Расторжение договора долевого участия

Проблема с долгостроями беспокоит многих граждан нашей страны. И если вы подписали договор долевого участия (далее – ДДУ), а срок передачи квартиры затягивается более, чем на 2 месяца, у вас есть два выхода из сложившейся ситуации. Во-первых, вы можете дождаться окончания строительства и передачи квартиры, одновременно с этим заявив требование о взыскании неустойки за нарушение срока сдачи квартиры. При этом важно понимать, что ожидание может затянуться на годы, а застройщик может попросить доплаты, а то и вовсе обанкротиться.
Во-вторых, вы можете расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать возврата уплаченных средств и процентов за пользование ими. Однако в этом случае есть риск остаться как без квартиры, так и без уплаченных за нее денежных средств.

Как видим, оба варианта имеют свои подводные камни. Как же лучше поступить в сложившейся ситуации: ждать или расторгать?

Для ответа на данный вопрос рассмотрим подробнее основания и порядок, а также последствия расторжения ДДУ в одностороннем порядке.

Итак, 214-ФЗ предусматривает право дольщика расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в случае, если застройщик просрочил передачу квартиры более, чем на 2 месяца.

Для расторжения договора вам нужно направить застройщику уведомление о расторжении ДДУ. Уведомление должно быть направлено застройщику ценным письмом с описью вложения.

В уведомлении также необходимо заявить требования:

1. В уведомлении следует указать требование о возврате денег. внесенных вами за строительство квартиры, а также реквизиты счета. на которые следует перечислить денежные средства
2. О выплате неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ от цены квартиры. Причем данная неустойка начисляется с даты внесения вами денег по договору, а не с момента прекращения договора. То есть если вы внесли деньги за два года до расторжения ДДУ, то имеете право взыскать с застройщика неустойку, начисленную за эти два года.

Обращаем внимание, что ДДУ будет считаться расторгнутым с момента направления уведомления о расторжении .

После прекращения ДДУ, застройщик обязан в течение 20 дней выплатить вам причитающиеся деньги.

Если застройщик отказывается от выплаты денежных средств, вы можете взыскать их в судебном порядке. Кроме того, вы сможете потребовать выплаты вам неустойки за просрочку возврата денег

Во-первых, помимо денег, внесенных за квартиру, и неустойки, вы можете взыскать с застройщика разницу между ценой квартиры на момент подписания ДДУ и ценой аналогичной квартиры на момент судебного разбирательства. Если стоимость аналогичной квартиры возросла – эта разница является вашими прямыми убытками. Вам теперь придется потратить больше денег на покупку такой же квартиры, которую так и не достроил застройщик. Поэтому эту разницу можно взыскать с застройщика.

Во-вторых, если застройщик просрочил 20-дневный срок на выплату денег после расторжения ДДУ, вы можете потребовать от него выплаты неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ за каждый день просрочки.

В-третьих, вы можете взыскать компенсацию морального вреда.

В итоге вы сможете взыскать довольно большую сумму, которой хватит на покупку новой квартиры.

Перед тем, как расторгнуть ДДУ, следует проанализировать целесообразность такого решения. Для этого нужно собрать информацию о материальном положении застройщика, о наличии у него других объектов строительства. Если застройщик находится в предбанкротном состоянии – стоит дважды подумать, а расторгать ли договор или все-таки подождать. Требования дольщиков удовлетворяются в одну из первых очередей при банкротстве. а если вы расторгнете ДДУ, то это может существенно уменьшить ваши шансы на получение своих денег.

Если же застройщик в принципе ведет активную строительную деятельность на других объектах, имеет достаточно хорошее материальное положение, то вы можете выбрать между тем, расторгать ДДУ или ждать окончания строительства вашего дома.

Однако необходимо понимать, что даже при наличии решения суда, принятого в вашу пользу, остается риск остаться и без квартиры, и без каких-либо денежных средств. Конечно же, такая ситуация – скорее исключение, а не правило. Но все-таки наличие исполнительного листа о взыскании денежных средств с застройщика не всегда гарантирует их получение. Чаще всего, в подобных случаях требуется помощь грамотного, опытного юриста, имеющего соответствующие знания и практику по взысканию денежных средств с недобросовестных застройщиков.

Именно поэтому рекомендуем, прежде чем расторгать ДДУ в одностороннем порядке, проанализировать информацию о застройщике, а при возможности – обратиться к юристу, так как лишь комплексное изучение всей имеющейся информации позволит определить перспективность взыскания с застройщика денежных средств.

Чтобы записаться на бесплатную консультацию — позвоните!

Другие способы для связи — e-mail: info@imright.ru. факс: 8 (812) 340-55-46

Расторжение договора долевого участия

Основания расторжения договора долевого участия в строительстве с застройщиком, не исполняющим должным образом взятых на себя обязательств, перечислены в статье «Покупаем квартиру в новостройке. Основные понятия, способы защиты дольщиков».
В моей практике возник вопрос: можно ли расторгнуть договор в одностороннем порядке участнику долевого строительства при исполнении застройщиком всех взятых на себя обязательств, например, при изменении финансового положения дольщика. которое не позволяет ему оплачивать очередные платежи по договору.

Первый ответ, пришедший в голову: «Нет!», но потом в памяти всплыли положения федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о применении норм Закона «О защите прав потребителей».

Анализ действующих норм следующий.

1. Из содержания п.п. 5 п. 1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов …» следует, что перечень оснований одностороннего расторжения договора долевого участия может быть расширен либо договором, либо иными федеральными законами.
2. В соответствии с п.9 ст. 4 указанного Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Рассматриваемая ситуация как раз не урегулирована настоящим законом, переходим к Закону "О защите прав потребителей".
3. Смотрим ст. 32 Закона «О защите прав потребителей». Она гласит, что Потребитель вправе отказаться от исполнения договора о выполнении работ (оказании услуг) в любое время при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по данному договору.

Применимость нормы ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» к рассматриваемой ситуации поддерживают многие суды. Например: Определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.08.2012 N 33-11186/2012. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2012 по делу N А56-69429/2011. Определение Ленинградского областного суда от 26.09.2012 N 33-4288/2012.

Что делать, если условие о расторжении договора в одностороннем порядке содержится в самом договоре долевого участия с указанием суммы расходов застройщика, подлежащей возмещению. Например, в договоре моего клиента указано, что в данном случае участник долевого строительства обязан возместить застройщику 10% от Цены договора (согласитесь, не маленькая сумма).
Договоры о долевом участии всегда формулируются застройщиком. Понятно, что содержание договора будет поддерживать волю и интерес самого застройщика, и у участника долевого строительства отсутствует возможность влиять на условия договора при его подписании.
Я считаю, что здесь также применим Закон «О защите прав потребителей», в частности п. 1 ст. 16, который гласит, что «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными ».

Таким образом, из анализа действующих норм следует, что дольщик (участник долевого строительства) имеет право отказаться от договора долевого участия в любое время. Процедура одностороннего отказа довольно проста – необходимо направить застройщику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора. Направить уведомление необходимо по почте заказным письмом, с описью вложения.

Застройщик обязан в данном случае возвратить уплаченные дольщиком денежные средства в счет цены договора в течение двадцати рабочих дней.

В соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (п. 4 ст. 25.1.) заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено в регистрирующий орган любой из сторон с приложением копии уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

При этом, необходимо учитывать, что нормы ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» и нормы 214-ФЗ будут применимы только в случае направления уведомления об одностороннем отказе. Если в результате переговоров с застройщиком, последний убедил участника долевого строительства заключить соглашение о расторжении договора, то к этим правоотношениям уже будут применяться общие нормы об исполнении обязательств. (см. Определение суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 22.04.2015г. № Н 33-559\15.).

Честно говоря, хочется встать на сторону застройщиков. Получается, заключив договор долевого участия с дольщиком, застройщик не может быть спокоен, ожидая того, что каждый может в любой момент отказаться от исполнения договора, и потребовать возврата внесенных денежных средств, которые, кстати, инвестированы в строительство многоквартирного дома.
В данном случае, застройщику возможно частично обезопасить себя оговоркой той же самой ст. 32 Закона «О защите прав потребителей» о возмещении дольщиком фактически понесенных застройщиком расходов. Так, договором участия в долевом строительстве можно предусмотреть расходы, например, на оказание юридических услуг (оформление необходимых документов, регистрация договора) и сразу прописать сумму (в разумных, конечно же, пределах). Не секрет также, что часто застройщики оплачивают агентствам недвижимости вознаграждение за каждого покупателя, с которым заключается договор долевого участия. Когда впоследствии покупатель «уходит», застройщик несет груз и этих убытков. Если между агентством и застройщиком заключен агентский договор, при расчетах с агентством подписан акт оказания услуг, оформлены платежные документы, у агентства, при этом подписан договор с клиентом с приложенным актом осмотра и актом оказанных услуг, то сумму данных затрат можно также смело внести в сумму расходов, подлежащих возмещению.

1. Участник долевого строительства (дольщик) имеет право отказаться от исполнения договора долевого участия в любой момент, даже если застройщиком добросовестно исполняются условия договора.
2. Участник долевого строительства обязан возместить застройщику сумму фактически понесенных им расходов, связанных с исполнением обязательств по договору (речь не идет о расходах на строительство дома – как было указано в одном из форумов). Это могут быть юридические услуги, предусмотренные договором, оплаченные услуги агентству в рамках агентского договора и пр.
3. Момент расторжения договора – момент направления уведомления об одностороннем расторжении договора заказным письмом с описью вложения (и никак иначе!).
4. Перечислить денежные средства, внесенные дольщиком в счет цены договора, при одностороннем расторжении договора участником долевого строительства, застройщик обязан в течение двадцати рабочих дней.
5. Заявление о внесении в ЕГРП записи о расторжении договора долевого участия может подать любая сторона с приложением уведомления об одностороннем отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке.

К данным отношениям не применяются положения п. 2 ст. 9 Закона 214-ФЗ об уплате процентов за пользование чужими денежными средствами, т.к. отсутствует вина застройщика. При этом, в случае, если застройщик не перечислит уплаченную Вами сумму в срок, указанный выше, то будут иметь место общие нормы об исполнении обязательств и ответственности за их нарушение, предусмотренные гражданским законодательством. (ст. 395 ГК РФ). (см. Определение Ленинградского областного суда от 26.09.2012 N 33-4288/2012).

Расторжение договора долевого участия в строительстве по соглашению сторон и по инициативе дольщика (участника долевого строительства)

Признание права собственности на квартиру через суд

Двойная продажа квартир на стадии строительства: как избежать и что делать если на Вашу квартиру появились претенденты?

Банкротство СУ-155 началось. Что делать, чтобы не потерять права на квартиру или нежилое помещение. Как быть, если договор заключен с ЖСК

Установление сервитута в практике судов города Москвы

Приватизация служебного жилья

Расторжение договора долевого участия в строительстве по инициативе застройщика.

Неустойка по договору долевого участия в строительстве.

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Оспаривание кадастровой стоимости иных объектов недвижимости. Оспаривание кадастровой стоимости в суде.

Приватизация квартир и комнат в домах бывших общежитий. Судебная практика

Признание права собственности на квартиру при банкротстве застройщика. Новое в судебной практике.

Адвокат. Помощь адвоката. Информация об адвокатах.

Реестр адвокатов г. Москвы
Адвокатские образования г.Москвы
Реестр адвокатов Московской области
Адвокатские образования Московской области
Кодекс адвокатской этики
Законодательство об адвокатах и адвокатуре
Судебная практика об адвокатах
Информация об адвокатских палатах субъектов РФ
Задать вопрос адвокату

Как правильно расторгнуть договор долевого участия в строительстве. Возврат денежных средств по ДДУ. Судебные споры.

Автор: адвокат Артем Александрович Сидоров. Запись на консультацию по телефону 8 495 691 38 72, 787 75 07. Ведение дел в суде по искам, связанным с расторжением ДДУ, взысканием с застройщика денежных средств.

Достаточно часто на практике возникают ситуации, когда необходимо расторгнуть договор долевого участия в строительстве. Расторжение договора долевого участия в строительстве возможно по взаимному согласию сторон, через суд по иску участника долевого строительства, через суд по иску застройщика или в одностороннем порядке по заявлению участника долевого строительства

1. Расторжение договора долевогоучастия в строительстве по соглашению сторон. В данном случае не требуется выполнения каких-либо обязательных условий для расторжения договора, поскольку участники гражданского оборота могут самостоятельно осуществлять свои права и обязанности. Главное, что на расторжение договора были согласны и застройщик и участник долевого строительства и были согласованы все условия договора. Тем не менее, при расторжении договора по соглашению сторон возможны различные проблемы.

В частности, застройщик может настаивать на включение в соглашение о расторжении ДДУ положений о том, что возврат денежных средств осуществляется только после заключения аналогичного договора долевого участия в строительстве с другим участником строительства. На данное условие соглашаться не следует, поскольку впоследствии ДДУ с другим дольщиком может быть так и не заключен, придется обращаться в суд с иском о взыскании денежных средств. Суд скорее всего признает данный пункт договора недействительным. т.к. по сути получается, что конкретный срок в договоре не определен, следовательно могут применяться общие сроки, установленные ФЗ №214 и законодательство м о защите прав потребителей (в частности, установлен десятидневный срок для возврата денежных средств Законом РФ “О защите прав потребителей”, по аналоги могут применяться и сроки, установленные ФЗ №214 для случаев расторжения договора в одностороннем или судебном порядке – в любом случае это не более 20 рабочих дней), но все равно единой практики по таким делам пока нет.

Также часто застройщик настаивает на указании очень большого срока для возврата денежных средств. До одного года. На длительный срок тоже соглашаться не стоит, поскольку пока не истечет указанный срок нельзя будет обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств. После подписания соглашения необходимо обратиться в Управление Росреестра с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве. Такое заявление может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора.

В случае, если застройщик не исполняет обязанностей по возврату денежных средств, уплаченных по ДДУ, в установленный соглашением о расторжении ДДУ срок, участник долевого строительства может обратиться в суд с иском о взыскании денежных средств. Размер суммы, которую можно потребовать, зависит от условий соглашения и от того, были ли со стороны застройщика нарушения ДДУ.

2. Расторжение договора долевого участия в строительстве в одностороннем порядке по инициативе участника долевого строительства. Взыскание ранее уплаченной суммы и процентов за пользование денежными средствами, убытков. Расторжение ДДУ в судебном порядке.

В случае, если застройщик не исполняет свои обязательства по договору долевого участия в строительстве и при этом нарушения носят существенный характер, ДДУ может быть расторгнут участником долевого строительства в упрощенном порядке – одностороннем внесудебном - путем направления застройщику уведомления. Закон называет следующие причины для расторжения ДДУ по инициативе участников долевого строительства:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей безвозмездно устранить выявленные недостатки в разумный срок или обязанности соразмерного уменьшения цены договора или обязанности возмещения расходов участника долевого строительства на возмещение недостатков в случае, если ранее такие требования заявлялись участником долевого строительства в связи с нарушением условий ДДУ о качестве, соответствии объекта обязательным требованиям. По данному пункту застройщик может оспаривать факт расторжения договора в случае наличия спора относительно исполнения выше указанных требований и скорее всего придется все равно обращаться в суд с иском о взыскании денежных средств

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства

4) нарушения застройщиком обязанностей, связанным с обеспечением исполнения обязательств поручительством (прекращение поручительства досрочно и не заключение нового договора поручительства)

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Важно отметить, что в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора последний считается расторгнутым не с момента какой-либо регистрации, а непосредственно с момента направления участником долевого строительства уведомления о расторжении. При этом уведомление должно быть обязательно направлено заказным письмом с описью вложений. Денежные средства должны быть возвращены застройщиком в течение 10 дней.

В случае расторжения договора по указанным выше основаниям в одностороннем порядке участником долевого строительства помимо требований о выплате ранее внесенных денежных средств участник имеет право на получение процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1/150 от ставки рефинансирования ЦБ РФ (если участником является гражданин). В настоящее время можно рассчитывать на проценты в размере 19,8% годовых. Суды часто снижают размер процентов, но в последнее время наметилась тенденция к снижению в меньшем размере. В целом можно обычно рассчитывать на несколько сотен тысяч рублей, если объект располагается в Москве или Московской области.

Также участник долевого строительства вправе потребовать возмещения убытков. Например, возмещение стоимости аренды жилья за период, начиная с нарушения застройщиком срока передачи объекта долевого строительства. На практике с возмещением данных убытков могут возникать проблемы, т.к. не всегда оформлены документы о найме квартиры, наймодатель может быть вызван в суд и не прийти и т.п.

Кроме того, если ранее направлялась застройщику претензия с требованием о выплате денежных средств или указанное требование содержалось в уведомлении о расторжении договора (рекомендуется указать требования именно в уведомлении), суд также обязан взыскать с застройщика штраф в размере 50% от взысканной суммы за нарушение требований потребителя.

Также необходимо отметить, что по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут только в судебном порядке в случае:

- прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

- существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

- изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

Для определения перспектив расторжения ДДУ и порядка действий рекомендуется обратиться к адвокату. У нас есть большая судебная практика по вопросам расторжения ДДУ. Кроме того, помимо юридических оснований необходимо самым тщательным образом проанализировать целесообразность расторжения ДДУ с точки зрения наличия у застройщика денежных средств. Подавать иск рекомендуется, если еще нет массовых денежных и иных требований к застройщику. Важно, чтобы у застройщика были другие объекты, строительство которых не было бы заморожено. Иначе может получиться ситуация, при которой будет только получено судебное решение, но при этом оно не будет исполнено. В случае не ясной ситуации с финансовым положением застройщика можно не направлять застройщику уведомление о расторжении договора, а подать иск о расторжении договора. В этом случае если в процессе суда Вы решите отказаться от иска, то договор долевого участия останется действующим.

Для определения перспектив ведения дела по расторжению договора долевого участия в строительстве, тактики и стратегии ведения дела, рекомендуем обратиться к адвокатам “Правовой защиты”, позвонив по тел. 8 495 691 38 72, 787 75 07, 8 903 125 76 30.

http://realtylaw.ru/clauses/2014/10/30/clauses_1416.html Расторжение договора долевого участия в строительстве по соглашению сторон и по инициативе дольщика (участника долевого строительства). Одностороннее расторжение ДДУ. Споры о взыскании денежных средств по ДДУ. %D0%E0%F1%F2%EE%F0%E6%E5%ED%E8%E5+%E4%EE%E3%EE%E2%EE%F0%E0+%E4%EE%EB%E5%E2%EE%E3%EE+%F3%F7%E0%F1%F2%E8%FF+%E2+%F1%F2%F0%EE%E8%F2%E5%EB%FC%F1%F2%E2%E5+%EF%EE+%F1%EE%E3%EB%E0%F8%E5%ED%E8%FE+%F1%F2%EE%F0%EE%ED+%E8+%EF%EE+%E8%ED%E8%F6%E8%E0%F2%E8%E2%E5+%E4%EE%EB%FC%F9%E8%EA%E0++%28%F3%F7%E0%F1%F2%ED%E8%EA%E0+%E4%EE%EB%E5%E2%EE%E3%EE+%F1%F2%F0%EE%E8%F2%E5%EB%FC%F1%F2%E2%E0%29.+%CE%E4%ED%EE%F1%F2%EE%F0%EE%ED%ED%E5%E5+%F0%E0%F1%F2%EE%F0%E6%E5%ED%E8%E5+%C4%C4%D3.+%D1%EF%EE%F0%FB+%EE+%E2%E7%FB%F1%EA%E0%ED%E8%E8+%E4%E5%ED%E5%E6%ED%FB%F5+%F1%F0%E5%E4%F1%F2%E2+%EF%EE+%C4%C4%D3. http%3A%2F%2Frealtylaw.ru%2Fclauses%2F2014%2F10%2F30%2Fclauses_1416.html

Рекомендовать страницу друзьям в:

Каталог компаний
Каталог новостроек

Долевое строительство. последние обсуждения строительных и риэлторских компаний

14.11.2016 - росдевелопмент
Дмитрий
Был бы наш регионинвест строй и не наш регионинвестстрой! Хорошо что название сменили. Я сам в Восточном жду к.
22.07.2016 - Дом солнца
ирина
не покупайте в этой конторе квартиры сдачу дома будете ждать годами.
20.07.2016 - миц: всё чисто
Гость
Надо признать, что МИЦ превратился в полное говно.

Долевое строительство. последние обсуждения объектов строительства

09.04.2016 - Терлецкий парк (Московские окна)
Ali.Sa
Меня вот интересует, вообще на какой этаж лучше внимание обратить, какой более перспективный тут? Вроде посмот.
23.11.2010 - г. Королёв, Мичурина ул. 27, корп. 7
Гость
Снимем 2 комнатную квартиру в этом доме. Русская семья из 3 человек, местные, прописка ул. Мичурина на длитель.
23.11.2015 - Мкр. Мегаполис
москвичка
Ну лес конечно не вокруг)) Но лесной массив - Салтыковский лесопарк, действительно, прямо напротив микрорайона.

Проблемные застройщики. Информация. Комментарии. Общение соинвесторов. Судебные дела

Согласование перепланировок жилых и нежилых помещений

Согласование перепланировок от заказа технического заключения и проекта до получения разрешения. Узаконение ранее сделанной перепланировки. Сложные случаи.
Подробнее >>>>