Категория: Инструкции
Первый этап продажи квартиры, купленной в ипотеку – оценка выгоды. Стоимость жилья под залогом ниже, чем аналогичного без обременения.
Второй этап – проверка кредитного договора.
Особое внимание нужно обратить на:
Если с договором все в порядке, и от продажи ожидается получение выгоды, можно рассматривать варианты.
Самостоятельная продажаКупленная в ипотеку квартира – собственность заемщика. Но она находится под залогом, и продать ее без участия банка невозможно.
Этапы самостоятельной продажи квартиры:
Стоит отметить, что для резервирования денег банк может предложить как депозитарную ячейку, так и аккредитив, т.е. банковский счет. Оба варианта имеют положительные стороны: открытие счета обходится дешевле, а при использовании депозитарной ячейки возникает меньше юридических сложностей. В любом случае риск проявления недобросовестности любой стороны минимален, так как наличных денег на руки никто не получает.
Выдача суммы окончательного расчета осуществляется при предъявлении:
В этом случае банк является основным субъектом продажи:
После передачи закладной сделка проходит в обычном порядке. Все действия от имени банка могут осуществлять его сотрудники или представители риелторского агентства, сотрудничающего с банком.
Вариант продажи квартиры банком избавляет покупателя от многих хлопот, но может быть не выгоден с точки зрения размера получаемой прибыли: банковские сотрудники в первую очередь стремятся покрыть все риски кредитной организации.
Покупка кредитаЕще один вариант продажи квартиры с обременением – продажа не самой квартиры, а переуступка кредита. Для процедуры, помимо согласия банка, необходимо получить документы, подтверждающие платежеспособность покупателя.
Каждый банк имеет свои списки документов, самые распространенные:
Банк проводит необходимые процедуры проверки и переоформляет имеющийся кредит на нового заемщика. Продавец и покупатель подписывают соглашение о переводе долга и обязанностей по его погашению на нового собственника. Продавец получает на руки оговоренную с покупателем сумму оплаты. Закладная на объект недвижимости по-прежнему остается у банка.
Минусом для покупателя при таком варианте может стать увеличение процентной ставки: с ним заключается новый кредитный договор, и проценты устанавливаются в соответствии с действующими в реальном времени условиями кредитования.
Популярные вопросы и их решениеМожет ли продавец за счет денег покупателя погасить ипотечный кредит, снять обременение и только потом оформить сделку купли-продажи?
Такой вариант очень выгоден для продавца, поскольку позволяет быстро вернуть остатки задолженности по кредиту, получить закладную и провести сделку по обычному алгоритму продажи квартиры. Но этот способ связан с огромным риском для обеих сторон: единственный документ, подтверждающий передачу денег и их назначение, расписка.
Покупатель рискует передать деньги и остаться без квартиры, продавец – оформить квартиру на покупателя и не получить оставшуюся часть денег.
Можно ли продать квартиру, находящуюся под залогом, без уведомления банка-держателя закладной?
При обращении к любому нотариусу для регистрации сделки нужна справка об отсутствии обременений на продаваемое имущество. Без справки зарегистрировать сделку невозможно.
Может ли банк полностью самостоятельно продать квартиру с обременением?
Банк может продавать квартиры, находящиеся под залогом, через аукцион по ликвидационной стоимости. Эта процедура применяется в отношении недвижимости, обеспечивающей кредит, по которому не поступают регулярные платежи. Для собственника жилья эта процедура невыгодна.
Продажа квартиры, купленной в ипотеку, требует гораздо больше времени и денежных затрат, чем заключение обычной сделки купли-продажи.
Существенную выгоду при продаже находящегося под залогом жилья можно получить, только если за время владения его цена значительно выросла.
Сегодня молодой семье приобрести квартиру за наличный расчет очень тяжело. На выручку приходит ипотечное кредитование. И если покупатели вполне нормально относятся к ипотеке. то вот продавцы квартир до сих пор боятся связываться с таким явлением. Многие просто боятся брать на себя лишние хлопоты по оформлению, а кто-то не хочет остаться обманутым. Итак, чем же страшна продажа квартиры через ипотеку.
Ипотека для продавца вовсе не опасна, даже просто потому, что деньги продавец вместе с покупателями забирает в банке. Буквально года два назад после передачи банком денег продавцу, покупатель и продавец отправлялись в регистрационную палату для дальнейшего оформления сделки. Сейчас ситуация несколько изменилась. Теперь банк-кредитор отдает денежные средства продавцу уже после оформления всей сделки. Но законом внесены поправки: если в течение трех месяцев продавец не получает всей суммы, оговоренной в договоре, то сделка признается недействительной. Опять же, в регистрационной палате сделка оформляется только в присутствии двух сторон.
Сегодня законодательно установлено, что продать квартиру через ипотеку может каждый собственник недвижимости. Рассмотрим продажу квартиры через ипотеку пошагово.
Убедившись в безопасности, продавец начинает процесс продажи своей квартиры. Конечно же, найдутся покупатели, желающие приобрести квартиру по ипотечному кредитованию. В этом случае продавцу надо обязательно выяснить, а был ли покупатель в каком-либо банке. Одобрено ли ему ипотечное кредитование. Очень часто покупатели даже не понимают всей серьезности данного процесса. Они уже подыскивают себе жилье, не проконсультировавшись даже с кредитным экспертом банка.
Часто покупатели просят документы на квартиру, чтобы предоставить их в банке. Ни в коем случае нельзя отдавать оригиналы. Банку достаточно только копии техпаспорта на квартиру, чтобы дать устное решение. Когда уже продавец согласился продавать квартиру по ипотеке, он может попросить задаток. Задаток необходим для обеих сторон. Так покупатель будет оформлять ипотеку, а продавец будет уверен в надежности покупателя.
Единственное затруднение для продавца так это длительность процесса оформления сделки. Также банки могут не укладываться по срокам, что привлечет еще больше неудобств, как продавцу, так и покупателю.
Главные правила для продавца, который решил продать свою квартиру через ипотеку:
15 дек. 2015, 16:44
Продажа квартиры под ипотеку пугает некоторых продавцов, опасающихся быть обманутыми в конце сделки. По этой причине часть владельцев недвижимости категорически не желает связываться с данным видом продажи жилья вообще, что сразу же оговаривает с риелтором. До сих пор отношение к «ипотечникам» остается неоднозначным, поскольку нынешняя экономическая ситуация не дает возможности россиянам накопить нужную сумму денег для покупки квартиры. В статье изложены все основные обязательства и возможные риски продавца недвижимости под ипотеку.
Особенности оформления ипотеки для продавца квартирыПроцесс реализации жилья по ипотеке для продавца делится на несколько основных этапов:
При продаже квартиры по ипотеке на покупателя сразу же оформляется право собственности. Проданное жилье является залогом для банка, оформившего долгосрочный кредит, до тех пор, пока покупатель не выплатит всю сумму задолженности.
Преимущества продавца при продаже квартиры в ипотеку:
Продажа недвижимости по программе военной ипотеки может быть осуществлена лишь в случае одобрения выбранной квартиры банком, сотрудничающим с накопительно-ипотечной системой. Военная ипотека для продавца является безопасной и выгодной сделкой, так как банк обеспечивает контроль перечисления денежных средств на счет продавца и занимается оформлением всех необходимых документов. В остальном процедура продажи квартиры по военной ипотеке практически такая же, как и при обычной.
Возможные риски при продаже квартиры по ипотекеРиски при ипотеке для продавца жилья минимальны, благодаря банковскому контролю всего процесса сделки от начала и до конца. Однако владельцу недвижимости следует обратить внимание на некоторые нюансы:
При своевременном погашении квартплаты в стандартной ситуации у владельца не возникнет никаких трудностей со сбором справок в Сбербанк для ипотеки. Документы для продавца:
Частично эти документы могут быть оформлены у нотариуса непосредственно перед сделкой.
Подробная информация о банке: Сбербанк России.
Алгоритм продажи квартиры поможет Вам грамотно провести сделку, защитить свои интересы и получить причитающиеся деньги, в том числе и в сделках с использованием ипотечных средств, рассрочки платежа, Материнского(семейного) капитала и других государственных субсидий
Алгоритм продажи квартиры самостоятельноСамым волнующим моментом при продаже квартиры для Продавца является:
Особенно тревожными для Продавца являются сделки, которых оплата цены за квартиру происходит только после регистрации перехода права собственности на Покупателя.
А для этого Продавец подает собственноручно подписанное заявление об этом в Росреестр. То есть сам подписывает себе «приговор» ??. Хотя некоторым порой потом бывает не до смеха.
Подробно рассмотрим как грамотно провести сделку и свести риски при продаже квартиры на нет.
Алгоритм продажи квартирыВначале позволю себе несколько рекомендаций по продаже.
В телефонных разговорах Вам будут задавать вопросы:
Инструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет кредитных средств смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >
Алгоритм продажи квартиры за счет средств Материнского капиталаИнструкцию к сделке купли-продажи квартиры за счет средств Материнского (семейного капитала) смотрите в видеоуроке: Пошаговая инструкция > > >
Риски при продаже квартирыТак же прочтите статью: Риски при продаже квартиры
Залог, в пользу ПродавцаНередко Покупатели просят рассрочку по оплате. Конечно относится к этому необходимо очень разумно. Должно быть полное понимание сроков оплаты и источник поступления денег.
Как составить договор с обременением в пользу Продавца читайте далее.
Всегда рада разъяснить. Автор
Стоит почитать:Навигация по записям
Добавить комментарий Отменить ответНа сайте есть ответ на ваш вопрос! Выберите нужную рубрику
На сайте есть ответ на ваш вопрос! Выберите нужную рубрику
С наступающим 2017 годом!
Это нужно знать:
Вы зашли на авторский блог Слободчиковой Ольги. Этот сайт будет полезен для покупателей и продавцов недвижимости, начинающим риелторам и всем другим участникам рынка жилья. Успешный опыт работы автора по сопровождению сделок более десяти лет
Смотрите мой канал на Ютуб:
Поделитесь полезной информацией с друзьями!