента предлагает заключить договор о совместной деятельности, якобы иначе не получится получить помещение в аренду. почитав многие форумы я столкнулся с тем, что в будущем может вылезти куча проблем из-за этого договора, поэтому у меня есть опасения, хотя 1 минута ходьбы от метро у садового кольца, лифт в здании, сбербанк в 3 метрах и 35кв.м. за 42к делают свое дело и "прогинают" мой выбор.

Вариант второй - на Кольцевой, в 5 минутах ходьбы, там договор прямой аренды с собственником, та же квадратура, ценник 35, адекватные люди, здание более ветхое и отделка не очень, но сам кабинет очень уютный и опрятный, уже есть вся необходимая мебель. однако район менее цивильный и в 5 раз дальше от метро, а в новогодний сезон для многих покупателей это может оказаться критичным.

Как мне быть, помогите пожалуйста определиться? Действительно ли все так плохо с договором о совместной деятельности? Я запросил показ их действующего договора, на основании которого собственник действительно имеет право распорягаться этим помещением, пусть и не в плане сдачи в аренду, а вообще, что он действительно к нему относится - много отмазок, мол поговорите с соседями адвокатами, они уже давно снимают по такой же схеме и другие тоже, схема работает и никаких проблем.

Очень не хочется вляпываться в проблемные ситуации. Скажите пожалуйста, как быть? Спасибо Вам большое заранее.

05 Ноября 2015, 10:48 Иван, г. Москва

Прибыль, полученная в результате совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов в общее дело, если иное не предусмотрено договором (ст. 1048 ГК РФ) В вашем договоре это не обговорено.

Также в договоре отсутствует порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью, который определяется соглашением. При отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет расходы и убытки пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Соглашение, полностью освобождающее кого-либо из товарищей от участия в покрытии общих расходов или убытков, ничтожно (1046 ГК РФ).

Ответственность по общим обязательствам, если таковые будут, но видимо такое не предполагается в вашем случае, вы будете отвечать всем своим имуществом пропорционально стоимости вашего вклада в общее дело (п. 1 ст. 1047 ГК РФ)

В данном договоре не определен размер вашего вкладам в общее дело, это необходимо сделать. В отношении размера вклада арендодателя действует такое же правило.

06 Ноября 2015, 02:03

Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

Договор совместной деятельности аренда

ДОГОВОР
о совместной деятельности
аренда
г.____________ от __ __________ ____г.

1. Предмет договора.

1.1. Училище искусств и культуры предоставляет нежилое помещение, встроенное в учебном корпусе, для организации питания студентов и сотрудников.
1.2. Частный предприниматель Ф.И.О. принимает на себя обязательства по организации торговли, реализации продукции собственного производства мучной группы и других продтоваров в помещении буфета.

2. Обязанности сторон.

2.1. Одесское училище искусств и культуры обязуется:
а) предоставлять частному предпринимателю ______________Ф.И.О. нежилое помещение пл. __ кв.метров по ул.______________, __ для организации торговли в буфете;

2.2. Частный предприниматель ф.и.о. обязуется:
а) использовать нежилое помещение на оговоренных договором условиях и без права передачи другим организациям или физическим лицам;
б) оплачивать аренду за площадь в размере ___ грн.__ коп.
(___ х ___ + 20% НДС);
в) реализацию товаров производить в удобное для студентов и сотрудников время, согласно режиму работы;
г) нести все расходы, связанные с погрузочно-разгрузочными работами, с поставкой товаров и реализацией готовой продукции;
д) Частный предприниматель Ф.И.О. обязуется. производить оплату за электроэнергию по 100 квт.час в месяц, оплату за тепло и за 2 куб.м воды помесячно согласно счету. Принять арендуемое помещение и содержать его в санитарном и противопожарном состоянии;
е) без разрешения “Субарендодателя” не производить переоборудование и перепланировку арендуемого помещения ;
ж) нести материальную ответственность при нарушении принятых на себя обязательств;
з) после окончания договора возвратить помещение в надлежащем состоянии, пригодным к использованию.

3.3. Договор вступает в силу с момента его подписания, с __ __________ ____г. сроком до __ _________ _____г. кроме января месяца в связи с каникулами.

Директор Субарендатор:
__________________ Частный предприниматель